老舊小區換「新顏」，2大新政齊發力，老房子恐怕要再升值

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老舊小區換「新顏」，2大新政齊發力，老房子恐怕要再升值

「拆樓機一響，黃金數萬兩」。有人把房地產市場形象地比喻為「蓄金池」，沒錯，無論是拿地、建房、還是拆房，無外乎都是大把的資金涌動，而在這個過程之中，多方都收益。首先，賣地方獲利了，接下來拿地方也獲利，因為城市裡還未被開發利用的土地資源很稀缺，土地價格會隨著城市的不斷發展而逐漸上漲。其次，拿地方在土地上建房子會更賺錢，一套商品房總價上百萬元，一棟商品房樓總市值直接上億元。實在沒地可用就只能破土拆遷，讓房地產市場在循環狀態下高速發展。

近些年，國內的開發商為了拼盡全力搶占市場份額，摸索出了一套「高周轉」模式，一個新樓盤從拿地到建成，最後出售大概只需要幾個月的時間。截止到今天，很多城市的商品房數量早已經飽和，尤其在很多中小城市，人口在大量流出，房子卻在不斷增加，致使除了市中心以外的區域都是存在大量無人居住的空置房，前幾年火熱朝天的貨幣化棚改還幫助這些城市消化了大量庫存。

有一說一，貨幣化棚改這個舉措確實好，讓很多原本住在破舊不堪房子裡的人翻了身。因為這個政策的有兩大特點：1.被拆遷的安置戶得不到住房補償，但可以直接拿到拆遷安置款。據了解，有地方的人拿到的錢買了房，還有一部分剩餘，可謂是有拿有賺！2.拿到錢的安置戶去哪裡買房沒有限制，大量的熱錢統統流入到各地樓市。這也是前幾年三四線城市房價上漲的一種潛在因素。

該拆的都拆了，該補的都補了，各種因為拆遷而一夜暴富土豪誕生的故事相信大家都有所耳聞。再拆下去國家都沒有錢去補了，至此只能打住了！

一：棚改結束，舊改接棒

2019年，啟動了一項新的舊房改造保障性安居工程，全年一總共有大概1.9萬個小區已經改造完成，今年舊改力度更大，大概有3.9萬個小區會迎來改造。按照舊改執行的標準，房齡在20年以上，或者小區設施設備缺失、老化，居住環境質量不好的老舊小區都在改造之列。全國20年以上房齡的老舊小區數量大概有17萬個，保守估計至少需要投入4.54萬億元的費用。

二：老舊小區換「新顏」，2大新政齊發力

舊改是一方面，另一方面從2021年1月1日起，住房專項維修資金會獨立展開核算，實行專款專用，專戶專存。對商品房和公用房之間要區分對待，分開建帳核算。這一方面的資金也會給老舊住房改造提供新的資金補給，日後在小區設施設備的維護、修繕、改造方面就多了一份保障，也能保證業主共同繳納的錢用到了實處。

無論是去庫存還是棚改，受益最大的都是新房市場，前者的初衷是救開發商於水火；後者目的是幫助危房住戶換新房，但這些原本出發點都是促進市場往良性健康發展的好舉措，落地執行後或多或少都有一些背離初衷的意思，結果都是助推了房價上漲，導致解決了樓市中一方面的問題時，又產生了一方面的新矛盾。

舊改就完全不同，它是只修，不拆，不建，也不會讓熱錢直接流入市場，而是把錢用在舊改計劃中的每一個項目，進一步延長了老舊住房的使用壽命。甚至會讓一部分住在老舊小區里的業主短時間內打消換房計劃，從這個角度來看，還間接地降低了市場上的購房需求。當然，隨著老舊小區的全面更新，老房子恐怕要再升值。

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