關於上海的土著，真的是地產圈一個神奇的群體，大多數人提到上海土著，都認為他們不差錢，而看懂上海樓市，必須要看懂的一個角色就是：上海土著。

在上海呆過的都知道，上海是有內環，中環、外環、郊環劃分的。越接近內環，房價越高。

外環處於第三環，是「城鄉結合部」。上海坊間，有一個說法，就是外環線以內，算「中心城區」。住在外環以外，就是上海人常說的「住到鄉下」。

外環線全長100公里不到，環內城區面積，是680平方公里。

而小於，正是出生在上海，身份證開頭是310103.還是個絕版的身份證呢。

去年年底，他賣掉了黃浦區的「老破小」，在九亭買了一套房子，大概70平方米，單價4.4萬元。小區環境很不錯，綠化率也高。

全款買完之後就靠信用卡度日了，一毛錢現金都不剩。

01

從小到大，小於都在盧灣區度過。

盧灣區有著一大批名人故居和歷史文化留存，也有東西文化交融的時尚地帶，有號稱東方香榭麗舍大街的霞飛路，也有坐落著優雅洋房的思南路…...

而盧灣區在2011年併入了黃浦區，使得310103開頭的身份證已經成了絕版，有時候她也會自豪的和別人說到我可是310開頭的老上海寧嘞。

然而上海的老公房居住面積都偏小，小於覺得住的太憋屈了，這使她萌生了換房的想法。

前幾年，有朋友介紹他楊樹浦路、內江路的房源，小於卻不要，她有著大多數老上海人的認知，認為如果楊樹浦路算下只角，那麼內江路楊樹浦路，就是下只角的下只角。

關於上海的上只角下只角劃分，如果在開埠之初，估計除了老城廂，城牆以外的地方都是「鄉下頭」，全是「下只角」；

而更多老上海理解中的「上只角」，是指租借地區，比如靜安、黃浦、盧灣等，而「下只角」呢，自然是當年「滾地龍」和「棚戶區」密集的閘北、普陀等地了。

02

關於上海的房價，從2016年起，上海房價進入了又一個上漲周期，一直漲到2017年。

在2017年一系列調控政策「組合拳」下，上海樓市自當年下半年開始劃出一條「量縮價穩」的平滑曲線。上海市統計局數據顯示，2018年，上海內環線內商品住宅銷售均價為108155元/平方米，內外環線間為74694元/平方米，外環線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。

去年年底，小於終於出手，買了九亭的房子。當初推薦給他的楊樹浦路內江路的房源，如今每平方米也有5、6萬一套了。

03

根據上海市總工會的統計，目前本市內環線以內的常住人口密度為3.39萬人/平方公里，內中環之間為1.75萬人/平方公里，中外環之間為0.70萬人/平方公里，外環線以外為0.14萬人/平方公里。

內環線以內的人口密度達到了外環線以外的24倍！

目前上海中心城區人口高度集聚，而郊區農村人口布局較為分散。

但小於的感受並不明顯。「九亭人也很多啊，早高峰時，地鐵站里人山人海。」

的確，根據調查，九亭被大多數人評為早高峰最擁擠的站，沒有之一！榮登top1。

九亭鎮是上海常住人口超過20萬人的人口「大鎮」，目前常住人口已超過30萬人。作為板塊唯一的軌交，9號線自通車以來，為九亭帶來大量的人口、吸引了大批開發商。

9號線的通車使得松江的發展進入「快車道」，也加速了九亭的板塊價值，據相關數據統計，九亭板塊在9號線開通後的短短半年之內房價上漲了50%。

多麼可怕的數字！

在小區里，小於說遇到過不少上海人。要麼是老夫妻倆，要麼是小夫妻倆。兒童樂園裡，講上海話的大人越來越多。

他停了一下，突然問我：

「你是做房地產媒體的，你說上海市中心的房子，到底誰在買？」

是啊，誰在買？

現在熱門的樓盤開盤，都要搖號，要公證。有意認籌的客戶，情況都要公示。

在通過對過去6個月在上海購房客戶進行了抽樣分析之後，我們得到了以下數據結果

上海購房客戶來源

• 新老上海人

如圖所示，將原始戶籍為上海戶口的客戶定義為老「上海人」，主要包含在早期就居住於上海的「當地人」；將其它定義為「新上海人」，即後期遷入或者尚未遷入但在上海購房的人。

老上海人的購買比例只有30%，而新上海人的購買比例高達70%，新上海人購房占比持續提升，在相對嚴格的政策環境下，新上海人成了購買主力。

全年「1128」上海出台二套新政，認房又認貸，導致大部分購房者失去「處女貸」首付3.5成的資格淪陷在二套7成首付的深淵裡無力痛苦。

再加上上海出台二手房掛牌交易政策，銀行信貸政策收緊，大部分置換客戶被架空，上下游買賣雙方皆是因為資金和資質問題，導致成交周期普遍拉長，本地置換客群嚴重縮水。成交量基本源於外地購房者，畢竟貸款只是一方面的影響，當下有無資質才是最重要的。

• 購房客戶來源地

設顏色越深，購買力越強，將各省客戶購買力比對後發現：

上海購房客戶來源以黑龍江、浙江、山東、江西、江蘇、安徽為主，基本符合以上海為中心向周邊輻射擴散的規律。

距離上海越近，來滬購房客戶越多，反之距離越遠，來滬購房客戶越少。

從區域劃分看，來滬購房者人數呈現出「華東>華中>東北>華北>西北>華南>西南」的規律。

• 各省客戶購買指數

如圖，與購買客戶數量對比發現，各省在滬購買指數變化極大。其中，東北區域在滬購買指數排前三位，浙江排名第四。與購買客戶數量相比，華北區域購買指數排名提升明顯。

比如，中信泰富上海船廠項目，位於陸家嘴，均價大約為12.8萬元/平方米。

182套房源，有220人認籌，其中——身份證簽發地是上海的，有73人。

江蘇，37人。

浙江，34人。

江西，7人。

河南，6人。

廣東，4人。

北京、四川、湖南、湖北3人。

天津、河北2人，等等。

境外7人。

以公司名義認籌的，12家。

最近搖號的一個號稱閔行千萬級學區新房--閔行七寶皇都花園三期，根據當時現場的公示，我們可以看到在這10組客戶中，310開頭的上海寧只有4個，其餘都是外地人，有江西的，浙江的，陝西的、安徽的。

你瞧，長三角的距離有多近？

04

上海的樓市，不僅僅是上海土著的樓市。

過去一年，上海買房人中，上海人占30%，新上海人占將近70%。從內環內，搬到外環外的小於，就在這30%裡面。

也就是說，上海中心城區（外環線以內），新上海人比上海人買了更多的房子。

再對照過去一年上海人與新上海人的買房比例，顯而易見，上海人在外環線以外，比新上海人買了更多的房子。

還有一個坐擁五套房的魔都土著，老家在靜安，建築面積38平米，一室戶老公房，妻子老家在閘北，45平老公房，2013年他家祖宅拆遷，在閔行分到了一套動遷安置房大概80多平帶電梯，所以目前他名下5套房，在靜安、普陀、長寧、閘北、閔行各一套。

按照目前最新二手房均價5套房市值約2000萬左右。

這位老兄的老婆父母都是60多歲的人了，當初買的房子沒樓梯，兩老人天天爬樓梯身體實在有點吃不消，就想著把長寧的房子換掉，買套寶山的電梯房去，作為日後的養老房。

但是老人的這個想法遭遇了兩個現實問題。

一是老婆的父母現在名下已經有兩套共有產權房，如果不出手其中的一套根本沒辦法再買一套，另一方面，老人也沒那麼多的資金貼錢再來買一套。

所以這就不得不考慮賣房再換房，但到在這裡老兩口就有點舉棋不定了。

如果採取先賣長寧房，錢到手後再買寶山房的辦法，會面臨巨大的房價上漲和政策突變風險。反過來如果先買後賣，風險更大，現在調控太嚴格，房子很難賣，要不就得大幅降價急售才能脫手，要不就得損失動輒20-30萬的定金，所以不管先賣後買或者先買後賣的換房策略現在都有很大風險。

所以兩老口決定先假離婚，但是老人發現即便是假離婚，老夫妻也沒辦法做貸款，年齡太大失去了貸款資格。

思來想去老夫妻想到了老婆名下的公積金還從來沒用過，完全可以申請公積金貸款，但前提是需要把房產寫在女兒名下。

這樣一來，既享受了公積金超低貸款利率，又免去了百年之後房產繼承的問題，一舉兩得。

但是現在他和老婆名下已經有兩套房子，根本沒法買第三套，思來想去，兩代人又想到了假離婚……

除了假離婚，他們還想到了其他備選方案：比如保留長寧房，賣掉閘北房，再多貸點款；再比如把長寧房和閘北房全部賣掉，努力湊首付，兩套老房子出租換來租金補貼房貸。

反正一家兩代本來是想為第三代買房的，現在卻為父母的養老房糾結迷茫上了。

一個號稱有2000萬房產的本地土著，卻連一套房都買不起，有點兒慘。

那麼問題來了：一個月入三萬的新上海人和一個坐擁五套房的本地掃地阿姨，哪個是中產？

依我看，在高房價的現狀下，哪個都不是中產，月入三萬的新上海人如果要供養房貸，凈收入其實和掃地阿姨差不多；而坐擁四套房的掃地阿姨，如果房產不能變現，僅憑那點收入也是妥妥的窮人一枚。

像倫敦、東京、巴黎、紐約這樣的城市，人口都是逐步向郊區移動。對整個上海而言，「寧要浦西一張床，不要浦東一間房」的歷史，早已成為笑談。

外環也值得期待吶。

以上正文來源自上海樓市情報，原創白菜。凡註明轉載來源的文章，均為其他媒體或平台的作品，轉載目的在於傳遞更多信息，並不代表本平台贊同其觀點和對其真實性負責，本平台不承擔任何法律責任，侵刪。

地產上海（ID: estatesh）關注最前沿的地產資訊，深度報導上海區域房產動態。旗下擁有多個微信公眾號、今日頭條、網易新聞、新浪微博等全媒體矩陣，並通過專業團隊深耕長三角地區，商務合作歡迎留言與我們聯繫。