「錢是流動的，沒有名字，今天賺100億，明天還是100億。但產品是有名字的，比如上海仁恆河濱城。」仁恆置地創始人鐘聲堅說。上海仁恆河濱城，這個令鐘聲堅心心念念的超級神盤，最近遭遇了降價風波，且一直在發酵。
2004年入市、2009年收官的仁恆河濱城，是上海浦東核心區域的一處高檔住宅小區。在過去十幾年裡，一直以優越的地理位置和硬體設施，受到購房者的追捧。4000戶仁恆河濱城業主中，住著數百位金融人士。
踩著房地產的紅利，這個高檔住宅的售價，從最初的2萬元每平方米，飆升至2022年的18萬元每平方米。令所有人沒有想到的是，在上海二手房房價整體下跌中，今年5月以來，仁恆河濱城的房子，相較於去年高峰期時候的18萬元，下跌了至少20%。
一些急著出手的房子，總價甚至下跌600多萬元。「市界」從貝殼找房上看到，截至今年12月12日，仁恆河濱城的掛牌單價，不少已經降到了11萬出頭，比半年前的價格又降了一截。有一套標註為「好贊好房」的193平方米的四居，單價已經下調至10.6萬元每平方米。
降價幅度之大，這恐怕是該樓盤締造者始料未及的。仁恆河濱城是鐘聲堅的仁恆置地開發的。仁恆置地雖然是一家在新加坡上市的房企，但其創始人鐘聲堅卻是廣東汕尾陸豐人。二十多年來，仁恆置地的發展重心，也一直在中國內地。
在房地產圈呆了二十多年的徐峰，接觸過很多房企人士，90%以上的人都對一家房企讚不絕口，那就是「仁恆置地」，因為其以品質見長。但不知又從何時起，仁恆置地的口碑一路下滑，一如仁恆河濱城的房價一路下跌。仁恆為何走到今天這一步？得從鐘聲堅其人說起。
汕尾富豪悶聲發財
如鐘聲堅所說，他的身上有著時代的烙印。中國改革開放，給他打開了機遇的窗口。
那是上世紀70年代末，中國商品比如生活用品、工廠燃料稀缺之時，1958年出生於廣東汕尾的鐘聲堅，走在貿易致富的最前沿。他拎著「袋子」，將國外的一些捲菸設備賣到了中國，由此賺了他的第一桶金。有了資金，底氣就足了。
後來，鐘聲堅開過造紙廠、化肥廠、印刷廠等。到90年代末，鍾堅聲決定做地產。原因很簡單，他到上海考察時發現，這座大城市的人均居住面積不到3平方米，「上海作為中國的經濟龍頭，一旦崛起一定會產生大量的住房需求」。彼時，中國商品房剛拉開時代的大幕，一切都處在百廢待興當中。
由於在新加坡，以及80年代在歐洲居住與經商的經歷，鐘聲堅1992年在新加坡成立仁恆置地後，就立誓不做重複浪費的產品。仁恆主攻的就是中國內地高端豪宅市場，除了上海仁恆河濱城外，他還「製造」出上海仁恆濱江園、南京仁恆花園等諸多神盤。那些年，隨著高端產品越做越火，「豪宅標杆」，成為仁恆的代名詞。
2006年6月，48歲的鐘聲堅，帶著仁恆在新加坡主板上市。那一年，鐘聲堅和仁恆可謂春風得意，仁恆不僅成為當時新加坡上市企業中市值最大的私人企業，鐘聲堅還以110億元的身價排在《胡潤中國百富榜》第八位。
（圖源/視覺中國）
要知道，當時，碧桂園、恆大、融創等一眾後來紅得起飛的房企，都還沒上市。2018年《胡潤百富榜》顯示，鐘聲堅夫婦以155億身價重奪陸豐首富。據說，鐘聲堅夫人也是陸豐人，是陸豐縣博美鎮的。當一個人長期居住於富豪榜之上，人們除了認同其財富殷實之外，更多地會好奇他的聚財之道。除了踩中時代的風口外，鐘聲堅的聚財之道，還在於員工的穩定性。
明源地產研究院曾提到，仁恆的高層、中層中，一畢業就進入仁恆的「子弟兵」不少。即使社會上招來的人才，進入仁恆後，也往往能幹很長時間。仁恆的平均司齡達到6年以來，這在地產行業是很高的。「早期的鐘老闆主動號召公司不搞高周轉，不搞嚴重加班，一心一意鑽研品質。」仁恆前員工劉海向「市界」解釋道。
一心一意追求品質，成為鐘聲堅最大的致富法寶。南京最早的豪宅，建成於1995年的梅花山莊，不僅房子建成高品質，就連小區內，也設有網球場、中心廣場以及商業一條街。這樣的設計，在當時看來，十分超前。那個大家月收入才幾百元的年代，梅花山莊就賣到三千多元每平方米。仁恆也成為最早在南京將小高層，賣到百萬元一套的開發商。
據說，仁恆1997年、1998年交付的幾個項目，欄杆都是用鍛鐵去日本鍍的，到現在二十多年了，還像新的一樣。當客戶還不知道地暖和標準泳池是什麼時，仁恆就開始做地暖和標準泳池了。上海仁恆濱江園即便是在今天，依然沒有同類型產品能超越。也正因為對產品的反覆琢磨，「慢」成為鐘聲堅早期做地產的特點。有媒體算了一筆帳，在成立的頭25年，仁恆僅開發了72個項目，平均每年三個項目都不到。
慢節奏開發模式之中，仁恆置地勾勒出一個盈利閉環：高等級土地-高品質賦能-高溢價回報。這其中邏輯在於：仁恆主要在上海、深圳、南京等一二線城市拿地。這些城市經濟好、人口多、產業足。「早期的仁恆，低價拿來地後，並不著急開發，而是等地塊周邊開發成熟，再進行高品質開發。」劉海告訴「市界」，如此一來，房子的價格就慢慢上去了。這種慢周轉的模式，使得仁恆享受到土地升值帶來的暴利。
「市界」梳理髮現，上海豪宅仁恆濱江園在1997年上市時，其周邊住宅的售價才2000-3000元每平方米，而濱江園售價超過8000元每平方米；珠海的仁恆濱海中心，在2012年內部報價是4-5萬元平方米，部分房源更以8萬元每平方米開賣，但當年市區的海景房售價，也僅在3-4萬元每平方米。
這種房地產開發方式，跟李嘉誠的長江實業如出一轍。也因此，在地產界，鐘聲堅被稱為「新加坡版的李嘉誠」。如李嘉誠和長江實業一樣，鐘聲堅和仁恆置地不僅做住宅開發，還持有商業物業，如購物中心、寫字樓和酒店等。光鐘聲堅個人，除了在中國香港有資產收入外，他在新加坡更有八九棟租金收入頗豐的大廈。
仁恆贏得口碑的同時，坊間也響起了不同的聲音：「仁恆夠好，但還能更快一點嗎？」機構投資者喜歡這樣問鐘聲堅。2019年之前，作為神盤製造機的仁恆跑得的確不快，其銷售額常年徘徊在300億元左右，被排除在前50強之外。「快」就意味著，仁恆得沖規模。
神盤製造機跌下神壇
鐘聲堅不是不想做大，他說：「我們一直在想，不敢說。對於生意人來說，不斷擴大規模，是每個做老闆的人，都會去考慮的事」。
仁恆2019年之前，為什麼沒「快」起來？除了仁恆置地奉行的慢周轉、高品質的策略外，在土地資金成本居高不下的那些年，仁恆資金實力無法跟規模房企抗衡。畢竟，房地產黃金時代中，千軍萬馬爭搶市場份額。中國房地產產值最高的2017年，全國房地產開發企業完成投資11.4萬億元。
不過，時移世易。在中國房地產市場變化中，仁恆從2019年開始「快」起來了。一方面，這些年，房地產市場持續處在深度調控中，房價也早已告別高歌猛進的時代，「這個時候，仁恆再採取慢周轉的開發策略，資金等成本不僅無限擴大，也面臨市場的去化壓力。」劉海告訴「市界」，另一方面，高能級城市土地成本走高，疊加限價調控的政策下，仁恆的溢價空間也被限制了。
「跑」起來的仁恆，縮短了開發周期。「項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月。」鐘聲堅在2020年仁恆中期業績會上表示。不僅如此，這家高端豪宅開發商的土地儲備，開始向三四線城市傾斜。比如仁恆2022年在如皋、鹽城等三四線城市拿了一些地。截至2022年上半年，正在開發的項目中，一線城市的土儲占比為22%，二線為59%，三四線城市的項目是17%。
由於早期積攢下的良好口碑，採取高周轉策略後的仁恆，樓盤也賣得紅紅火火，至少最開始的幾年「是」。如2021年10月至2022年6月，套均總價1600萬元的上海仁恆海上源三次開盤，認購率從從274%升至392%，最終高達476%。2022年6月28日開盤當天就日光，300多套房源收穫1760組認購，平均每五個人搶一套房。
然而，繁華背後，風險暗藏。下沉三四線城市的仁恆，在房價普降的當下，也受到來自樓市調整的衝擊。2023年上半年，仁恆置地的銷售排名，已經掉到了四十名開外。去年，仁恆置地以七百億元的銷售額，還位列前二十名左右。由於銷售價格大幅下降，仁恆今年上半年的毛利率，從去年的36%降到了28%。
高品質這一標籤，也被仁恆親手給撕下了。上海「仁恆海上源」項目，早在今年3月份，就被業主爆料說，樓盤存在外立面凹凸不平等問題。仁恆此後的多次回應，很顯然沒能讓業主們信服。
從2021年開始，仁恆在各地的一些樓盤，就捲入了質量風波中。「市界」不完全統計，武漢仁恆·公園世紀、上海仁恆珊瑚世紀、南京的仁恆江灣城、蘇州的仁恆雙湖灣、上海錦繡世紀等樓盤，皆因貨不對板、質量不達標等問題，被業主投訴和曝光過。「仁恆的房子不該是這樣啊！」有不少網友在與仁恆樓盤質量有關的新聞下評論道。
究其原因，劉海告訴「市界」，「現在融資等各種成本都變高了，項目的售價反而降了，仁恆的利潤空間被擠壓。再加上仁恆現在奉行高周轉，就沒有像以前那麼多的時間去精心雕琢產品，房子的質量自然也就打折扣了。」公開資料顯示，今年上半年，仁恆項目的單價，從5萬元每平方米，跌到了2.6萬元每平方米。
其實，仁恆高品質口碑的下滑，還與它走代建這條路不無關係。在長三角地區的上海、蘇州、南京和海南省等地，仁恆布局了不少代建項目。所謂代建，即仁恆作為項目操盤方，進行開發和銷售，不需要投入資本金，只是輸出管理和品牌，收取相應的費用。這種輕資產模式對仁恆來說，避免沉澱大量的資金，但也存在一定的弊端。
畢竟，代建盤採購是業主方負責，仁恆只負責施工。而項目的品質，要材料和工藝合在一起，才能有比較好的效果。仁恆一名員工曾向時代財經透露，業主方為了控制成本，採購的材料不用上乘的。而購買仁恆代建項目的絕大多數業主，都是衝著以產品力見長的仁恆去的。於是，魔幻的一幕，便上演了。
陷入質量風波中的上海仁恆錦繡世紀、蘇州仁恆·溪雲雅園，正是仁恆的代建項目。儘管仁恆上海項目負責人曾對媒體說，上海仁恆錦繡世紀是代建項目，仁恆本身不占股份，但劉海認為，樓盤用的是仁恆的旗號，最終影響的是仁恆的口碑。銷售、價格、利潤、口碑，齊刷刷下滑中，「鍾老闆心裡很難不慌。」劉海說。
分工不分家，聯手接班
面對複雜的市場環境，鐘聲堅也採取了一些行動。他在2023年年初說，「今年不再分紅，在土儲戰略上，也將更為審慎。」上半年，仁恆還傳出蘇州公司大幅裁員的消息。與此同時，仁恆也將刀伸向了組織架構：南京、成都和武漢公司，合併為南京公司；上海公司將蘇州和杭州公司合併在一起；北方則將天津、瀋陽、濟南合併成一個公司；珠海、深圳和海口合併成一個公司。
但這一切動作，皆抵不過大勢。從今年上半年來看，仁恆業績並不理想。根據公告，2023上半年，仁恆置地收入148.06億元，同比增長30.6%；利潤14.72億元，同比下降16.3%；歸屬於公司所有者的利潤為10.95億元，同比減少20.5%。11月10日，仁恆又發布了2023年10月未經審計的主要運營數據。
數據顯示，10月，仁恆連同其共同控制實體及聯營公司的住宅、商業物業以及車位總合約預售金額約為20.54億元，合約預售面積為8.58萬平方米，相比2022年同期分別下降49.6%及下降28.9%。
眼下，鍾老闆要愁的，恐怕還有兒女們如何接班的問題。鐘聲堅今年已經65年了，按照一些房企大佬們的做法，二代接班人早早地就進入公眾視線了。鐘聲堅有三個兒子、二個女兒。與潮汕家族企業的傳統一樣，他們均行事低調。從目前來看，進入公眾視野的，有鐘聲堅的兩個女兒鍾思娜和鍾思婉。鍾思娜和鍾思婉都曾在新加坡理工大學南洋商學院研修過。
長女鍾思娜，在仁恆經歷過多個崗位。2011年10月，鍾思娜出席成都仁恆置地廣場一個活動慶典，顯示的職位是仁恆置地總經理。2012年5月，她陪同新加坡前副總經理黃根成，參觀仁恆置地廣場購物中心時，其職務是商業公司負責人。2018年，鍾思娜公開現身的職務，為仁恆置地集團有限公司總裁助理。此後，在公開信息中，鍾思娜的名字並未出現。
鐘聲堅的小女兒鍾思婉，生於1985年，從澳大利亞新南威爾斯大學畢業後，曾在新加坡財富管理公司任職，後在仁恆置地擔任投資經理一職。鍾思婉曾是「慧眼中國高級領袖研修班」第一期學員。這個研修班號稱專為青年高層主管、未來領袖以及企業接班人而設計的，全亞洲唯一一項全方位解讀急速增長中國經濟的高級綜合管理課程。
就在所有人以為鍾思婉、鍾思娜，是鐘聲堅要培養的二代接班人時，一個意想不到的人物，在2017年亮相於內地媒體前。他就是鐘聲堅的侄兒鍾思亮，後者畢業於朴次茅斯大學。天眼查App顯示，鍾思亮早在2007年，就被任命為仁恆置地董事。一直以來，鍾思亮是鍾氏家族二代的領頭人，除配合企業掌門人鐘聲堅進行有關決策之外，還負責集團深圳公司的總體營運。
不過，2021年，一個叫做鍾億嘉的人，以仁恆置地集團董事的身份，出現在公眾視線中。仁恆置地2021年年度報告顯示，鍾億嘉是創始人鐘聲堅的兒子，在仁恆置地集團擔任執行董事。今年年中的一次人事調整中，鍾億嘉被任命為上海區域公司執行董事，上海區域是仁恆一直以來的主戰場。「仁恆的家族色彩很強烈，股份高度集中在鍾氏家族手上，鐘聲堅及其侄子鍾思亮合計持股72.48%，黑石信託、高盛資管、美國基金管理公司領航投資則持有少量股權。」克而瑞研究中心高級研究員汪慧指出。
「分工不分家」，聯手接班，是很多海外潮商家族成功的傳承模式。仁恆置地也不例外。劉海認同這種說法，「目前，鍾氏家族成員就是一個相互支持、相互配合，齊頭並進，且目標一致的感覺。「類似家族化色彩重的問題，本身短期內也難以調整，或者說沒必要在近期做調整。當務之急還是增強團隊的作戰能力和穩定性，確保在新一輪發展中積極獲得各類金融支持，做好企業接下來的發展工作。」嚴躍進告訴「市界」。
儘管仁恆目前面臨諸多問題，但鐘聲堅說仁恆是不會從中國離場的。「哪裡比較安全，哪裡有錢賺，我們就往哪裡投資。」鐘聲堅說，肯定會跟著14億人走，越是困難的時候，越是有一些機會的存在。
不過，眼下，仁恆不再完美的口碑，鐘聲堅又該拿什麼去修復？購買了仁恆問題房子的業主們，都在等鐘聲堅給大家一個交代。
（文中劉海、徐峰為化名。）
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
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