今天翻了一份研報，關於第四次經濟普查的一項數據，引起了我的注意。

2013年的時候，房地產開發經營從業人員的增速是61%，到了2018年，這個增速降到了11%。

5年時間，增速下降了50個百分點。

與此同時，物業管理的從業人員增速從80%降到了50%，房地產中介服務從業增速也從2013年見頂回落。

換言之，不管是賣新房，乾物業還是做中介，從業人員增量的減少，是顯而易見的。

恰恰也是在2013年，金融業從業人員增速大幅上升，由2013年的6%上升至2018年的254%，絕對值達到了1818萬人。

這是個很有趣的變化，同一時間節點，兩個行業出現了截然不同的走勢。

按我的理解：是賣房子的人少了，賣保險的人多了。

金融二字聽起來高大上，但邊緣的「民工」太多，很多人在世界500強公司就業，出入CBD地標寫字樓，西裝革履坐公交，中午飯吃20塊錢都有點心疼。

話說回來，底層從業人員的選擇，往往能夠宣告一個行業吸金能力的下降。

2013年，確實是個值得銘記的年份。

正是在6年前，樓市正式邁入了「暮年」，無論是城鎮每千人新開工套數，還是勞動力人口，結婚率，都有數據上的印證。

經濟學家姜超之前發布過一組數據，從1998年房改開始算起，中國新開工住宅套數快速增長，從不到200萬套躍升至2013年的1400萬套左右。

按照城鎮人口口徑計算千人新開工住宅套數，我國在2013年已接近18.5，接近日韓的歷史最高水平。

也就是說，我們的房地產周期巔峰其實是2013年，而日本、韓國則分別出現在1973年和1990年。

巧合的是，在2013年，15-64歲的勞動力人口，達到了10.06億的高峰。

隨後，直接出現連續5年的負增長，平均每年減少近200萬，照這個速度來看，2018年底的數字應該是9.96億。

再看結婚率。

年輕人是從什麼時候開始不願意結婚的？從宏觀上來看，也是2013年。

2013年的時候，我國結婚登記達到了1300多萬對，到了2017年，只有1063萬對，短短4年時間，下降近300萬對。

結婚率從2013年的9.9‰，到後來的9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰，直到2018年，只有7.2‰，經濟越發達的地區，結婚率越低。

有心人應該還記得，當時樓市的「窘境」。

我找了中信建投的統計，在2013年房地產達到短期巔峰後，隨後的2014年，全國近4成銀行上浮房貸利率，超1成銀行停止二套房貸。

受到政策影響，房價同比增速自2013年11月的9.1%持續下滑，到2014年9月達到-1.1%。

商品房的銷售面積，由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月達到-8.6%。

銷售走弱的同時，帶來了庫存的快速累積，商品房待售面積不斷上升，2014年底待售面積已經突破7億平米。

羅列了這麼多數據，從房地產從業人員減少，到千人新開工套數、勞動力人口、結婚率的下降。

按理說，樓市早就應該跌落神壇了。

可是，後來發生的事，超出了所有人的預料。

2015-2017年，從京滬深到省會，從地市到縣城，從都市圈到城市圈，從高鐵到地鐵，從新一線到三四線，從低首付到高槓桿，從地王到千億巨頭，短短几年時間，眼花繚亂。

新的概念一個接一個，如脫韁野馬一般的房價，大家都感同身受，我就不再多言了。

是經濟學家的判斷錯了嗎？包括業內所有看衰三四線的人都錯了嗎？難道2013年的巔峰，只是數據上的假象？

當然不是。

過去幾年大漲的原因，大家都心知肚明：1.棚改貨幣化，2.寬鬆的信貸環境。

拆遷戶們給錢不給房，投機客們隨意支取信用資金。

一邊是拿著全款大肆「掃樓」，另一邊是零首付多套房輕易按揭。

3年時間，他們活生生的用真金白銀和槓桿資金，撬動了市值百萬億級的房產，又躥升一個台階，範圍比以前更大，波及城市比以往20年更多。

但是，錢鍾書曾經說過一句話：天下就沒有偶然，那不過是化了妝、帶了面具的必然。

到了2018-2019這樣的年份，該來的終究要來。

2018年的房價漲了沒有？確實漲了，西安、杭州、成都、南京都在搶限價盤，僅僅只是上半年短暫火了一下而已。

2019年的房價變化也不大，輪到了蘇州、洛陽、呼和浩特和紹興上漲，但二手房連續陰跌的城市，已經突破了35個。

連續兩年，還是在各地加足馬力「搶人」的前提下，樓市上漲時間只持續了幾個月，「金九銀十」的傳統旺季，成了降價促銷的最佳藉口。

今天無意間看到了首富巴菲特的一段話，給人以啟迪。

「1980年代，我買了一塊農田，但我只去過一次。農田確實長得不好，但我總不能每天跑過去，給農田吶喊加油吧？」

「氣候好的時候，農田能多長些玉米，氣候不好的時候就長得少些。我只要能保證這是塊好田，在氣候好的時候能長出很多好玉米就行了。」

房子算不算他口中的「農田」？有的算，有的不算。

上世紀90年代，「六君子」在海南讀報紙，無意中看到當地人均居住面積已經超過了50平米，同期北京人均只有7平米。

20多年過去了，北京的人均居住面積依然不到10平米，這種跨越數十年，還依舊緊缺的房子，當然算「農田」。

只是我們不能忽略一點：有時候種地能有好收成，同樣也有遭遇旱澇、欠收的年份。

買房也是一樣的道理，房價有漲，也就有降。

2013年以前，人口、勞動力、購房者槓桿、城鎮化、生育率，都是「好牌」，房地產可以說是天時、地利、人和，缺一不可。

2015-2017年，見頂之後，棚改、信貸兩股力量介入，再次加速上漲，進一步透支了這些條件。

2020年以後，貨幣、人口、行業的驅動力逐步減弱。

大型城市的核心城區，依然有大量資金「抱團取暖」，可這些一個巴掌就能數得過來的地方，又能有幾個？

京滬廣深、沿海新一線、中西部二線、都市圈強三線，名詞一個接一個。

但是，這些城市全部加起來，在15萬億成交額、年銷售17億平米、市值近300萬億的房地產市場面前，不過是「小巫見大巫」罷了。