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巫家壩片區規劃效果圖 網絡截圖

都市時報全媒體記者 徐琳惠

8月30日上午，中國(雲南)自由貿易試驗區掛牌儀式在昆明、紅河、德宏3個片區同步舉行。雲南自貿試驗區的實施範圍為119.86平方公里，涵蓋了昆明、紅河、德宏3個片區，其中昆明片區共計76平方公里(含昆明綜合保稅區0.58平方公里)。

中國(雲南)自由貿易試驗區昆明片區的範圍為，東至東繞城高速公路，南至廣福路、南繞城高速公路，西至盤龍江、明通河，北至人民東路。功能定位顯示為，加強與空港經濟區聯動發展，重點發展高端製造、航空物流、數字經濟、總部經濟等產業，建設面向南亞東南亞的互聯互通樞紐、信息物流中心和文化教育中心。

從上述範圍來看，昆明的東風廣場、五里多、雙塔片區、巫家壩片區等城市CBD區域，東市區的涼亭片區、方旺片區，東南板塊的官渡古鎮、世紀城、新亞洲體育城，以及經開區西部片區，另外還有長水機場前的昆明綜合保稅區都包含在其中。南市區的雙塔、巫家壩，東市區的方旺、涼亭等都是當前樓市開發的熱點板塊。

而巫家壩無疑是雲南自由貿易試驗區昆明片區內受益最大的一個板塊，不少樓盤在自由貿易試驗區掛牌後突擊漲價，有的樓盤甚至封盤停售。

自由貿易試驗區的政策紅利，會對片區內的房地產開發帶來利好嗎?對昆明樓市的走勢和前景影響如何呢?

一樓盤在售公寓賣1.4萬元/平方米

記者留意到，在任意一篇關於「昆明成為雲南自貿試驗區之一」的推文下方，都會有市民留言「昆明房價又要上漲了」。

在昆明剛公布成為自由貿易試驗區的時候，甚至還有樓盤傳出要封盤停售的消息。由此可見，昆明成為自由貿易試驗區之際，對昆明的房價走勢影響深遠。

在雲南自由貿易試驗區昆明片區範圍內，巫家壩片區樓盤開發集中度較強。初步統計，巫家壩在售項目共計8個，包括中鐵建西派國樾、綠地東南亞中心、保利堂悅、金茂廣場、中交金地中央公園、中南雲境、中海寰宇天下、萬科翡翠，還有即將亮相的如世貿、招商、首創等項目。

昨日，記者走訪了包括中國鐵建西派國樾、萬科翡翠、綠地東南亞中心、保利堂悅、中交金地中央公園、中海·寰宇天下等巫家壩片區在售樓盤。其中多個樓盤存在漲價情況，甚至還有個別樓盤出現封盤停售的情況。

位於巫家壩片區內的中國鐵建西派國樾項目於8月31日開盤，推出第6棟住宅，總高19層，精裝交付，戶型為240平方米，共有36套房源，成交套均價為672萬元，折算單價約為28000元/平方米。一開盤均價就到了28000元/平方米，進一步拔高了巫家壩片區的樓盤均價。

西派國樾項目售樓部現場置業顧問表示，240平方米的戶型在開盤當天就已經售完了。「開盤當天，6棟的2-4層均價在26500元/平方米，5層以上均價在27000-28000元/平方米。我們現在在售的公寓價格在14000元/平方米，後期項目還會調價。」該置業顧問說。

在西派國樾開盤的前一天，相鄰的中交金地中央公園也開盤了，推出7棟和8棟，共計房源162套，戶型為133平方米、140平方米、160平方米，毛坯交付。因樓棟位置不同，推出的房源價格也比之前的有所上漲，均價在21000元/平方米。據中交金地中央公園售樓部置業顧問介紹，「目前我們所剩的房源已經不多了，7棟還有3樓的140平方米的戶型，優惠後單價為19646元/平方米，之後我們會推出6棟住宅，面積是185平方米，預估單價會上漲。」

保利堂悅和中海·寰宇天下樓盤，漲價幅度相對較小。其中，保利堂悅項目目前售價為17500元/平方米。「我們樓盤可以說是漲價幅度最小的了，但是我們的房子位置也不差，算得上是能看到巫家壩中央公園『一排』位置之一的樓盤。在自由貿易試驗區掛牌之後，我們進行過一次調價，收回了一個點的優惠。」保利堂悅售樓部置業顧問說。

中海·寰宇天下目前售價在19000元-21000元/平方米。售樓部置業顧問表示，中海·寰宇天下在開盤後，9月1日的時候收回了兩個點的優惠。「開盤的時候，都會給出最低的優惠，之後肯定會適當的調價。」該置業顧問說。

巫家壩個別樓盤封盤停售 價格上調40萬元

萬科翡翠樓盤於8月23日開盤，開盤當天165平方米戶型銷售均價為20000元/平方米。26日，昆明公布為中國(雲南)自由貿易試驗區之一，萬科翡翠便把165平方米的房源封盤不再銷售，僅銷售115平方米和142平方米的房源。在上周末(9月1日)，開發商將165平方米的房源解封開售，而此時的均價已漲到23000元/平方米。通過置業顧問粗略計算，一套165平方米的房子，調價前和調價後總房款相差了42萬元左右。

「漲價的一方面是受自由貿易試驗區掛牌的影響，這個片區的配套是最齊全的，房價自然會上漲了。」萬科翡翠置業顧問張女士說。

除了萬科翡翠以外，綠地東南亞中心也存在封盤上調價格的情況。綠地東南亞中心封盤停售的是第12棟住宅，該棟住宅視野採光較好，為綠地東南亞中心項目「樓王」，但還未取得預售房許可證。據現場的一名置業顧問表示，12棟住宅封盤之前的價格在20000元-21000元/平方米，解封之後價格預計每平方米上調500-1000元，上調後的具體價格還需等通知。

中國(雲南)自由貿易試驗區昆明片區掛牌以來，巫家壩各大在售樓盤均不同程度漲價，這樣的行為是否符合規定呢?記者查閱到2018年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，通知要求開發商必須在10日內一次性公開全部房源及銷售價格，嚴禁捂盤惜售。同時，6個月內不得漲價。一年內價格上浮不超6%，且每6個月才能調整一次價格。

對此，雲南三儀律師事務所張春霞律師表示，房屋屬於商品，所以受市場的調節。開發商漲價幅度只要不超過房管部門的備案價，一般情況均是合法的。一般情況，因為項目進展不一樣，開發商的項目均是分期開盤，所以開發商不會一次性公開項目所有房源及銷售價格，同時，開發商對房屋銷售價格的備案一般均是高價備案。

專家說法

諸葛找房市場研究員姜國君：

自貿試驗區給昆明樓市

帶來積極影響

諸葛找房市場研究員姜國君分析認為，雲南自由貿易試驗區昆明片區的設立，給昆明樓市帶來的影響是積極的。首先，自貿試驗區的政策紅利對資金、人才的吸引力較大，會增加房地產的購買力;其次，自貿試驗區內的建設和服務規格較高，給居住品質、物業價值帶來了較大的上升空間，會使片區內物業成為受追捧的對象;再者，長期來看會產生由點輻射到面的影響，自貿試驗區周邊乃至整個昆明的市場都將呈現長期利好。

從雲南自貿試驗區昆明片區劃定的範圍看，巫家壩處於較中心的位置，以地段論價值、定價格歷來是樓市的導向之一，僅從這點看，巫家壩的房價確實有打開上行通道的趨勢。但這只是一個較寬泛的預期，具體還得看巫家壩的物業形態、功能等與自貿試驗區的銜接程度，特別是招商引資的成果將直接影響到片區的發展氛圍和物業價值。

巫家壩目前是全城關注的焦點，雙塔片區得益於已經形成的氛圍有著較高的熱度，涼亭及方旺片區則因被劃入自貿試驗區而得以加分，幾大區域各具特色，但短期內風頭最盛的還是巫家壩板塊。

歷年樓市進入9月以後會有一個發力周期，但昆明今年的情況比較特殊，影響市場後幾個月表現的因素較多，主要有：一是9月份處於房貸利率新政策公布後、執行前的空檔期，觀望情緒加重會產生短期利空效應;二是雲南自由貿易試驗區的設立帶來了規劃性利好，一定程度上提振了市場信心。受這些因素的影響，9月份市場或將「雷聲大、雨點小」，預計市場發力節點會推遲到10月份。（都市時報）

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