用一波三折來形容2022年的樓市，似乎仍顯輕描淡寫。
斷供潮與保交付、暴雷躺平與三箭齊發，市場的博弈回到房屋交付、債務兌付等最底層的生存邏輯，房企的艱辛與彷徨已無需多言。
新一年的鐘聲敲響，當人們試著用積極的眼光，回頭審視這個曲折的年份，2022年亦非乏善可陳——房地產業的地位久違地攀升至十餘年來的峰值，臨近年末，一句「支柱產業」振奮從業者的心。
復甦已是彼岸可見的燈火，落在個體上，有行業陣痛外的厚積薄發，也有市場轉折下的周期穿行。龍湖集團即是其一，根據披露數據，龍湖集團經營性收入在2022年達到250.2億元（稅前），保持快速增長並創下歷史新高。
這份穩定收益的價值，在特殊的市場環境得到放大。正如新任務「推動房地產業向新發展模式平穩過渡」中所要求的，它將是房地產在增量、存量並存下的房企答案，也將是詮釋「新發展模式」價值與意義的樣本。
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重塑信心的抓手
在2022年初，郁亮將剛剛開篇的新年份，定義為「黑鐵時代」。
彼時，自認經歷過大風大浪的房企們，或許並不在意「白銀」還是「黑鐵」，就像航行在北寒帶的巨輪，直至看到冰山才知曉何為「新時代的開始」。當然，也會明白吳亞軍曾說過「在制定戰略的時候先想生死」的含義。
再之後，是如何穿越「冰山」。
根據克而瑞統計，2022年，TOP100房企全年銷售總額72878.7億元，同比下滑42%。不久前，龍湖集團發布了2022年1-12月運營數據，其中，開發業務累計實現合同銷售額2015.9億元，實現合同銷售面積1304.7萬平方米。即便如龍湖，全年整體銷售數據同比也出現回落。
這一年，寒意被記在了數字之中，但正因如此，龍湖經營性收入的穩步增長，才更顯價值。在2022年，龍湖集團經營性收入同比實現約25%，達到約250.2億元（稅前），創下歷史新高。
當我們通過重新審視龍湖的基本盤面，這份成績單背後的更多積極信息也得以展現。
整理公開信息發現，截至2022年末，龍湖集團開業購物中心已超過70座，僅在歲末即有4座天街相繼開業；
冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總開業房間數超過11萬間，緊扣民生底色，數萬房間納入保障性租賃住房；
物業管理保持著在管面積有質量增長，並在小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性；
全新推出的「智慧營造」品牌——龍湖龍智造，也已快速成為代建行業的有力競爭者，在此之外，還有養老、產城等不同業務的持續探索。
可以看到，2022年龍湖集團在開發收入之外，運營收入和服務收入業已成為其收入的重要貢獻源，而這也成為悲觀氛圍下，重塑信心的一個抓手。
資本市場的表現即是佐證。回頭看，基於市場悲觀氛圍的無差別擴散，一些看似平常且獨立的事件，落在2022年的行業環境之中，均被加工演繹為灰色的基調。過去一年中，龍湖集團的股價也出現過大幅波動，但遭遇過市場情緒、信心的宣洩後，卻無一不快速實現了價值修復與回歸。
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穿越周期的籌碼
事實上，穩定的多元化收入，多年前即被房企視為對沖行業波動的重要能力。
過去，行業關於「第二曲線」、「第三曲線」的討論從未停止，多數房企明確了自身馳騁存量市場的方向，並希冀通過布局，能夠多一份底氣面對周期波動。
但現實並不如理想般性感，縱然有萬科、華潤、龍湖等珠玉在前，但能夠「建功立業」的依然寥寥。購物中心豐厚租金的另一面，是前期大量資金的投入，和對企業戰略定力的殘酷挑戰，而過去三年里，疫情的反覆更把對運營能力的考驗推向了極值；相似的，租賃住房同樣是一個長坡厚雪的賽道，較長的回報周期讓諸多躍躍欲試者望而卻步；已經「扶上馬」的物業及代建板塊，更檢驗著傳統房企在開發能力之外的服務能力。
其中，戰略的定力是一個因素。以商業為例，十餘年前，龍湖推出持商業戰略，每年把一部分利潤投入到回報周期長、占用資金多的商業項目上，並曾因此被扣上「保守」的帽子。但十餘年過去，在今天，這一戰略布局卻成為令同行艷羨的「穩壓器」。
資產管理等能力的匹配也同樣重要。招商證券表示，在做購物中心的同時還能保持公司總體現金流的穩健和增長，是難能可貴的地方，符合「永續經營假設」的要義。從這點來看，龍湖可謂組合管理大師，背後是龍湖對持有型業態親力親為的及時卡位以及強執行力。
如今，龍湖豐富的經營性業務已築起寬業務圍欄，以此構成的運營業務和服務業務，已成為與地產開發並行的第二和第三增長曲線。
在波動中的2022年，由第二、第三曲線組成的經營性收入平均每個月可帶來約20億元的收入到帳，是龍湖集團現金流安全的最直觀保障，既是「錦上添花」，也是「雪中送炭」。助力龍湖集團成為國內穩健型房企的代表，以及7家境內外「全投資級」房企之一。
根據龍湖集團董事長兼CEO陳序平的規劃，未來5-10年，龍湖的經營性收入會占到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。
在他看來，「到那時，龍湖的長相跟現在已經完全不一樣了。」
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「新發展模式」的範本
2022年已然成為過去，房地產業以國民經濟「支柱產業」的身份，迎來了新的年份。
在揮別了曾經「高槓桿」的舊模式，房地產企業改變增長方式已迫在眉睫，如中央經濟工作會議所指，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
那麼，何為「新發展模式」？
其一，是基於原有的開發業務，依託產品力與交付力的突圍。目前，我國房地產市場的主要矛盾已經從過去的住房短缺過渡到發展不均衡、不充分。也就是說，我國房地產行業面臨著從單純的數量向品質轉變。
一直以來，龍湖集團在行業中以擅長打造高品質改善型產品而著稱，在全國範圍內，洋房、別墅、大平層等各種改善業態領域，均有大量叫好又叫座的代表作，並在業主滿意度方面表現出色。事實上，在2022年，龍湖集團就已100%實現如期交付了超11萬套品質住宅，客戶滿意度達到90%。
其二，則是打造有豐富構成的經營性收入，培養第二甚至第三增長曲線。中指研究院表示，伴隨著房地產行業進入新的發展階段，新發展模式或落腳在住房體系建設、租購併舉、盤活存量等方面。相關涉及領域有租賃住房、物業管理、商業運營、代建等，也有城市更新、倉儲物流及產業園區REITS、不動產私募投資基金等。
在中指研究院看來，這些領域未來或會得到政策的更多支持，房企應在這些領域尋找新機會，實現高質量發展。言下之意，做強「第二曲線」、「第三曲線」，已從房企的選答題變成了必答題。
一個背景是，於2021年末，我國城鎮化率已接近65%，根據機構預計，在未來約5-10年的時間內，我國城鎮化率將大機率達到70%。可以預見的是，增量市場與存量市場的此消彼長，城市量級差異引發的市場分化，將成為未來市場的基調。
屆時，房地產企業也將重新平衡的收入、利潤構成，依據海外市場的經驗，包括三井不動產、住友不動產等成熟市場的知名企業，開發、運營、服務業務均已並駕齊驅，以應對市場環境的變化。當然，如同我們知道任何眼前的樣本，都存在著「倖存者偏差」，更多被遺忘的案例，會消失在行業轉型的路上，就像2022年的大浪淘沙一樣。
過去一年，龍湖由商業、租賃住房等業務組成的投資性物業租金收入約127.3億元（含稅），而由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入，也已超過120億元。第二曲線、第三曲線均已超過百億，龍湖面向未來的陣勢已經拉開。
隨著經營性收入快速增長，收入占比得持續優化，再加之產品力的進階，龍湖集團有望成為地產行業行至不惑之年，企業發展動能換擋的一個範本。當然，這也是一家時代企業，在滿足人民對美好生活嚮往的過程中，應該有的樣子。