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繼「雪糕」刺客後，
民小生近日又發現了
「公攤」刺客。
青島一位購房者全款購入了
一戶110平方米的房子，
到手發現僅有60多平方米。
購房時，
銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，
收房時卻變成了46%……
這突如其來的心塞是怎麼回事兒？
事件一出，衝上熱搜。
評論區不少 被「公攤」刺客
刺過的網友低調路過
到底啥是公攤面積？
公攤面積緣何備受爭議？
公攤面積能否取消呢？
很多購房者心中都存在這些困惑，
今天，民小生一一為大家解答。
到底什麼是公攤面積？
北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜表示：「根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。」
鏈家地產的房產經紀人王娜表示：「簡單來說，公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，按照《房產測量規範》規定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。」
北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜表示：「根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。」
鏈家地產的房產經紀人王娜表示：「簡單來說，公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，按照《房產測量規範》規定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。」
這筆糊塗帳何時能算清？
北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費並無不合理之處，並且從購房者的角度來看，可能也不願意共有部分（所有權）繼續留在開發商手裡。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。
「為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價里包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最後的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在於哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。」樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，「問題不在於公攤本身，而在於要統一計價方式」。
全國政協委員、寧夏回族自治區政協副主席洪洋表示：「沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。」
住房套內部分，產權明晰，基本不存在糾紛，但共有部分經常上演「公共地悲劇」，權利邊界相對模糊。
公攤面積備受爭議的根源在於，公攤面積的不透明，購房者對自己公攤的錢花在哪裡稀里糊塗。不僅如此，公攤面積還衍生出一系列不合理收費。
在洪洋看來，物業費、取暖費等按公攤後的面積收費，並不合理。
「物業公司服務的只是公共面積，而並不入戶服務，居民室內衛生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什麼物業收費要包含室內面積？」
「公攤面積並不供暖，卻多數採暖費按照建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。」
除此之外，既然屬於業主，公攤面積所產生的廣告、車位、超市租金等收益理應也屬於業主。
然而，事實並非如此。雖然電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤面積，但物業公司一邊收著物業管理費，一邊將廣告收入據為己有，游泳池、地上停車場等場所屬於共有部分，卻對外營業。
開發商只將公攤面積數據和費用攤給了業主，而公攤面積所產生的收益卻被開發商據為己有。幾十年下來，多是一筆糊塗帳。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費並無不合理之處，並且從購房者的角度來看，可能也不願意共有部分（所有權）繼續留在開發商手裡。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。
「為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價里包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最後的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在於哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。」樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，「問題不在於公攤本身，而在於要統一計價方式」。
全國政協委員、寧夏回族自治區政協副主席洪洋表示：「沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。」
住房套內部分，產權明晰，基本不存在糾紛，但共有部分經常上演「公共地悲劇」，權利邊界相對模糊。
公攤面積備受爭議的根源在於，公攤面積的不透明，購房者對自己公攤的錢花在哪裡稀里糊塗。不僅如此，公攤面積還衍生出一系列不合理收費。
在洪洋看來，物業費、取暖費等按公攤後的面積收費，並不合理。
「物業公司服務的只是公共面積，而並不入戶服務，居民室內衛生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什麼物業收費要包含室內面積？」
「公攤面積並不供暖，卻多數採暖費按照建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。」
除此之外，既然屬於業主，公攤面積所產生的廣告、車位、超市租金等收益理應也屬於業主。
然而，事實並非如此。雖然電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤面積，但物業公司一邊收著物業管理費，一邊將廣告收入據為己有，游泳池、地上停車場等場所屬於共有部分，卻對外營業。
開發商只將公攤面積數據和費用攤給了業主，而公攤面積所產生的收益卻被開發商據為己有。幾十年下來，多是一筆糊塗帳。
讓公攤「帳本」清清楚楚
業主錢花得明白
近年來，關於公攤面積取消的討論從未停止過。
談及對取消公攤的態度， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，取消公攤面積成為熱議的話題，體現了業主對降低成本及小區規範運作的訴求。
不過，他認為，羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發商也還是會轉嫁到房價上。若簡單取消掉，公攤面積部分如何管理也還是一個問題。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。
針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規範，對公攤比例出台指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。
在售房時，要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的諮詢，減少因分攤面積問題產生購房爭議。
同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。
近年來，關於公攤面積取消的討論從未停止過。
談及對取消公攤的態度， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，取消公攤面積成為熱議的話題，體現了業主對降低成本及小區規範運作的訴求。
不過，他認為，羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發商也還是會轉嫁到房價上。若簡單取消掉，公攤面積部分如何管理也還是一個問題。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。
針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規範，對公攤比例出台指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。
在售房時，要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的諮詢，減少因分攤面積問題產生購房爭議。
同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。
出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒體部
素材來源：法治日報、中國青年網
編輯：姜玉函
責任編輯：劉燁燁
主編：崔靖芳
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