如果，你要問上海哪個區存在感最弱？
很多人會回答：金山。
以前我們的樓市情報也往往會忽略掉這地方，直到很多粉絲留言問:我們大金山呢？
是啊。金山不止有韓寒、海濱、化工。
最近還發生了一件事，不得不說！
上周，首個在華設立、全球最大的樂高樂園，官宣落址上海金山，總投資5.5億元，可以和迪斯尼掰掰手腕了！
很多人表示很想去金山玩。
金山這個極為低調的地方，樓市將受到影響！
我們關注到以下幾點：
· 樂園經濟對板塊有顯著的拉動作用，金山的樂高區域會不會成為下一個迪斯尼-川沙板塊？
· 金山房價在上海墊底，是上海真正的最低上車盤；
· 金山今年在悄咪咪地漲。
我們一點點來分析——
01
建一座樂園，尤其是世界級的樂園，對周邊樓市有什麼影響？
絕不僅僅是一個全球知名的名頭，還會帶來實實在在的資金、配套與人氣，從而讓整個居住氛圍都得到升級。
拿迪斯尼來說，之前有學者通過對迪斯尼周邊房價變化進行分析，提出了「開園效應」和「售票效應」。
「開園效應」指的是我們所關心的開園事件對周邊房價的影響程度，「售票效應」則是售票事件（開始售票但未正式開園）對周邊房價的影響。
最終，學者們得出三個結論：
離迪斯尼越近的房子被炒作得越厲害
新房比二手房更容易被炒作
遊客也會影響房價
當然，從學者角度來說是炒作，可是從現實情況來說，川沙板塊從2009年官宣落址後，實實在在地暴漲5倍。
曾經年成交均價在10000元/平方米左右的川沙，到2015年已經漲到了3萬元/平方米左右。
而那時候的川沙，還記得嗎？沒有商業設施，位置處於上海環外。
當然，上海整體也在漲。
可川沙是跑贏大盤的。
對比川沙周邊的惠南板塊，漲幅遠遠落後。由此可見，樂園經濟對房價的刺激。
不過現在的川沙已經冷靜了下來，次新房價格維持在4-5萬/平方米，新房價格在6萬/平方米左右。
樂園對周邊板塊的刺激效應會呈現下滑趨勢。待到利好都釋放了，基本就從投資價值轉移為自住價值了。
這一輪結束了，此時進入已晚。
那下一輪會不會輪到樂高樂園所在地金山呢？
02
上海有16個區，樂高主題樂園為何選址於存在感那麼弱的金山呢？
樂高主題樂園所在的默林集團考察了2年。
雖然是英國公司，但它在上海其實是個老江湖。旗下的杜莎夫人蠟像館、海洋探索中心、樂高探索中心(樂高主題室內景點)等景點，大家應該都聽說過了，甚至去過了。
在資本寒冬的境況下，樂園主題樂園將投入5.5億元，而整體主題度假村項目加上周邊前期投入和配套等未來區域總投資或將達到100億元左右。
顯然，默林集團期待金山樂高能創造出下一個「迪士尼神話」。
對於選金山的原因，首席開業官尼克・瓦尼說：「便捷的交通、上海的市場、金山區政府的大力支持都是吸引項目落地的決定因素」。
我們能從話中看到金山的兩個特點：
· 首先是金山政府的大力支持。
· 其次，金山的區位優勢明顯。
金山地處上海西南，東臨東海、南瀕杭州灣、西與浙江省接壤，是長三角更高質量一體化發展的橋頭堡。選址金山，能更好地吸引蘇浙皖乃至全國遊客來樂園遊玩。
從交通上來看，金山有7條高速公路、12個出入口，滬杭高鐵在金山境內設有金山北站，籌建中的滬乍高鐵設有金山南站。
從區位上來看，金山距離上海市中心1小時車程可達，這1小時車程你能覆蓋長三角16個重要城市，2小時內車程覆蓋長三角5500萬人客源區域。
不過，金山的短板也比較突出：
沒有一根通往市區的軌道交通，我在《上海市金山區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》也沒有查到新建軌交的規劃。
說實話，金山是真的遠。
現在通往市區主要依靠大巴車以及金山小火車。雖然，從金山衛站坐火車到上海南站只要40分鐘，但小火車班次間隔時間比較長，換乘也很不方便，與地鐵的便捷性是沒法比的。
多年化工區的印象也給金山造成了不小的負面影響。
石化是金山的支柱產業，曾給金山人帶來了就業機會，但化工產業也屢被詬病對環境造成污染。
其實，在金山新城內已經幾乎看不到化工的身影，絕大多數都搬到了其他地方。
不過，金山新城的產業還是以工廠為主，缺少大型商務辦公區，高新產業匱乏。
金山新城依然是上海七大新城裡的「後進生」。
這些明顯短板是否會被補上？
這或許決定了金山是否能成為下一個川沙板塊的關鍵。
03
我在研究各區房價漲跌情況的時候，發現——
金山在2016年後，隨著上海市場的集體迸發，也有過一波跨越式上漲。
2016年之前，均價在每平米1萬元左右趴著。2017年終於跨入了2字頭，之後也隨著上海市場進入了冰凍期。
而從2019年的數據上看，金山居然是一路上揚的。其他不少區是盤整或者下挫。
金山的上漲，不動聲色。
由於底價太低，哪怕是上漲，新盤均價僅每平米2萬出頭，應該是在上海上車的最低門檻價了吧。
過去，它有點像環滬的一些城市，靠著上海的溢出效應，加上低總價的超低門檻，帶來一波漲幅。
但是，現在的金山，或許會更像上海。
迪斯尼樂園曾經為川沙帶來更多的配套。
光交通這項，有3條軌道交通線路（2號線，11號線，2號線接駁線）和一條機場聯絡線(磁懸浮)，再加上四十幾條公交線路，出行十分便利。
現在坊間有句話說，10年前你沒搭上迪斯尼發展的快車，幾年前你錯過了大虹橋的前進的飛機，幾個月前你沒趕上臨港的輪船，現在，你可能又要錯過樂高這座「金山」嗎？
你覺得金山有戲嗎？留言告訴我們你的想法！
以上正文來源上海樓市情報，作者漢嵐。凡註明轉載來源的文章，均為其他媒體或平台的作品，本平台不承擔任何法律責任，侵刪。
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