產業地產是是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平台，以產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。通過整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力，幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

從最早1979年，蛇口打響工業地產的第一炮，再到2003年工業地產轉變為產業地產。在這40年里，產業地產行業響應改革開放的大潮，培育、發展產業，推動中國經濟發展。產業地產也從最初的基礎廠房到如今的動漫產業基地、創意產業園、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區，數十年的發展，使得產業地產的發展道路越走越寬。

招商蛇口——產業園區開山鼻祖

1978年底中國共產黨十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰略針。1979年，國務院批准在沿海地區開展加工貿易。同年，伴隨一陣開山炮響中國第一個外向型工業園區——招商局蛇口工業區，從灘涂中奠基起步。

注意，若從行政地位來看，蛇口工業區的「區」這一概念，與今天的地級行政區概念相當，尚未有園區概念出現。且由於處在產業園區單槍匹馬的探索階段，區內企業主要由政府劃撥。

招商蛇口工業區依託特殊政策和香港出口加工基地轉移的時機發展成以外資（港資）企業為主的低端製造業加工基地，業務涉及航運、交通運輸、基礎設施、金融服務等16個行業。到90 年代初，蛇口已擁有總資產35億元、凈資產10 多億元、一級直屬企業25 家、三資企業百餘家,其房地產業、港航運輸業、投資服務業和金融保險業四大主營業務在深圳同行業中實力名列前茅。

這一階段，各地的工業園區的產業起點低，多以「三來一補」的形式承接中國香港、中國台灣、日本和韓國的外來加工業務。「三來一補」指來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易。實行「三來一補」的企業主要結構是：由外商提供設備（包括由外商投資建廠房）、原材料、來樣，並負責全部產品的外銷。

大連經開區掛牌——產業園區進入開發區與高新區模式

1984年1月，鄧小平視察深圳、珠海、廈門經濟特區後提出：「除現在的特區之外，可以再開放幾個點，增加幾個港口城市，這些地方不叫特區，但可以實行特區的某些政策。」根據這一指示，國務院批准設立14個沿海經濟技術開發區，實行經濟特區的某些政策。這些經開區就不再帶有行政概念了。其中，大連經開區是第一個掛牌成立的國家級開發區，是我國經開區的前身。經開區以發展新型工業為目標，而高新區以高新技術產業化為目標。

以大連經開區掛牌為標誌性時間，從此中國的產業園區進入了開發區與高新區模式的初創探索期及經驗推廣期。之後的20年內，經開區和高新區的發展節奏進一步加快，隨著中國經濟的騰飛而發展壯大。但在後期，各地盲目開發園區，爆發期到來，導致財政稅收的極大損失和資源浪費，在2003年引發國家清理整治行動。

以火炬計劃的提出作為標誌性事件，高新區發展大幕正式揭開。1988年8月，國家高新技術產業化發展計劃——火炬計劃開始實施，建設和發展高新技術產業開發區是計劃中的重要內容。火炬計劃的宗旨是：使高技術成果商品化，高技術商品產業化，高技術產業國際化。1988年5月，國務院批准成立我國第一個國家級高新區——北京新技術產業開發試驗區，即中關村科技園區的前身。1988年10月，武漢東湖高新區成立，即「武漢•中國光谷」。

這階段園區的重要特徵是以政策為主導，國家投入為主，依託國家產業的劃撥帶動整體發展。園區各管理主體在行使權力方面具有一定經驗，但還不明顯，權力運用的醞釀特徵明顯。

在此階段，一方面，開發區白手起家，發展基礎薄弱，建設資金短缺；另一方面，外資進入中國尚處於試探和觀望階段，所以總體發展成績並不盡如人意。但是這些園區大膽探索，艱苦奮鬥，初步完成了「原始積累」。

這類二代園區的主導產業為低端製造業，由於低端製造業的產業特徵是以人口為驅動，因此此類園區呈現向一二線城市市郊集中的趨勢。這一時期，園區發展的主要動力是不斷加大的對外開放速度，二代園區紛紛依靠低端製造業起家，我國「世界工廠」的雛形出現。

整頓！整頓！產業園區按下暫停鍵

從1984年到2003年，我國的開發區數量從14個（首批14個經開區）暴漲到6866個，園區的爆發導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。

另外，中國加入WTO後，產業面臨嚴酷的國際競爭，以上因素共同引發國家清理整治行動，2003年《國務院辦公廳關於暫停審批各類開發區的緊急通知》發布，宣告產業地產邁入規範經營階段。

在2003年到2004年的清理整頓中，全國的開發區數量由6866個減少到2053個，規劃面積由3.86萬平方公里壓縮到1.37萬平方公里。在此階段，除寧波開發區晉升為國家級經開區外，兩類國家產業園區數量沒有增加。2005年，上海洋山保稅港區正式啟用。

這一階段，隨著國家對園區優惠政策和管理權限的調整，行政權力逐漸集中到上級主管部門，園區的管理權限縮小。園區逐步形成三種管理模式：政府主導型、企業主導型、政企結合型。

產業園區的市場化轉型與升級創新

2006年-2017年，產業園區開始了市場化轉型與升級創新。

2006年，工業用地全面實行招拍掛的公開出讓方式，市場力量在產業用地配置上起到更加重要的作用，工業用地市場化競爭變得更加激烈。2011年十二五規劃發布標誌著園區轉型升級時代的到來。在2006年-2011年，民營資本開始在產業地產領域大展拳腳。

此前，我國產業地產具有極為強烈的地域屬性。但在民營資本進入之後，我國的園區發展的企業屬性開始初露鋒芒。民營資本的大舉進入，以土地財政為基礎的政府投融資平台模式和市場力量在園區開發建設中交叉並行，注重工業用地的有序集約式開發，出現了眾多創新模式，如華夏模式、聯東模式、天安模式、青羊模式等。

這一階段，市場化園區的開發力量出現了兩類重要趨勢：一類是PPP雛形的探索：華夏幸福、宏泰、成都置信等，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通過園區運營實現土地熟化後的價值增值；另一類由粗放經營向規範經營升級：如以聯東、天安為代表的市場力量。其中，聯東集團憑藉其標準化開發模式實現了其產品在全國的快速複製。

產業地產的存量時代來臨

隨著招商引資和優惠政策效應的逐漸減弱,高新區發展遇到了瓶頸,發展速度有所減緩,因此加快「二次創業」、實現轉型升級已成為重要戰略選擇。其中一代園區的代表——東湖高新的「二次創業」成功扭轉了其下行局面。

伴隨著全球化的深入推動，以及城市空間不斷生長，高新區亟待轉型的同時，開發區的問題也逐漸顯現：功能結構單一、產業結構單一、與區域發展脫節、就業人群與消費結構不相匹配。孤島經濟己經越來越制約開發區的發展，以及開發區與周圍城鎮之間的相互融合。

針對我國開發區的問題，「產城融合」概念在此時提出：2013年中囯共產黨十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問茲的決定》強調要「堅持走中國特色新型城鎮化道路」明確提出要「推進以人為核心的城鎮化」，推動「產業和城鎮融合發展」。2015年，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》，為我國產業園區的產城融合發展提供了指導性方針。

總結起來，不論是開發區還是高新區，這一時期的園區都共同面臨一個問題：早年的資本積累已經基本完成，園區內囤積了大量存量資產，在這種情況下，該如何盤活存量資產、讓其發揮更大效應呢？無論是「二次創業」，還是「產城融合」，都是在探索解決這一問題。

在創新驅動、轉型升級的時代背景下，傳統體制優勢逐步喪失，園區建設的重點從基礎設施的硬環境轉向發展功能配套、生活配套、產業新城等軟環境。同時，在園區運營方面，更多地採取政企合一或公司主導的模式，並通過PPP模式整合社會資源，發揮多方優勢。

現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向製造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓商業地產在風口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企業帶著產業進來，開發商必須尋找更多資源背書；同時傳統房地產行業的規模觸頂，急需尋找新的利潤增長點和業務亮點。

在這種情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選，產業地產重回各方玩家的視野。

完

參考資料： 產城觀察網、 明源地產研究院、 博城地產觀

北京清大文創文化控股集團、招商蛇口工業區及網絡綜合