山雨欲來風滿樓。
10月初，建業集團旗下上市公司建業地產「宣告破產」、「近萬億銀行貸款到期」、「裁員僅剩下數百人」的傳聞四起。輿論愈演愈烈中，10月9日，建業集團董事長鬍葆森，出現在了新東方創始人俞敏洪的直播間。
針對爛尾樓問題，他正面回應道，「能提前會提前，能按時會按時，即使拖延也會賠償，這是做人的底線。」這一次露臉的胡葆森，跟以前不一樣：面容愈發消瘦了，頭髮也全白了。
六十花甲子，七十古來稀。1955年出生的胡葆森，今年已經68歲。近兩年來，這個早已實現財富自由的地產大佬，在本應該退休的年齡四處奔走。只因為，他一手打下的江山——建業地產，自2021年起就出現流動性危機，並在2023年6月正式官宣爆雷。
這兩年里，為了活下去，胡葆森和建業集團做了不少事情：他們向河南政府發了請求幫扶信希望儘快償還50億欠款；建業地產也開啟了自救措施，如變賣資產、人員優化、組織架構調整、引國資紓困等。
建業地產乃至整個建業集團命運的起伏，牽動著千千萬萬個河南人的心。「建業地產從快速發展到跌入低谷，挺令人遺憾和失落的。」鄧野向「市界」感嘆道。他是地地道道的河南人，也是十多年來的老地產人。
鄧野並不希望家鄉的龍頭房企出事，建業地產的一舉一動，他始終關注。然而，一樁樁的「險事」接踵而至，令鄧野的情緒也起伏不定。一直到2022年7月，建業地產成功引入河南省國資企業河南省鐵路建設投資集團有限公司（下稱河南鐵建投），鄧野提著的心才算是放了下來。
心放不下來的，是河南老鄉們。過去幾十年，建業地產將房子蓋遍河南大小鄉鎮，胡葆森也被河南老鄉們稱之為「河南地產王」。
然而，建業地產出險之後，一切又不一樣了。成千上萬的河南老鄉，被捲入建業危機當中。
「又一次延期交房」
被捲入這場危機中的河南老鄉，日子過得並不如意。
宋濤是在2020年買下了鄭州建業·雲境這個樓盤的，合同交房日期是2022年12月31日之前。在剛付完款的那一年，宋濤經常收到置業顧問的邀請。這個樓盤經常舉辦一些業主活動。逢節日時，他還收到置業顧問寄來的禮品。但到2021年，這種活動幾乎就沒有了。
2022年12月26日，也就是原定交房日前五天，宋濤收到了開發商的延期交付通知函。在宋濤看來，因為大環境，各行各業都受到不同程度的影響，他不是不能理解。然而，延遲交房總要有個日期。但時間已是疫情結束過去許久的2023年4月，「建業·雲境樓盤每天施工工人也還是寥寥無幾。」
四處奔走一番後，宋濤們得到的結果是「又一次延期交房。」一直到10月10日，建業雲境也還是沒能交房。這令宋濤很氣憤，「當初買建業的房子，就是因為胡葆森的那句口號『讓河南人民都住上房子』，現在的建業還記得初心嗎？」宋濤急切想得到一個答案。
同樣憤怒的是任楓。他在兩年前花100萬元，購買了建業地產關聯公司中原信託發行的信託產品。中間展期一次拿到十萬元利息後，任楓再也沒見到過一毛錢了。今年5月，這款信託產品又一次到期時，任楓還是沒能拿回自己的本金。「怎麼反映也沒有用，就是拿不到一點錢。」10月13日，任楓無奈地告訴「市界」。
另一邊，建業的一些員工也有怨言。自2022年年初，建業集團架構從五級變成三級後，「上到公司下到項目上的人，都如履薄冰。」多名建業集團員工在社交平台表示，由於房子不好賣，建業實行了全員營銷制度。要求所有崗位上的員工都去拉訪客、湊任務，而且明確工資與業績掛鉤。「工作強度變得大多了。」
建業集團的商業承兌也逾期了不少。票據交易所披露的信息顯示，截至2023年6月30日，建業集團商業承兌累計逾期發生額約25.34億元，其中逾期餘額約16.2億元。
當年的河南地產王，而今落到如此地步，這一切還得從建業地產的省域化戰略說起。
2002年，在好友萬科創始人王石的建議下，胡葆森帶領建業地產開始「省域化」擴張，跑去濮陽、周口、駐馬店等省內城市開拓市場，並在2011年全力推進「省域發展」戰略，不再走出河南。那些年，「縣城的商品房市場都是空白的，沒見過這麼好的房子。以至於建業每到一個縣城，即便銷售價格是最高，大家也還是願意買單。」鄧野告訴「市界」。
建業在河南創造了多個歷史紀錄：第一個推出高檔住宅小區；第一個進行地產的品牌化運作；第一個揮師進入鄭東新區。「最多的時候，全河南每賣8套房子，就有一套是建業地產造的。」胡葆森在一次演講中還提到。
也正因為此，在河南省內，建業成為當之無愧的地產之王。而胡葆森，不僅被人奉為「帶頭大哥」、「中原地產王」，他還被媒體列為「中國地產三君子」之一，其他兩人分別是王石和萬通地產創始人馮侖。馮侖曾說，老胡（胡葆森）是我生命中最好的朋友和兄長之一；易居創始人周忻則誇他是「一位仗義的大哥」。據說，2003年，孫宏斌想做「全國第一」那會，只在乎兩個人的看法：一個是他想超越的王石，另一個就是胡葆森。
儘管胡葆森曾說，沒有欠過政府的稅收，沒有拖欠過金融機構的錢。但建業地產危機之中，很多河南老鄉還是被捲入其中了。業主說，我們掏空六個口袋，卻遲遲拿不到房子；供應商說，我們辛辛苦苦幹活，甚至掏腰包墊資，卻遲遲不能結算；投資人說，我們不僅拿不回利息，就連本金也打了水漂.....大家的這些情緒，胡葆森是知情的。
他在公開場合道過歉，表過態。2022年8月15日一次投資人溝通會上，胡葆森就向全體投資人道歉，隨後一再強調說，「只要企業不倒下，今後建業還是會堅持還債」。2023年10月9日，在俞敏洪直播間，胡葆森又說，保交付是建業集團的底線，也是他胡葆森做人的底線。「絕對不會出河南，會堅決在這負責把該交的房子交了。大家的錢給還了。」
實際上，為了還債和保交付，胡葆森和建業集團這兩年做了不少事。
缺錢，但要活下去
斷臂求生、甩賣資產、找戰略投資者，無論如何，建業得活下去。
「建業集團人員流動性大。比如我認識的建業地產的人幾乎都走了。」鄧野告訴「市界」。離職的，不僅僅包括建業地產，還包括築友智造科技等公司。實際上，建業集團有四家在香港上市的公司，分別是建業地產、中原建業、建業新生活、築友智造科技。這四家公司被外界稱之為「上市四兄弟」。
自2021年出現流動性危機以來，建業集團旗下公司時不時有裁員的傳聞。2022年11月的那次尤為轟動。彼時，五級管理架構調整為三級架構後，建業集團裁員涉及到了「上市四兄弟」。儘管建業集團一直沒有給出具體數據，但當時網上流傳的是7000人或8000人。再就是今年10月初，「建業地產裁員僅剩數百人」的傳聞了。
在建業地產員工王思看來，傳聞里的裁員數字都誇張了。一些賣完的或者是賣得不好的項目，肯定是有人員優化。建業以前為方便擴張發展，成立了好幾級公司，比如區域公司、城市公司等，但現在不對外拓展，就要扁平化管理，不需要那麼多人。「人員優化是從一年以前就開始了。對我們來說，是一個循序漸進的過程。這也是動態化的，不是說現在優化完成了，以後就不優化了。」
今年以來，建業集團旗下公司人員優化仍在繼續。「市界」不完全統計，建業旗下在裁員的公司包括築友建築設計院、至尊酒店管理有限公司等。這些公司業績表現往往不及預期。以築友建築設計院的母公司築友智造為例，其主營業務是裝配式建築、智慧園林及智慧裝飾，今年上半年收入5.2億港元，同比減少37.10%，歸母凈虧損9971萬港元。除了受房地產市場的大環境影響外，「裝配式建築成本高，在市場上並不受歡迎，這個業務就不是很好拓展。」一名築友智造的前員工告訴「市界」。
建業集團也停掉了一些項目，比如J18。J18是一個綜合體項目，包含博物館、藝術公園、商業、酒店等多種產品。它是建業集團規模最大的項目，也是建業集團這幾年最「費錢」的項目。這個項目是典型的重資產，號稱「雙百工程」：投資過百億，建面近百萬方。建業J18項目原計劃在今年6月全面開業運營，但隨著建業集團基本面的惡化而停工了。「建業集團旗下公司的項目，很多是從母公司獲得的。他們在短時間內，很難擺脫與母公司的相關性。一榮俱榮，一損俱損。」一名資深地產人士告訴「市界」。
覆巢之下無完卵。「市界」了解到，留下的員工從去年開始，工資處於緩發的狀態。城市與城市之間，項目與項目之間，工資緩發情況並不一樣。賣得不好的項目，緩發的時間更長一點，一般是兩三個月，最長的是六個月。「不過，從今年1月份開始，一些項目陸續補發工資，大概補到了6月。」王思告訴「市界」。
甩賣資產也是胡葆森的必選項。在建業集團內部，他們更願意稱之為盤活固定資產。在過去的兩年時間裡，胡葆森不惜斷臂求生，它將「建業·華誼兄弟」電影小鎮、「只有河南·戲劇幻城」的控制權，轉給了當地國資；將旗下商業項目的10年運營權作價7億元出售給萬達商管；在2022年6月引入國資河南鐵建投成為建業地產的二股東。
「接下來集團肯定還會繼續考慮處置資產，但擔心中間出變數，所以除非雙方已經簽約，或者實質性入股，否則不會輕易對外公布。」王思坦言。
以上種種動作背後，皆指向一個事實：缺錢的建業地產，想活下去。財報披露，截至今年6月底，建業地產的總負債為1286.94億元，雖然這項數據比2022年底減少了5.1%，但總現金（包括現金及現金等價物以及受限制銀行存款）減少的速度更快，餘額為37.79億元，比2022年底減少13.2%。無論如何，建業地產努力自救的「模樣」，嚇跑了不少求職者。河南洛陽的李瑤就是其中一個。
她是在今年9月份，到建業地產某區域公司應聘的。剛面試時，李瑤就被招聘人員告知「有兩個月沒發工資了」。想著能在建業地產這樣的大公司積累一些經驗，自稱「頭鐵」的李瑤便不管不顧地入職了。然而，僅上了一天班後，李瑤便落荒而逃了。她發現，因為A4紙緊缺，前幾個月的帳都沒裝訂好。並且，財務室有十來個人，每個人的活都不一樣。「我不敢想像，等第二天交接的小姐姐走了，我該怎麼辦？其他人對我接手的工作，也不是很了解的樣子。」李瑤向「市界」回憶道。
建業地產何以走到今天這一步？
「有些項目是不賺錢的」
胡葆森和建業地產走到今天這一步的原因，外界將其歸結於大環境、高周轉等。建業方面給「市界」的回覆函中，將其歸結於汛情、疫情疊加行業周期性調整。不過，在接近建業集團的朱勝看來，這還跟過多的重資產布局不無關係，「很多項目沉澱了太多的資金，投資回報不是一兩年的事。」比如文旅項目「只有河南·戲劇幻城」，「建業·華誼兄弟」電影小鎮，一個投資60億元，一個45億元。胡葆森為何如此青睞重資產項目？一切得從胡葆森其人說起。
放眼地產圈，論資歷，少有人比得上胡葆森。胡葆森畢業於鄭州大學外文系，最早在河南省外貿廳工作。1982年，他被河南省外貿廳派駐香港工作。9年後，胡葆森辭職下海創辦了建業地產，通過炒樓花賺得第一桶金，並藉由金水花園項目打開建業地產知名度，最終一步步成為河南地產王。
在接近胡葆森的朱勝看來，如果你跟他年齡相近一些，會覺得他就是個鄰家大哥，如果你是20多歲的年輕人，會覺得他是一個可以信賴的長者。在多名鄭州地產人士看來，胡葆森身上「有他那一代人的情懷，帶有明顯的時代痕跡，他有自己的邏輯。」因為小時候在濮陽，幾乎每天都能看到討飯的人，胡葆森並不畏懼苦難。「沒有苦難，人性的光芒就會失色。沒有苦難，就理解不了糧食的價值，沒有糧食，就不知道河南對中華民族繁衍作出的貢獻。」胡葆森曾說。
在鄧野們看來，胡葆森所思所想，「不是從某個局面利益出發來做決策的，他有自己的理想和情懷，希望為河南干點實事。」
「有朝一日，我們要讓中原文化小鎮，包括中原的美食、建築、戲曲、雜技、武術等等能夠代表中原文化的元素，走向全國，走向世界。」這是胡葆森親口說下的誓言。胡葆森之於建業，就像王石之於萬科，宋衛平之於綠城，馮侖之於萬通。胡葆森將他的烙印，打在了建業身上。
2012年，想為河南干點實事的胡葆森，帶領建業地產進入文旅行業。文旅項目對於打造河南名片，提升省域形象大有裨益。對於做文旅項目，他是認真的。他曾撰文寫到，《只有河南.戲劇幻城》有四「最」三「心」：最大、最長、最多、最新，無關商業、名利，只關乎建業做文化作品的真心、信心和耐心。然而，光有四「最」三「心遠遠不夠。
眾所周知，文旅項目的資金投入巨大，開發周期長達5-7年，如果融資成本以7.5%來算，這筆利息也很高，企業的資金壓力可想而知。建業集團旗下開發了濮陽大集古鎮（雜技小鎮）、建業神垕天地（鈞瓷小鎮）、建業東京夢華、鄭州櫻桃溝足球小鎮等多個文旅項目。
從目前來看，「只有河南.戲劇幻城」和「建業·華誼兄弟」電影小鎮反響不錯。其中，2021年，「只有河南.戲劇幻城」全年僅營業140天，但憑藉項目的號召力，共完成接待遊客超50萬人次，觀劇人次突破300萬。今年上半年，「只有河南.戲劇幻城」接待觀劇人數突破了500萬，同比增長300%。而「建業·華誼兄弟」電影小鎮，在今年雙節期間，遊客接待量創下歷史新高，日均接待遊客達4萬人次。其他的文旅項目，業績表現和口碑，並不及上述兩個。
建業集團還有其他重資產項目，比如運營綜合體J18。這個項目由於拿錯地，定位過於高端，導致建業集團投資的130億元浮虧了不少。再比如，胡葆森還持有十多家酒店。這裡面也沉澱了不少資金。建業集團旗下的商業項目，主要有鄭州建業凱旋廣場、洛陽建業凱旋廣場、南陽建業凱旋廣場、駐馬店建業凱旋廣場等8個。2022年，為了減負，建業集團將這些商業項目，交給了萬達商管運營。
在朱勝看來，企業肯定要考慮回報率和周期的問題。酒店、文旅、商業項目投資大，回報周期長。更需要花心思運營，以酒店為例，它一二十年，就得翻新一次。」朱勝告訴「市界」，在市場行情好的時候，企業還能抗得下去，但一旦遇到不可抗力的因素，這些重資產就會變成企業的拖累。
除了重資產，建業也在搞多元化業務，建業集團旗下尚有綠色農業板塊。儘管綠色農業這個賽道屬於新興熱門行業，成長性較高且具有投資意義。但從目前來看，建業集團的綠色農業板塊，並沒有對公司產生多大利好效應。歸根結底，「在多樣化健康發展的路途上，建業各種資源之間的協調功能和規模經營功能，得不到合理且充分地發揮，消耗了大量企業資源，不僅沒有帶來新鮮血液，還進一步拖累了建業地產的流動性，使其陷入債務泥淖。」前述資深地產人士告訴「市界」。
按照計劃，建業集團本打算在洛陽打造牡丹小鎮，蘭考打造音樂小鎮，濟源打造籃球小鎮。但是這些小鎮，隨著建業地產的出險，似乎也停留在了規劃階段。
「沒有完全脫離危險期」
這兩年來，對內大刀闊斧改革，對外變賣資產，尤其是2022年7月引入國資紓困之後，建業地產的債務償還能力，得到了一定程度的保障。至此，胡葆森和建業地產算是鬆了一口氣。
一眾出險房企苦尋白衣騎士無果，建業地產卻成功引入國資委入駐。多名接近建業集團的人士告訴市界，這其中主要有三個原因。首當其衝的，是建業集團對河南的貢獻。他們的話大同小異：對河南，胡葆森基本是有求必應，幫助解決了很多實際困難。建業遭遇困難，政府出手相救，也是順理成章。朱勝還認為，胡葆森的個人努力，也在一定程度上幫助了建業地產。
建業地產出險後，快70歲的胡葆森，忙得腳不沾地，「去拜訪機構和領導，去項目上看一下。」王思告訴「市界」。用市場的眼光來看，更為重要的一點是，「無論是變賣資產也好，引入戰投也罷，如果這個被收購的項目沒有價值，資本是不會介入的，尤其是國資。這其中會涉及到國有資產流失方面的審計。」接近建業集團的楊陽告訴「市界」。
他繼續解釋道，老胡（胡葆森）有前瞻眼光，選的項目生命力都不錯，只是市場發生了變化。回歸到正常的行情，這些項目都可以持續貢獻穩定現金流。建業地產CFO趙瑞昆也曾說過，央企主要看鄭州或者洛陽的項目，其他地市和縣城項目不在考慮之列。「談判雙方都將基於自身需求來進行抉擇。」
從目前來看，胡葆森和建業地產是清醒的。「市界」了解到，建業地產很多高管現在主要的任務就是對接好政府資源，將資金的問題和資源整合的問題，按照胡葆森的要求做到位。全公司都想方設法把保交樓做到位。然而，這些事情要完成，尚需一些時日，且有一定的難度。「很多人舉著牌子，讓我們還錢，我們不是不還，現在確實沒錢還。」一名建業地產高管無奈地說道。
好在，建業集團的輕資產業務，目前運行得比重資產業務要好不少。建業集團將輕資產業務放在了中原建業上。中原建業有商業代建、資本代建、政府代建、專項管理諮詢4種運營模式，重中之重的是商業代建。所謂商業代建，即與項目擁有人訂立代建協議，委託方負責土地收購成本以及項目開發和建造所需資金。中原建業提供代建服務，並允許項目擁有人使用「建業」品牌銷售，從而收取基礎管理服務費和溢價管理服務費。相比重資產埠，輕資產的優勢很明顯：盤子小、利潤高、無負債。
中原建業的表現還不錯。建業方面給「市界」的回覆函中稱，今年上半年，中原建業整體完成簽約面積524萬㎡，同比2022年增長369%。中原建業代合作方銷售的合同銷售額約為131億元人民幣，同比增長18.9%，銷售建築面積約207.1萬平方米。今年前9個月，中原建業擁有43個新簽合約項目，新增合約建築面積553.04萬平方米，較2022年同期增加187.2%。這並不意味著胡葆森就可以大鬆一口氣。
對建業集團而言，輕資產業務還沒有到大量輸血重資產板塊的地步。並且，隨著國資的入股，胡葆森有可能失去對建業地產的控制權。這有例在先：華南城成功引入深圳國資後，公司創始人鄭松失去了控制權。對此，建業地產相關人士在接受《證券日報》採訪時稱，「可換股債款持有人有兩年並可再延期一年的是否轉換選擇權，具體情況視後期市場交易狀況而定。」
在外界看來，建業地產作為建業集團最重要的上市公司，並沒有完全脫離危險期。儘管河南多城市陸續出台新政策，促進房地產市場健康穩定發展，建業地產的銷售跑贏了同行（1-8月銷售在河南省房地產企業中排名第一），但房地產市場仍面臨較大壓力。根據第三方統計機構發布，2023年前三季度重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬平方米，同比下降2%，為2016年以來同期最低水平。這也就意味著，建業地產仍面臨不小的挑戰。
「還得要看房企有多少美元債了。」朱勝告訴「市界」，隨著美聯儲加息，人民幣匯率貶值，房企需要償還的債務變多了。加息之後，想要借新債還舊債的成本也變高了。刨開今年6月23日以前已還的美元債，建業地產還有9隻存續美元債，債券餘額共計18.72億美元（約合134.4億人民幣），票面利率均高於7%，債券到期日從2023年8月至2025年11月不等。眼下，最為迫切的，是2023年8月、11月，分別到期的4億美元，以及2億美元債。
據騰訊新聞報道，2012年20周年司慶時，建業集團曾包下整個鄭州國際會展中心，高調慶祝並舉辦了一系列紀念活動。2018年的一場私下飯局中，胡葆森曾計劃，等到2022年公司成立30周年，要好好辦一場。那會兒年輕的職業經理人也都起來了，自己就少干點。但30周年司慶時，建業集團外部只是配合營銷，做了些感恩回饋策劃，內部只在食堂切了蛋糕，功勳員工表彰之類的小範圍活動。
狂歡歸於沉寂中，胡葆森短時間內沒法退休了。
（文中人物宋濤、任楓、鄧野、王思、李瑤、朱勝、楊陽為化名。）
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
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