警惕「長租」變成資本野蠻擴張的工具

評論君說

長租從之前細水長流、穩定回報的經營模式，變成了一場各種跑馬圈地、使用複雜金融槓桿的瘋狂遊戲。

樂伽公寓房間 樂伽公寓官網 圖

作者 ｜白晶晶

長租公寓，曾乘著資本東風而起遍地開花。它始於2015年，作為房地產租賃市場全新的供應模式，卻在2018年以後迎來行業風險集中爆發年，杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恆業、蘇州樂棧等公寓接連出現資金鍊斷裂。最新的一起，是管理超過20萬套公寓的樂伽公寓宣布停止經營。

與傳統的租房模式相比，長租公寓受到市場青睞的原因，是年輕租房群體消費理念的升級疊代。傳說中「小清新」「中產風」的裝修、專人負責集中打掃、統一規格的品牌家具家電、年輕人聚集的社群生活，都滿足了追求生活品質提升的80後、90後一代職場新人的要求。

資本正是看準了這塊市場蛋糕的利潤豐厚，加之多城紛紛推出「租賃試點」「集體用地建設租賃住房」「鼓勵 REITs 發展」等政策紅利，讓魚龍混雜的地產企業紛紛入局長租公寓市場。

然而，長租公寓市場的發展，卻「成也資本，敗也資本」。得益於資本介入，讓長租公寓的擴張有了充足的資金來源，有了規模效應的金錢支持，卻也因「高額融資+快速擴張」的發展模式而埋下巨大隱患。

長租公寓集中暴雷，最大的風險點就在租房貸。租房貸，是指長租公寓與第三方機構合作，讓租戶以借貸方式實現分期付款。這樣的租賃方式，讓剛步入社會的年輕人得以通過月租的方式支付租金，而長租公寓企業以租客的個人徵信為依託，從機構一次獲得整年租金，進行資本運作。很多剛入社會的年輕人，本來只想租個房，卻稀里糊塗以個人徵信為代價，背上了租房貸，一旦平台爆倉，為之埋單的卻是這些年輕人。

長租公寓數量激增，魚龍混雜的大小房企競相進入長租公寓市場。結果，長租從之前細水長流、穩定回報的經營模式，變成了一場各種跑馬圈地、使用複雜金融槓桿的瘋狂遊戲。這次倒掉的樂伽，甚至承認自己做的是「高進低出」——以較高的價格向房東跑馬圈地租房源，然後再以較低的價格向房客們出租房子。這只能用瘋狂來形容了。

此外，長租公寓模式最關鍵的一環，就是只有高入住率才能實現穩定的現金流。如果做不到90%的入住率，極可能發生資金鍊斷裂，衍生平台爆倉風險。對較高的出租率以及最大限度縮短空置率的追求，也誘發了長租公寓進行偽劣裝修，空置期不夠，「甲醛門」頻發，置環保標準於不顧、置租客健康若罔聞的行業亂象。

乘著資本東風而起的長租公寓，缺乏有效的監管和制約，一旦淪為金錢野蠻擴張的工具，那些剛邁入社會的年輕租客，將會遭遇人生中第一次無家可歸和維權無力。

7月30日，中共中央政治局會議重申「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。長租公寓市場也應當以此為鏡鑒，找准市場定位，別讓住房租賃市場淪為資本野蠻擴張加槓桿的工具。

※ 編輯｜沈彬

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