小區內丟車的案件時有發生，據統計，46.7%的判決中物業公司承擔了賠償責任。丟車賠償動輒數萬，是物業公司較大的經營風險。規避的方法：一是提升管理水平，避免丟車；二是完善法務操作，避免敗訴，如何規避小區停車場丟車風險，下面我們為您詳細解讀。
作為幾家物業公司的法律顧問，筆者分析了幾年來全國大量的丟車案例和判決結果，總結出四類典型的法院判決，並現站在物業公司的立場提出法律層面的操作建議。
一
保管還是場地使用要明確
小區丟車訴訟中經常出現爭議的是，雙方到底成立了保管關係還是場地使用關係。相對應有兩類判決：
第一類判決
天津市某區一審法院判詞：「被告（本文被告均指物業公司）停車場管理制度明確要求車輛進停車場關閉報警器，管理人員應對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應對場內的車輛負有保管義務。事發當晚，管理人員對進入停車場的原告（本文原告均指車主）車輛進行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，並由其實際控制，但被告在保管過程中，未完全履行保管義務，造成原告車輛損失，應予以賠償」。
第二類判決
上海中院判詞：「根據物業管理服務合同規定，原告繳納的露天停車泊位費，僅能證明被告對小區公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間並不形成車輛保管合同，且原告也未能提供確鑿證據證明被告在履行物業管理合同過程中存在重大過錯，因此，原告訴請不予支持。」
相當多的判決與以上判決有相似的推理和結果，法院認定存在保管關係的，基本都會予以賠償，認定存在車位租用關係的，基本都不予以賠償。
問題的關鍵是，法官依據什麼來判定存在保管關係或車位租用關係？依雙方提供證據或判例。
因此，物業公司規避賠償風險的第一件事，就是在糾紛發生前的各個環節確定雙方形成的是車位使用關係，而不是保管關係，並形成相關證據保留下來，以備將來訴訟時可以呈現在法庭上。可考慮的做法包括：
1、在物業公司的規章制度等內部文件上，避免使用帶有結果意義的「看管」、「保管」等字樣，應使用純粹描述行為的「巡視」、「檢查」等。雖然公司內部文件的措辭不能影響雙方的實際法律關係，但法官在事實關係真偽不明時，也會據此作為判決依據之一；
2、在《物業服務合同》中明確約定為車位租用關係，或對車位使用關係和車輛保管關係區別收費，由業主自主選擇，選擇車輛保管的，要付較高費用。不同風險區別收費，體現了公平原則，業主自選，體現了自願原則，這樣的約定，法律效力很高，易於得到法官的認可；
3、在交給車主的停車卡或出入卡上標示：「本出入卡只作收費記錄使用，本停車場僅提供場地，不負責保管」。大量的丟車糾紛訴訟中，車主提交的關鍵證據就是物業公司發給的停車卡或出入卡，小小一卡，關係重大，不可不察。卡片不僅是平時用的，也是法庭上用的，不僅是給車主看的，也是給法官看的。
4、儘量避免在公司營業執照、收費許可證或其他文件上使用帶有「保存保管」含義的字眼。
二
履行義務不留瑕疵
也有一些案例中法院判決物業公司賠償的主要理由為物業公司的服務存在過錯，而沒有深究究竟是保管關係還是車位使用關係。也對應兩類判決：
第一類判決
北京某法院判詞：「物業公司的門衛未對進出小區的所有外來人員進行必要的盤查，也未按合同約定進行登記，客觀上造成盜竊行為發生的可能，其不作為行為應對原告財產受損承擔一定責任，原告對自己的財產保管存在疏忽，使小偷輕易盜走，亦應承擔責任。」
第二類判決
車主某日發現車輛丟失。詢問當班保安，保安稱前一天晚上，車被開出大廈，他向司機要出入證時，司機說出去接人，五分鐘即回，保安便沒有多問將車放出。業主遂起訴，稱車輛出入證註明：「汽車駛出大廈須交回此證方可放行」，但保安違規放行，存在過失。
深圳某法院判詞，「原告幾年來駕車出入小區均按規定領取和交回出入證，案發時原告的車輛被他人駛出大廈時，被告的保安人員未按規定收回出入證便將車放行，造成該車被盜，被告對此應負車輛失竊的賠償責任。」
以上判例跟前面的區別在於法院判決的主要依據並不是雙方是否存在保管關係，而是物業公司在丟車事件中存在過錯。
因此，物業公司規避賠償風險要做的第二件事情是完善相關設備設施和操作步驟，避免落下履行義務存在過錯的瑕疵。
具體來說，要注意以下方面：
1、物業公司不能完全做到的服務，最好不要迫於簽約的壓力寫進合同里去，否則將留下長久的隱患。
2、物業公司已經做到的服務，一定要留下記錄。在法院審理當中，沒有證據證明的事就是完全沒有發生的事，這叫法律事實。因此，保留記錄和履行義務是同樣重要的事。
3、了解當地法規或規章對物業企業有無強制性的義務規定。這些規定也是物業公司必須履行的，否則將視為物業公司履行義務存在過錯，進而承擔賠償責任。如《北京市居住小區機動車停車管理辦法》要求物業公司對小區車輛進門發放停車憑證、出門查驗停車憑證後放行，24小時晝夜巡邏值班，專用存車場所專人看管。這些即使雙方未約定也是需要執行的。
三
小心謹慎應對訴訟
法官在判決時的片面判斷是一個很有意思的現象，很值得強調，尤其對一些沒有訴訟經驗的物業管理人員。要了解不合理背後的合理性，不確定背後的確定性，否則官司會輸得莫名其妙，稀里糊塗。以下結合兩個案例說明此問題：
案例一、某法院判詞：「原告雖然每晚將小客車停放在小區內，並向被告支付了停車費，但該車的鑰匙並未交與被告，該車何時停放、何時開走皆由原告自行決定，被告對該車出入並不進行實際的控制，因此，雙方之間的保管合同關係未成立。因此，被告不應承擔賠償責任」。
案例二、廣州某區法院調取了公安機關對丟車時當值保安的詢問筆錄，保安稱必須要對外來停放的車輛進行登記發卡，走的時候收回卡，但事發當日卡機壞了，並沒有對丟失車輛進行登記。
法院判詞：「詢問筆錄足以證明物業公司沒有履行登記和憑證放行的義務，對原告車輛的丟失存在重大過失，即使是無償保管，也應承擔賠償原告經濟損失的責任。」
以上兩個案例，單看其中一個似乎沒什麼問題，一比較就有大問題，一個收了費，三不管，反而不出錯，不賠償；一個免費服務，卻因卡機故障沒有登記，被認定存在過錯，即使無償也不能免責。
因此，為規避丟車賠償的風險，物業公司還要在日常的法務操作中和訴訟提交證據材料時謹慎行事，注意細節，注意表面的形式上的問題，避免出現雖然無足輕重卻很顯眼的過錯。具體如何操作，只能「運用之妙，存乎一心」啦。