這些年的房子，早已成為了一種「金融」工具，而非自住消費品。

一方面，居民貸款總額中，房貸占比不斷提高。

在2018年，居民貸款規模達到49.7萬億，其中中長期消費貸30.5萬億，占比61%，短期消費貸8.7萬億，占比18%。

住房按揭貸款是中長期消費貸款中的最主要部分，2018年末達到25.8萬億，占全部居民貸款的54%。

一半以上的貸款都是房貸，足以說明房地產行業舉足輕重的地位。

另一方面，居民槓桿率提升的速度也在持續加快。

在2019年一季度，居民槓桿上升了1.1個百分點，從53.2%升至54.3%。2008-2018年，這10年間共上升35.3個百分點，年均增幅達3.5個百分點。

在房價最高的長珠兩三角，居民槓桿率已經逼近70%，浙江排名第一，高達76%，上海位居第二，槓桿率高達68%，廣東成為第三，達到了64%。

對於一個普通家庭來說，不管是在老家縣城，還是在省會或沿海大城市，槓桿率持續走高，意味著月供成本持續擠壓家庭的其他消費，買房的難度呈現「指數級」的提升。

那麼，未來10年，房子「越拉越貴」還是「越來越便宜」？

我們不妨從以下角度展開分析。

第一，貨幣還會不會一直向樓市湧入？

貨幣是一件商品價格最直接的驅動，房子也不例外，從1998年房改開始，年均M2的增速達到了15%以上，流通中的錢變多了，但是我們發現，像工業品、電子產品、汽車的價格卻一直在下降，包含人力成本的食品、餐飲、服務業雖然有所漲價，但幅度並不高。

那麼，多出來的這些錢都流向到哪裡了呢？

當然是房地產，數據顯示，1980年的時候，M2不足2000億，到1990年的時候，M2規模達到1.53萬億，到2000年的時候，M2規模達到13.5萬億，如今M2已經超過150萬億了。

M2總量擴張的同時，是現金購買力的縮水，以及不動產的飛速增值，房地產行業的規模，也從幾百億增長到了年均15萬億的體量。

過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，所以大家默認貨幣每年對內購買力減少了15-20%，這些購買力並沒有憑空消失，而是轉移到了房地產行業。

由此可見，通過儲蓄而獲得的增值幅度，相比貨幣的發行規模、房價的漲幅、各類生活費用的上漲幅度，基本可以用「龜兔賽跑」來形容。

但是，未來的貨幣政策，必然會有所轉變。

一方面，是貨幣低增速時代來臨，最近兩年M2增速已經低於8%，連以前的零頭都趕不上。

另一方面，房地產金融體系持續收緊，信託、影子銀行、理財都不再向樓市湧入，最近實行的房貸利率掛鉤LPR，更是形成了資金往實體經濟流入的機制。

貨幣流動的方向改變，意味著實體經濟崛起，房地產「穩中有降」，房子「越來越便宜」，是未來10年的大勢所趨。

第二，房地產行業擴張模式的變化。

近20年以來，房地產行業的擴張模式，購房者低首付買房，取得銀行按揭款之後，房企獲得回款，拿出一部分來加快施工，再拿出一部分錢去繼續拍地。

這樣一來，購房者只用了一小部分的錢，就能撬動巨大的房產市值，開發商只需要一部分資金，就能開工銷售，甚至繼續擴張。

因此，各城市進行土地開發、招拍掛，將「生地」整成「熟地」。對市場最樂觀的開發商能夠承受更高的地價，形成土地「價高者得」的準則。

這種模式，從源頭開始，就是「價高者得」，到了下游的銷售市場，房價水漲船高是自然而然的事，因為房企經營的本質是逐利的。

造成這種局面，主要是我們的市場一直以來「重銷售、輕租賃」，租戶缺乏安全感，房租連漲上漲倒是其次，關鍵是無法享受到學區、落戶、醫保等一系列與業主相同的權利。

但是，以後的樓市，「商保共存」才是主流。集體土地入市已經掃清障礙，北京共有產權房的試點未來可能會鋪開，深圳最近也推出了年漲幅不超過5%的集體產權公寓，第二批租賃城市試點也在擴大。

房地產行業的擴張模式，將從如今單一的「土地招拍掛」，到「租售並舉」轉變，未來10年，保障房的體量會越來越大，房子可能不會便宜太多，但絕不可能「越來越貴」。

第三，人口流動的變局。

人口流動的趨勢，正面臨大變局。

美國投行摩根史坦利預測，未來10年，中國將形成5大超級都市圈：長三角、京津冀、粵港澳大灣區、長江中游以及成渝都市圈。5大超級都市圈，人口平均規模將達到 1.2 億人，總人口占據中國城市人口的一半。

一個很有趣的數據是，在2018年，東莞市區小學生數量首次超過上海，成為低線級城市「逆襲」的典型代表。

深層次原因在於，珠三角人口非常密集，在21個常住人口增加超過10萬人的城市中，廣東省就有5個城市入圍，分布之稠密，在全國都首屈一指。

從人口凈流入指標來看，長三角與珠三角遙遙領先，而長江中游、成渝及中原等中西部城市群，還處於人口凈流出的狀態。

也就是說，以後這些人口稠密的城市，聚集的增量人口會越來越多，城區擴張、房子升值、學位不夠用、人來人往，將會成為常態。

與此同時，年歲漸長的農民工，將不得不面臨返鄉回流的壓力，長此以往，大城市的年輕人越聚越多，小城市、農村的老年人日益增長，這樣的趨勢，還會持續很多年。

人少的地方，房子無人問津是常態，比如鶴崗、玉門、威海，以及近兩年受益棚改貨幣化的地市和縣城，人多的地方依然如故，在調控的壓力下還會保持平穩，但是指望大幅降價，可能性非常小。

綜上所述，無論是貨幣、房地產模式還是人口，都不支持房價進一步走高，對普通購房者來說，房子必然會越來越「接地氣」。

關於這個問題，經濟學家的答案很「尖銳」。

中泰證券經濟學家梁中華11月10日發文指出，房產並不是像消費品那樣，賣出去就被消費掉消失了，已經賣出去的房子才是庫存的大頭。而這兩年很多賣出去的房子是限售的，隨著「解禁」潮的到來，或許也會對房地產市場構成壓力。我們統計的100個城市中，有50個限售，限售期一般都在兩年以上。這些房子未來會陸續竣工交付，「解禁」期也逐漸來臨，當前很多城市如此高的房價之下，會否出現「減持」呢？會「減持」給誰？

顯然，限售到期的房子，或許會成為未來房地產市場「拋售」的一股主要力量，未來10年，那些限售期限較長的城市，可能會面臨「無力接盤」的困境。

其實，這種觀點三位首富也一致認同。

在年初，李嘉誠退休後首次發聲指出：買樓應該「量力而為」，「買來自己的住的，應該買，分期付款都沒有問題」。

而王健林在今年1月份的年會說，房地產有「兩大缺陷」，作為強周期性行業，現金流並不長遠，2019年力爭有息負債再降8%—10%。

馬雲關於樓市的論斷更是盡人皆知，幾年之前，就撂下了「大話」，稱未來房價如蔥，幾乎可以媲美「白菜價」了，他在寫給員工的內部信中也提到，年輕人儘量以事業為重，過去房子當然可以買。但放在當下的時點上，依然不建議，還不如租房奮鬥。

因此，對購房者而言，房子貴還是便宜，並非是未來10年首要關注的事，最核心的問題，是買房子的需求，有沒有透支自己的家庭財力，是不是買來自住，任何以投資名義買房的人，都應該早日清醒，屬於房地產的黃金年代，已經遠去了。