2019年，徐sir問答定製化升級！徐sir問答，不做理論派！只做實戰派！用實戰經驗為大家提供明確方向，問題越詳細，回答越精彩！
Q&A | 壹
買房也是喜新厭舊
提問：本人目前年收入20—50萬，月供極限2萬，家庭人家4+2（岳父岳母有時過來幫手帶孩子），手上現金130萬，再買算首套，廣州有一套2000年的65平小兩房，廣州的房子收租金2600一個月。
現在漢口福星城有129平三房，貸款每月3000左右，我們在漢正街做生意，兒子在紅領巾國際上二年級，女兒不到兩歲，有首套的房票不知道您有什麼好介紹。想買個學區房？提前感謝徐老師。
回答：廣州的65平才租2600，這個租售比實在不敢恭維。
算你房子3w一平，65平，總價200萬，放武漢也不止租2600元，而且200w現金極限可以在武漢翹動400-600萬的房產，武漢二環100平可以租4000，放光谷區域可能租的更高。再則2000年的房子已經快20年，舊房子不拆遷根本不值錢，如雞肋一樣，食之無味棄之可惜。
不知道你還會不會回廣州生活或居住，如果回，建議你賣出置換90平左右小三房，如果不回直接賣了回武漢買個好一點的學區房。
第一種情況：不賣廣州，就只拿130萬買武漢首套學區房，按3成首付，可以夠到300-390萬總價的，按3房100-130平之間計算，可以買到2.5-3.5萬單價的。如果不考慮區域，武昌以徐東，光谷，中南附近為主，比如金沙泊岸，中南匯，百瑞景，佳兆業廣場等。光谷以琨瑜府，保利時代，光谷新世界，中建大公館，正榮紫闕台等。漢口以萬科漢口傳奇，中城悅城，恆大常青花園，御才名士，育才雅苑，福星金色華府，時代新世界，興華尚都國際等。漢陽以遠洋東方境世界觀為主。
第二種情況：賣掉廣州，湊330w首付，一步到位直接上市區學區房大平層。漢口區域：泛海國際，武漢天地，萬科御璽濱江，常陽永清城等，武昌區域：華僑城，復地東湖國際，萬達御湖世家等
第三種情況：直接先置換廣州的房產，那武漢只能入白沙洲，四新，後湖，礄口，東西湖，青山，光谷東等分校學區房。
值得注意的是：月供極限2萬，可以留點現金在手裡保持1-2年左右的還貸補充，避免斷供風險。
結論是：你在漢口做生意，又住福星城附近，最好就在漢口選學區房，我個人建議：恆大常青花園，萬科漢口傳奇，時代新世界，中城悅城等比較適合你，壓力不大，又是品牌學區房，未來增值空間大，居住壞境和物業也不錯。
Q&A | 貳
老舊產品沒有長持必要
提問：徐sir，昨來聽講座很受啟發，我的情況是這樣的，家裡有百步亭小區複式樓200平自住，步梯。兒子一套盤龍城126平，每月還貸3000元，單位福利房在公正路76.44，160萬正在出售。
想置換一個電梯房，投資自住兩用，看了光谷東的瑞安，感覺不錯，這期錯過了，但是面積有點浪費，140平做的三房。龍湖的139將陽台全封，面積又擴到了145平了，感覺稅多了，不知道光谷還能買那裡？兒子盤龍城的房子準備辦兩證，兩年後出手也置換到光谷，您看怎樣做好家庭房產調整？謝謝！我剛需有一名額。
回答：不知道你家庭人口如何，如果和老人住，3代同堂，5-6口人，這種步梯房也必須置換掉，寧可換個150-160的小4房帶電梯，有能力買疊墅更好，肯定比這種頂層步梯複式樓增值快，稀缺，資源好，相對也好用。
單位福利房肯定是要賣的，過去單位做的房子沒有開發經驗，那不叫花園小區，只是一排宿舍，你的實力完全可以住更好的品牌小區，有物業，有環境的。
賣出的160萬，按剛需名額，可以買到極限480萬總價的房產，既然要選光谷，基本上90%項目的高層產品都能買到，關山大道的泛悅城，琨瑜府，中建大公館，保利時代，光谷東的龍湖，瑞安，碧桂園，大悅城都是不錯的選擇，現在沒有豪宅稅，你不擔心稅多，無非是第二套超過144平，接盤的人第二套要7成首付，壓力大一些而已，出手相對慢。
盤龍城的房子2年後，應該可以賣15000左右，而且賣了之後也置換到光谷，如果你們準備舉家搬遷入駐光谷，那麼現在就可以布局，以光谷中心城為首選，在光谷買房順序為：
光谷東>關山大道>花山>光谷轉盤>光谷南>葛店
如果現在要住，就以大四房為主，大平層或者疊墅，後期再添投資型小三房戶型。如果不自住，就以小三房為主，再添大戶型自住。
如果比較喜歡光谷，就重倉光谷東，如果可以考慮別的位置，也可以看看其他純投資項目，比如後湖：首地雲夢台，東西湖：恆大常青花園，白沙洲：東原啟城，中建鉑公館，萬科雲城，漢陽四新：城投四新之光，招商1872，招商樾望等，光谷南：長投綠城瀾園，花山：聯投花山郡等，買10000-16000左右的純剛需，有倒掛的投資盤，也會有不錯的升值空間。
Q&A | 叄
有房票優先考慮住宅
提問：徐sir，本人是武漢人，老公外地的，目前名下就一套房，在惠濟路98平米，可以賣250w左右，目前手頭還有60w，現金公婆年紀大了，想接到身邊照顧，由於我們倆都在武漢天地上班，就近買二七濱江壓力太大，而且說實話也不太想跟公婆住一起？請問我需要賣掉現有的房子，去後湖買一個大四房嗎？或者直接在附近買一個公寓？
回答：目前你還有房票，一般情況下，能有房票肯定優先買住宅，因此買公寓肯定是備選。目前給兩個選擇你：
選擇一：賣掉自住的房產，湊足300萬，在漢口二環或者後湖買一個大三房/小四房，基本上全款可以拿下，弊端就是可能需要至少有兩年的租房時間；
選擇二：不賣房，直接在陽邏買一套華發峰尚的疊墅，首付60萬足夠，戶型115-141平不等，而且因為是疊墅所以得房率比較高，有露台、院子的贈送，家裡老人孩子也比較適合，而且位於在陽邏之心，配套也很方便，有地鐵，還自帶商業，目前江北快速路也通了，從武漢天地開車過去也不過半個小時，算是比較理想的生活狀態。
其實我個人比較傾向於第二種，目前二手房市場行情一般，想賣出去可能在價格上有一點讓步，而且在惠濟路地段不錯，只要不是老破小，未來還是有空間的，買一套華發峰尚的疊墅，目前居住的房子可以出租，也可以自住，比較靈活。
Q&A | 肆
青菱板塊未來價值可期
提問：徐sir，我是外碼單身狗一枚，手上只有45w，之前一直在看光谷的當代雲谷，無奈一直上不了車，看了江夏幾個盤，有不甘心買遠城區，我目前在光谷軟體園上班，月供只能付6000左右，請問還可以買哪裡？
回答：按照你這個情況，首付不太高，月供也不能還很多，總價150萬左右，目前主城區武昌只有白沙洲可選。但三環內150萬有點勉強，供應量比較多的青菱板塊可以看看。
坦白說，白沙洲這邊我比較看好青菱板塊，由於是集中開發，還有長江主軸規劃加持，未來應該是白沙洲城市介面最好的，畢竟白沙洲能完整開發的片區不多，尤其是新城閱璟台是目前在售項目地段最好的，門口就是主幹道麗水路，距離地鐵、三環線都近，算是比較理想的距離，未來上班地鐵、開車都很方便，板塊內教育資源也不錯，項目旁邊就有小學用地，有考慮到目前你還是單身，這個可能是未來的婚房，有學校對口也算是一步到位。
而且新城閱璟台整體設計以及排布還是用了心的，正南北朝向，高地錯落式陣列式布局還是很加分的，居住的也更為舒適一些。
Q&A | 伍
買房把握幾個基本原則
提問：我和老公名下有2套房，一套是老公婚前單位分配武昌區東湖附近的90平方房產，另一套是婚後兩人共同購買一套房江夏水晶儷都127平方的房產，貸款已結清。目前2套房已經出租，本人目前住在江夏藏龍島的單位的公租房裡，目前想賣掉江夏水晶儷都的房子，以首套的名額的購入一套，2個小孩已經上小學了，想請教下目前房產如何優化？
一、資金情況：賣了水晶儷都可入190萬、年收入30萬左右
二、公積金情況：水晶儷都公積金已經貸款過一次了。目前公積金夫妻倆帳號各自有餘額。
有以下幾個問題請教你：
1.是我的首套名額購買1套，然後再以老公2套房的名額購買1套（夫妻倆的公積金還都可以用一次），以後我也可以在購買第二套，或者你還有更好的建議嗎？
2.如果是自住+投資的需求，目前購房有什麼好的建議？
3.如果公積金+商貸組合 ， 是否符合條件？
回答：賣出後，手頭190w資金，買房依然把握幾個原則：
1、能買核心地段優先核心盤。
2、能買住宅以住宅為主
3、如果純投資，90-120平小三房為主。自住投資，二胎時代必須130-180平之間，上了200平基本上都是豪宅盤，不談漲幅，解決的是一張房票的總收益問題。
首先，投資具體怎麼打？目前擁有1個首套，2個二套名額
建議：先用足1個首套，3成首付，最大負債撬動一個自住面積的盤，如果習慣了光谷，把水晶儷都出掉，換光谷中心城或者關山大道，優化你的下一個標的，比如新盤以龍湖光谷城，瑞安創新天地，碧桂園雲璽，雲境，琨瑜府，保利時代為主，二手以中建光谷之星，國採光立方，光谷188等，這些盤大部分以18000-25000元/平，按100-140平計算，總價在180-350個之間，首付3成在60-110個，月供在7k～1.5k。自住盤以離單位近，孩子上學近為主，捨近求遠也很辛苦，除非純投資。
其次，還剩80-130個，可以再考慮追一下花山聯投，碧桂園～白沙洲東原，中建，萬科～四新招商，城投等，或者一些超熱盤，比如恆大常青花園，首地雲夢台，福星華府等都有倒掛的，還可以考慮一些學區房和濱江盤，比如漢口的時代新世界，萬科漢口傳奇，遠洋萬和世紀，仁恆世紀公園，再就是漢陽內環遠洋東方境世界觀，萬科金域國際等。
再次，2個名額用完後，剩下的資金可以給兩套房持續供血，如果你選的2個標的房總金額較小，可以再看一下不限購區域，找陽邏，武湖，五里界，橫店，漢南，蔡甸，葛店，紅蓮湖看看，一些不到9000的低價盤，未來漲幅未必不比市區好，畢竟武漢是一個沒有中心的城市，開發商現在都在3-4環之間大量拿地，未來的熱點也在這些區域，跟著規划走，跟著剛需客戶走。
最後，留一個二套名額，等手上攢點子彈之後，後期再進行加倉。
至於公積金，當然可以用，一人極限60w，一共2次機會，組合貸也是很好的，畢竟現在商業利率沒有折扣，有的話，可以考慮哪種更划算。
Q&A | 陸
合理資產配置 靜看市場漲跌起伏
提問：房一：坐標東西湖區金銀潭永旺附近，143平四房兩廳兩衛三陽台帶地下車庫，自住裝修，臨湖環境優美，房齡10年，2010年購買花了70萬，預計賣價230萬，除去貸款到手220萬；
房二：泛海國際，小三房100平，三房兩廳兩衛，實際面積80平，對口紅領巾小學和武漢一初，7號線地鐵口。2017年年中購置二手房落地價格340萬，後精裝修花了20萬，貸款150萬，尚未入住。現在售價預計350萬元，除去貸款到手200萬元。
以上是名下兩套房產，準備賣一套置換到光谷自住，然後搬家到光谷。兩個方案：
1、賣房一，然後二套房名額去光谷買個140平一家三口住，再用老人首套名額在光谷附近買個小房子給老人住。缺點是房二每個月8400元房貸，再加上光谷房貸，壓力有點大。老人也可能貸不了款。
2、賣房二，房一過戶給老人，然後自己首套房名額去光谷買套大房子一家三口住，再自己二套房買個小房子給老人住。缺點是賣房二，差不多虧損了30萬。優點是房一可以出租3000多每個月，光谷兩套房還貸壓力還好。
回答：先說說你這兩套房的情況。
第一套：10年如果不買金銀潭可能你現在收益更高，這個片區也就是這兩年市區爆漲後，被常青花園整體帶起來了。測算了一下，你只賣了1.6w/平，賣價也不太理想。
第二套：泛海之前一直規劃的很好，但是建設時間太長，房價一直都是片區的領跑者，溢價較高，關鍵是你入的時機不對，17年正是二手房比新房貴20%的時候，340w落地接盤100平，單價3.4w，加上後面還花了20w裝修，實際成本在360w，我在想，你當時怎麼下的手？目前泛海對外也只賣3.1左右，加上這2年的利息，你首付的理財回報，典型的高位站崗，最有趣的是現在還只能賣350w，別人買房投資是掙錢，你買房不僅被套牢2年，現在還是虧損狀態。
再說一下你的兩個選項。
第一選項：賣房一，拿220萬去光谷買房，首付一套110平左右的，按第二套算，總價200w，首付100w，月供6k左右，剩下的錢買個小戶型給父母住，搭配一下，這個想法是很好的。無非買哪裡的問題。
第一種買法：關山大道琨瑜府，泛悅城，保利時代，正榮紫闕台等，配一個光谷匯景45平，90w左右，一次付款也夠。手上還剩30w，可以留著輸血月供。
第二種買法：光谷東龍湖，碧桂園，中糧祥雲，瑞安等，配一個花山70-80平小戶型，比如億達，萬科等。
第三種買法：光谷東葛店，等地鐵通了也很方便，畢竟葛店價格低，不限購。
第四種買法：光谷東光谷南，現在地鐵很方便，光谷南也不算太遠。
再談貸款壓力問題，我認為收入和月供比例1:1合適，適當加負債，對房產投資是有好處的，我月供6位數都沒說壓力大，年輕人應該想著去努力掙錢，早日實現A8，而不是怕壓力。
第二選項：此方案不可取。將房子對敲給老人，本身損失一道稅費，泛海既然在高位接了盤，並不是說它就不漲了，馬上泛海有幾大利好，畢竟熬了10多年，這麼好的核心地段。而且江漢區已經沒有什麼地了，最後一塊市中心的絕版寶地，現在江岸區27片區都到了4w以上了，江漢區的價格已經明顯變成了窪地，水往低處流，遲早會填平，可以先等等，到時候再看再置換也不遲。
另外金銀潭的房子如果出租3k，並不是很划算的選擇，租房是最傷房的，很多長租公寓的公司收你的房子，5年一簽，說白了，就是5年後，這些裝修就稀爛了，要重新翻新，你自己花了20-30w裝修的房子，一年還沒租個3-5w回來，3-5年就被租戶踹爛了，你也心疼。
所以贊成你的第一方案，無非如何去買標的，看完後，我們再細聊具體盤。
投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考
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