樓市有一套「老配方」，運行了20多年。
城鎮化加速推進的過程中，購房者收入增長，兩者相輔相成。
1998-2018年，中國城鎮化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點；同期，中國城鎮人均可支配收入年均增長11%，居民住房購買力大幅提升。
由此帶來房價的水漲船高。
由城鎮化和經濟增長驅動，房價經歷了二十年趨勢性、大幅度上漲。1998-2018年，商品住宅均價從1740元/平方米上漲至8544元/平方米，累計上漲4倍，年均上漲8%。
這種「配方」的特點，各城市進行土地開發、招拍掛，將「生地」整成「熟地」。對市場最樂觀的開發商能夠承受更高的地價，形成土地「價高者得」的準則。
土地搞定了，隨後的期房和預售制，帶來的是房產加槓桿。
購房者低首付買房，取得銀行按揭款之後，房企獲得回款，拿出一部分來加快施工，再拿出一部分錢去繼續拍地。
這樣一來，購房者只用了一小部分的錢，就能撬動巨大的房產市值，開發商只需要一部分資金，就能開工銷售，甚至繼續擴張。
但是，「老配方」有很多缺點，比如過於依賴賣地收入，居民槓桿率持續攀升，房屋空置率日益增加，任何一個缺陷，都可能讓樓市「硬著陸」。
假如我們讀懂今年樓市調控背後的「意圖」，就不難理解，樓市已經有了「新配方」。
拿最近來說，有三個措施正式「落地」，很能說明問題。
第一，全國網簽備案聯網，正在加速推進。
第一財經近日報道稱，住建部正牽頭制訂全國統一的房屋交易網簽合同示範文本，內容包括：房屋坐落、總層數、所在層數、結構、面積、戶型、朝向、規劃用途、容積率、建成年份、臥室和衛生間數量、成交價格，土地權屬性質、使用年限，車庫、電梯等信息。
專家指出，此舉旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況，有望為落實「一城一策」，制定實施房產精準調控舉措提供第一手基礎材料。
往深了說，150個城市基本涵蓋了目前大部分地區，網簽備案聯網鋪開，肯定會對房產稅的推進有促進作用，更有利於摸排查清購房者名下的房產情況。
第二，LPR新規即將實行，房貸利率「大有文章」。
眾所周知，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
參考9月20日公布的新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為4.2％，5年期以上LPR為4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR沒有變化。
也就是說，作為房貸利率參考基準的5年期LPR，未來下調的可能性很小，但是，各地的自主加點空間又變大了。
這裡面的學問很大，央行明確首套房是不低於5年期LPR，也就意味著未來有向剛需族傾斜的可能，而二套房明確加60個基點，相當於封死了投機客炒房的路，不排除各個省市會在這個基礎上繼續加點。
第三，住房租賃市場即將迎來大發展。
租賃市場一直都在提，也是長效機制構建的重要組成部分，只是苦於體量較小，供地跟不上，開發商還不願意做，很多剛需族寧可掏空六個錢包買房，也不願意租房。
解決的辦法並非沒有，拿最近來說，先是允許集體經營性建設用地入市，土地的性質不會改變，也不會用於商業和住宅，只供應租賃房和保障房。
隨後，住建部召開住房租賃中介機構專項整治工作推進會。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次會議專門從租賃市場的角度出發，進行明確的專項整治，應該說是第一次。
根據不完全統計，下半年以來，陝西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9個省市，相繼出台住房租賃新規，通過增加房源供給、規範市場管理等措施，促進住房租賃市場健康發展。
簡單總結一下：這三個消息，分別是購房備案全國聯網、房貸利率新規實行、壯大住房租賃市場。
各位應該可以看出來，現在的調控措施，不再是生硬的限購、限貸和限售了，反而是從多方面入手，從供給側，而非需求側去解決樓市的矛盾。
為房產稅鋪路也好，打壓投機者購房成本也罷，讓租房者享受和購房者同樣權利也好，都是從「源頭」來解決問題，多管齊下，這就是樓市的「新配方」。
「新舊配方」切換的同時，是買房已經開始虧錢的事實，專家用一席話「畫龍點睛」，為未來的樓市添加了「註腳」。
中泰證券宏觀分析師梁中華近日指出，從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，「買房開始虧錢」。
根據復旦大學2012年的測算數據，上海房產平均每年折舊率在3%-5%之間，按照4%來算，持有房產的總成本也有將近9%，而收益只有1.2%都不到。
此外，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。
「買房開始虧錢」這6個字，是專家對房地產市場趨勢的深入解讀，當住房不再成為賺差價的投機品，成為人人都能住得起的「消費品」，居者不一定有產權，但居者同樣享受學區、醫療、就業等便利，新的趨勢也就開始醞釀了。