今年的樓市，從來沒有「消停」過。
在年初，一片蕭條氣氛，開發商不敢拿地，土地市場四處流拍，全國樓盤平均去化率甚至跌破了20%，廣州、深圳等地傳出高槓桿投機客爆倉的消息，多個熱點城市出現了降價促銷。
到了3-5月份，又出現了「所謂」的小陽春，房貸利率下降、房企融資環境寬鬆，地王隨之產生，蘇州、南京、寧波、重慶、瀋陽、鄭州，各大熱點城市，都成了開發商集中競爭的區域，尤其是那些房價倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現象不在少數。
轉折點在7月份，用融創老闆孫宏斌的話來說，「房地產金融的收緊力度史無前例」，房貸利率重回高位，房企融資規模大幅下降，9月份環比一度大降50%以上，直到「金九銀十」才略有改觀。
為什麼今年的樓市一再出現「轉折」？原因有二。
第一，調控的「容忍度」在變高。
什麼叫「容忍度」？
原來的調控，有點「投鼠忌器」的意思，畢竟房地產關聯的上下遊行業太多，上到建材施工，下到家具家電，限購、限貸、限售等措施一旦收緊，諸多行業跟著走弱，又不得不再次寬鬆。
因此，一直以來，有一種說法叫「三年收緊，兩年放鬆」。
不過，今年調控的決心明顯更「堅定」，寧可忍受一時的陣痛，也要遏制住房地產里的投機情緒，各地發布的房地產政策次數和頻率，均創出了歷史記錄，對房貸利率、房企融資的限制，也與往年大相逕庭。
第二，作為一個高槓桿行業，房地產很容易「風吹草動」。
之所以出現頻繁的波動，原因在於房地產對資金渠道的要求非常高，只要錢沒有流入樓市中，立馬就能表現出來。
有兩個數據可供參考。
2016-2019年9月末，房地產行業通過ABS獲得的融資規模分別為0.34萬億、0.54萬億、1.1萬億和1.26萬億，同期，通過銀行貸款獲得的融資規模分別為29萬億、36萬億、42萬億和47萬億。
這麼大的體量和資金，被「掐住」之後，樓市能有起色才怪。
當然，目前樓市的問題，絕不僅僅出在融資上，比如庫存。
易居房地產研究院發布的2019年三季度上市房企存貨研究報告顯示，在三季度受監測的20家房企中，存貨去化周期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%，延續了去化周期上行趨勢。
這20家規模房企的庫存，已經接近3萬億元了。
3萬億這個數字，對比每年15萬億的成交額，看起來似乎並不多，但是，這些沒賣出去的房子，是自2016年以來，首次出現連續增多的趨勢。
哪裡的庫存最多？
目前來看，待售面積極低、庫存告急（庫存銷售比低於0.3）的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域，目前壓力較大的城市高度集中在東北三省，據統計，東北24個地級城市中，有一多半城市庫銷比超過1。
其實，何止是東北，包括河南、安徽、山西、四川在內的中西部省份，多個地市和縣城，在過去幾年裡經歷了「去庫存-再次積壓」的過程。
在2015-2017年，賣不出去的房子，可以靠拆遷戶們消化，拿著錢把城裡的售樓部一掃而光，現在棚改貨幣化沒了，多出來的3萬億庫存，就是年底開發商打折降價的「催化劑」。
歸根結底，從銀行流向房企口袋的錢變少了，房企只能靠購房者的錢來維繫經營。
銀行給房企的貸款究竟降了多少？
經濟參考報日前報道指出，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。
多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。
注意最後一個數字，來自銀行貸款的融資，10月份下降了75%！
上文已經說了，銀行貸款是房地產融資的最主要來源，每年的規模都高達幾十萬億，單月幅度下降如此之大，是之前從來沒有出現過的。
其實，真正的考驗還在後面，再不抓緊施工，不少開發商就要「延期交房」了。
在2016-2017年的樓市大漲階段，房企的高周轉策略很成功，賣掉了很多房子，不少城市的既有待售房屋庫存，就是在這個時期消化掉的。
經歷過那幾年的購房者，應該都有印象，很多三四線城市，全款、秒搶、日光、清盤、搶房的消息層出不窮。
但是，大部分房企，並沒有把賣房子的錢用於施工，而是繼續拿地，去爭當地王，挪作他用，這也是為什麼我們總是把2016、2017年稱作「地王年」的原因。
而在2019年底，就是這些房子交工的時間，大量2016-2017年售出的房子，都會集中在年底這個時間點竣工。
現實就是這麼殘酷，待售的房子變多了，銀行貸款變少了，偏偏又趕上了交工的壓力，換做任何一個房企，此時都會毫不猶豫的把「回款」放在第一位，而不是玩什麼「捂盤惜售」的套路。
這樣的困局，會持續多久？
上海易居房地產研究院研究員姚方說，從銷售端來看，結合今年「金九銀十」落空來分析，四季度大部分房企會加大推盤力度沖業績，調控不放鬆的前提下，市場降溫態勢難以扭轉，房企融資難或是長期性的。
「長期」是多久？專家沒有具體說出來，可能是一到兩年，也可能是三五年，甚至未來10年都是如此，不管怎麼說，流向房地產的錢正在變少，是一個無可爭議的事實，這樣的局面還會持續很長時間，也是業內的共識。
對購房者而言，與其拿部分城市「定向寬鬆」的消息安慰自己，倒不如務實一些，改變投機賺差價的置業理念，在年底等等特價房的「撿漏」機會。