2016年，向來喜歡低價拿地的碧桂園竟然在青浦高價拿了一塊「地王」。
或是為了保守起見，碧桂園選擇了再次和東原合作，共同出資拿地。
據了解，當日，該區域共有三幅相鄰的地塊同時公開出讓，碧桂園東原更是同時參與了三場競拍。
遺憾的是，碧桂園東原聯合體與前兩宗地塊37-02地塊和36-01地塊均無緣。
止步地王爭奪賽後，碧桂園東原聯合體再戰35-04地塊，最終以14.12億元競得該地塊，溢價率101%，成交樓麵價30107元/平，也成為碧桂園在上海拿地單價最高的項目。
現場消息顯示，共計18家房企報名上述地塊，分別為保利地產、融創、葛洲壩、融信、中洲、浙江寶業、大發、碧桂園&東原、首創、永同昌、融僑、新城、合景泰富、中駿、旭輝、金地、中南、同濟。
漫長又艱辛的地王之路
高價拿地，成為地王，得「名」；土地迅速開發，樓盤變現，獲「利」，這幾乎是每一個地王想要的結局—「名利雙收」。
然而，並不是每一個地王都好「命」，尤其是2016年上海的地王，風光拿地得到「名」之後，卻遇到政府限價。
東原碧桂園就是其中之一。雖然拿地四個月之後，設計方案就已在青浦規土局站上公示，但是直到2017年9月才傳出動工的消息，這與碧桂園一向引以為豪的「高周轉」大徑相庭。
（圖：來源於網絡 碧桂園文件中的高周轉匹配獎罰措施）
或許，忍痛拋棄「高周轉」的碧桂園在等一個契機，一個可以提升區域價值或抬高區域成交均價的機會。
因為當時區域新房成交均價維持在4.1萬/平，僅有個別樓盤銷售均價在4.3萬/平，與當時業內人士計算的東原碧桂園的保本價5萬/平相差太遠。
不負期待的，在2018年11月5日的首屆中國國際進口博覽會上，長三角一體化被宣布上升為國家戰略，青浦一下成為炙手可熱的區域。
（圖：截取於東原碧桂園宣傳頁）
或許，這對蓄勢已久的東原碧桂園來說，終於等來了契機，緊接著，11月24日，東原碧桂園宣布示範區和樣板房同時開放。
地王：不得不往高端走
業內人士表示，「因部分地王項目拿地成本過高，所以開發商想要獲取利潤不得不將產品高端化，通過提升產品的品質和定位實現溢價」。或許，這也是東原碧桂園產品高端化的原因。
所以，就連項目的售樓處都被精心設計，大尺度的屏風，硬質水景，風雨連廊。
「1公里理想成長社區」「約70萬㎡商業環繞 一站式有品住區」「名校薈萃」，可這是廣告里的東原碧桂園。
拋開廣告，現實中的東原碧桂園又是什麼樣的？
「1公里理想成長社區」，「約70萬㎡商業環繞」，不得不承認，澱山湖大道周邊還是集結了不少大型商場，有已經開業的萬達茂和在建中的東渡蛙城，但是享受這一利好的除了東原碧桂園，還有距離商業更近的中南君悅府、融信伯爵、首創禧悅、東渡悅來城。
廣告中的 「名校薈萃」，也的確存在，蘭生復旦、復旦大學附中青浦分校、平和雙語可謂是教育行業的頂尖的名校，但是據資料顯示，復附青浦並非只針對青浦區，在好幾個區都有招生計劃；復旦蘭生青浦分校預計要2021年建成，2022年開始接受新生報名，跨區招生；平和雙語學校也是面向全市招生。這就意味著，不管是否是周邊的居民，都享有平等入學機會。
一個高端項目，除了具備外在優勢，還要注重小區內部景觀、裝修品牌等內在因素。因此，為了讓項目更趨高端化，東原碧桂園也做了一番努力。
在裝修上，更是不遺餘力的想做到最好，因此項目配備了高端樓盤三件套：地暖、中央空調、新風系統，這一點和項目周邊的融信伯爵有點類似。融信伯爵也是配了地暖，全屋空調，新風系統三件套，主打德系精工。
雖然融信伯爵以裝修為重要賣點，遠強於周邊在售的新房項目，但是在項目均價高於周邊現房項目的情況下，購房者並不買帳。從網上房地產簽約數據可以看到，融信伯爵2017年7月4日開盤，截止2017年7月底，338套房源僅簽約52套，直到2019年4月份，項目才清盤，439套房源去化周期約21個月。
地王≠賺錢
拿下"地王"容易，只要有錢就可以。但是，要讓「地王」賺錢，就沒那麼容易了。
在蟄伏了3年之久，2019年8月底，東原碧桂園終於傳出取證認籌的消息。據悉，項目首次開盤，推出392套建面約90-100㎡高層，均價約4.3萬/㎡。
從取證那一刻開始，伴隨著項目的是鋪天蓋地的廣告宣傳，「認籌火爆」「或將日光」「一房難求」，一時間讓項目光環傍身。
然而，任憑你妙筆生花，如何渲染，數據最能說明一切。
據網上房地產顯示，從9月22日開盤至今，項目可售房源還剩361套，去化僅為8%，這與曾經宣傳的「一房難求」著實相差太遠。
（圖：來源於網上房地產 截圖時間：2019年9月27日）
其實，這一結果，細心一想又是合乎情理的。
一方面是，很少有購房者願意為高價買單。4.3萬/㎡的均價，雖然比當時媒體預測的5萬/㎡保本價要低，但是在位置沒有絲毫優勢的情況下，價格還是遠遠高於周邊新房售價。
（東原碧桂園備案價）
（首創禧悅備案價）
另一方面是，戶型雖然方正，90㎡也做到了三房兩廳兩衛，
但是得房率過低
。據計算，90㎡的房源，使用面積僅67㎡，得房率僅為74%，而項目隔壁在售的某項目，同樣是總高14層，但是得房率卻有81%。
不是第一個，也不是最後一個
歷史的車輪一直在向前滾，像東原碧桂園這樣面臨銷售困境的地王不是第一個，也不會是最後一個。
比如，2016年的南橋地王保利象嶼公園悅府，從2018年3月份開盤至今，1020套房源去化率約60%。（更多可點擊：地王現狀觀察丨南上海某盤降價1800元/㎡ 認籌率卻不足2成）
2016年的金地祝橋地王公元2040，歷經四個月銷售周期，目前也只售掉386套，去化率46%。（更多可點擊：上海地王觀察丨曲高和寡的公元2040）
2016年的新場地王中糧首創禧瑞祥雲，雖有「95折」 「93折」 、「買房送車位」等優惠加持，但仍舊無法改變去化難的窘境，10個月時間，去化率僅60%。
說到底，在地王的這一場豪賭中，如果沒有其他契機出現，東原碧桂園恐怕難贏。