最近一段時間，關於「房子難賣」的消息，耳朵都聽出繭子了。

據每日經濟新聞10月24日報道，杭州某樓盤今年5月首開2號樓，共推出191套房源，當日105、125平米戶型即售罄，如今房源加推，銷售了整整一個月，無一名客戶登記申請購買。

時隔兩年，重慶再開房交會，現場熙熙攘攘，表面上挺熱鬧，實際上「看的人多，買的人少」，成交量也僅與周度平均成交量持平而已。

杭州與重慶，稱得上是二線城市中熱度最高的兩個地方了，不過，按不少人的說法，應該叫所謂的「新一線」才對。

不管劃到哪一線里，它們都是風向標。

與此同時，關於樓市「定向」寬鬆的消息也不絕於耳。

前段時間，從南京傳出消息，只要擁有大專以上學歷、提供南京居住證和學歷證即可在六合區購房，外地人購房不再要求個稅或社保證明。

同一天，天津也發布類似信息，在濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可購買1套住房，無需社保或納稅證明。

此外，河南三四線城市全面放開落戶，宜昌8-9折購買「安轉商」住房，宿州最高給予10萬元購房補貼。

「重頭戲」在10月25日，海南發布戶籍新政，全省除三沙市外，基本取消落戶限制，不再設立學歷、年齡等剛性門檻，只要有居住證、參加社保，基本就可以按照程序落戶。

一邊是樓市轉冷的事實，另一邊是有所「鬆動」的信號，是不是該買房了？

其實，只要看這些地方的位置就能明白，無論是南京六合，天津濱海，還是發布購房補貼的中小城市，都在非核心區域。

三四線以及一二線遠郊的房子，今年沒了棚改貨幣化催生的購買力，日子當然不好過。

何止是現在，未來這些房子也可能「不保值」。

在討論這個問題之前，我們先要弄明白，過去這些年房子「升值」的邏輯。

經濟學家姜超之前舉過一個例子，在加拿大，華人新移民通常離市中心比較遠，大部分聚集在城郊。

因為重視教育是我們的傳統，隨著搬去的華人越來越多，當地的學校考試成績就開始突飛猛進。於是乎，本來一文不名的房子，轉眼就變成了學區房，房價自此水漲船高。

這個故事，其實告訴我們真正值錢的並不是房子，房子只是一堆鋼筋水泥，建築材料才值幾個錢？售樓部、營銷費用才值多少？

真正值錢的，是房子背後的教育、醫療、公共服務等資源。

但是，最近這幾年，我們看到不少中小城市，明明沒有人口集聚效應，市裡面連公立三甲醫院都沒有，有的地市連一所二本院校都拿不出手，商圈、優質中小學更不用說了，房價躥升的速度，卻與一二線並駕齊驅，甚至有過之無不及。

這些林林總總、密密麻麻、成百上千的小城市，才是樓市的真實一面，而不是那些屈指可數的新一線大都市。

隨著時間流逝，沒有教育、醫療、發達公共資源支撐的房子，當然不會保值。

那麼，假如你已經有了自住房，閒錢愁的都沒地方投，打算在2020年出手，繼續買房囤房，以後會後悔嗎？

潘石屹最近也給出了他的「答案」。

在出售了286億大樓之後，地產界大佬、SOHO中國董事長潘石屹近期再賣7.61億資產，他將位於北京的9個商業項目中的2583個地下停車位打包，以平均單價30萬左右的價格給賣了。

據不完全統計，從2014年至2017年，潘石屹通過「賣賣賣」獲得了286億的現金流，他似乎在用實際行動告訴人們：趁著好時候，該出手時就出手吧。

事實上，潘石屹跟媒體早就算過一筆帳：「拿辦公來說，租金回報率只有3%左右，而銀行貸款已經達到了4.9%，甚至5%、6%，這生意怎麼做呢」？

顯然，連一線城市「高大上」的寫字樓，尚且逃不過低租金、低回報的「命運」，我們憑什麼要求住宅一定會保值？

因此，明年出手買房，不見得是多麼理智的決定。

更讓人擔憂的是，10年後，大量賣不出去的房子，可能會變成真正的「水泥森林」，經濟學家用「幾句話」大膽預測。

一方面，是存量房子越來越多，已經滿足居住需求。

從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

看起來1.7億套並不多，但是，這其中並不包含大量的小產權房、自建房、單位宿舍、房改房，把這些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。

我們住的房子也越來越大了。

根據統計局之前發布的數據，截止2018年末，人均居住面積已經達到了39平米，按照貝殼研究院提供的數據，39平米的水平，已經與日韓、法國、德國、芬蘭基本持平。

那些一直說自己買不起房的人，誰敢說自己在縣城和老家沒房子？只不過大家都想往大城市裡擠罷了。

另一方面，蓋房子的速度依然飛快。

近日，恆大研究院經濟學家夏磊發文預測，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。

城鎮常住人口增長需求中，99.8%來自於快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自於城鎮常住人口自然增長。

這樣算來，10年時間，房地產銷售面積將近120億平米，仍以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。

也就是說，前20年時間賣出去了1.7億套房子，未來十年會賣出去1.2億套房子。

這就是「水泥森林」的典型特徵，經濟學家的預測雖然看起來「大膽」，卻有幾分道理。

房子的需求依然旺盛，但我們要明白，這些購房者的「含金量」夠不夠足。

如果買房需求全部來自於農村人口湧入城市，三四線人口流入一二線，那豈非又要多出來上億套的空置房？

如果投機者依然在各個城市之間尋找「價值窪地」，依然沉迷於買賣賺差價的遊戲中，真正屬於自住群體的購房者，依然寥寥無幾。

曾經聽到過一句話：房地產是周期之母。

這話乍一聽有點「霸氣側漏」的意思，有人說，1998年的房改，釋放出了樓市的「洪荒之力」，在城鎮化的助推下，各行各業才實現了快速擴張。

也有人說，房地產帶給我們的，還有居高不下的住戶槓桿率、房屋空置率，以及乾涸的「六個錢包」。

這就是房子，仿佛是硬幣的一體兩面，現在，又到了「拋硬幣」的時刻，至於這次要翻開的是哪一面，就留給時間去驗證吧。