有時候，我們對樓市的直覺和對實際成交數據的觀察，往往得出完全相反的結論。
譬如，今年普遍認為北京樓市步履艱難，特別是臨近年底，行情低迷，觀望情緒濃重。無論二手房，還是新房，成交周期都在拉長，優惠力度也在加大。
但如果看成交數據，今年市場並沒有感覺的那麼糟。前10月，新房住宅供應同比有6%的小幅增加，而成交套數和面積都有超過60%的增長，連成交均價都有10%的上漲，成績單顯然不錯。
如果看豪宅，就更有意思了，業績之好，令人詫異！
根據『地產營銷人』的統計，2019年1-10月，北京均價10萬/㎡以上豪宅成交410套，同比上漲530.77%；成交面積9.67萬㎡，同比上漲726.50%；成交均價122209元/㎡，同比上漲2.88%；成交金額118.23億元，同比上漲748.13%。
由此看出，如果細分豪宅維度，成交狀況比新房住宅更好，增長更可觀。
其中，兩個指標值得關註：
一是豪宅的成交均價，雖然現在是限競房時代，房價明顯受限，但豪宅卻擁有不一樣的價值基礎。價格不但堅挺，且緩幅上揚，穩穩盤橫在12萬+之上，顯示了其保值增值的特點。
二是豪宅成交面積的漲幅明顯高於成交套數，這說明什麼？
非常明顯，說明豪宅的套均戶型面積在變大。小戶型的泛濫，反而讓大戶型、大平層產品更加稀缺珍貴。特別是180㎡以上的面積段，近幾年有了顯著增長。
根據『地產營銷人』統計，近三年，北京180㎡以上，均價10萬+豪宅成交量，連年放大。僅今年前10月成交套數較2018全年增長了64.37%。
因此我們說，評判樓市不能靠直覺，還是要回到數據去理性分析，依照事實說話，用成交去發現規律變化。
那麼，作為豪宅的城市大平層，為何行情見漲？從特定的客戶角度，又是如何看待的呢？
對此，『地產營銷人』可總結為兩點：
1、一種從別墅回歸大平層的需求趨勢
雖然很多人仍奮鬥在買人生第一套別墅的路上，但不可忽視的是，有一部分住久別墅的人在回歸。
為什麼回歸？
有的是隨年齡增長，腿腳不靈便，為避免可能出現的上下樓受傷，或節省行走時間，提升動線效率，回歸大平層；有的是家庭生命周期已度過人口最多的階段，兒女搬離，老人因居住孤獨，而回歸大平層。
當然，也有因工作變動或健康狀況變化，對城市配套依賴性增強，而不得不回歸的情況。
對比別墅，大平層產品的優勢是位於城市核心，周邊配套成熟，工作生活都十分方便。另外，戶內空間寬適，無需台階，動線順暢，家人交流場景豐富，窗外視野廣闊。
在同等面積下，大平層擁有勝於別墅的尺度，且沒有別墅生活的痛點，帶動了回潮的需求。
2、資產流通性和未來增值性更具優勢
其實很多客戶後來也發現，自己在城郊買的別墅，多年也不漲價，與城內住宅資產相比，根本無法跑贏。
別墅為何在流通性和增值性上不如城市大平層？
『地產營銷人』的觀察是，一方面，別墅的產品結構不夠標準化，多數還經過業主的拆改和加建。在二手交易時，能匹配上的買家非常小眾，不容易快速出手。
另一方面，大多別墅的位置都在六環外，區域價值本來就上升緩慢，進而也會影響別墅社區和產品的增值曲線。
而城市大平層就完全沒有上述問題，產品因戶型的不易改動而顯得標準、規範，如果精裝保養的好，即使居住多年也不會留下太多個人痕跡。這樣在二手交易時，受眾面就廣的多，容易出手。
而城市大平層一般在區位上，都具有三、四環屬性，處於中心城區的繁華地帶或具有發展潛力的板塊，因此在升值空間和保值功能上，比郊區別墅好的多。
由此，從數據論證和客戶心理兩個維度，我們基本能夠看到城市大平層更具稀缺性。在同樣預算下，搶先占有這類產品，是較為明智的選擇。
不過，在當下樓市，北京的大平層豪宅並不多，而產品品質出眾的更是鳳毛麟角。
如果想找一個代表性產品，『地產營銷人』建議諸位看看在豐臺三環邊的葛洲壩北京中國府。
葛洲壩北京中國府緊鄰西南三環國際金融中心，位於麗澤商務區西南側，地段十分稀缺。
項目鄰近京開高速及京港澳高速，距離10號線豐臺站及首經貿站僅700米左右，可實現與9號線及14號線換乘，交通快捷、出行便利。
麗澤金融商務區是北京三環內最後一塊成規模的開發片區，已被北京市政府明確定位為「首都金融發展新空間和新興金融機構聚集區」。
隨著新機場投運、城南行動計劃的推進落實，區域發展步入快車道，葛洲壩北京中國府價值收益明顯。
在不可複製的三環貴胄之地，葛洲壩地產秉承「高價值地產引領者」發展戰略，以「國匠琢築，相悅一生」的理念。從特定客群需求出發，定製適合中國人居健康環境標準的綠色健康科技住宅，推動高端人居的疊代升級。
葛洲壩北京中國府主推的大平層產品，設計別具一格，主力戶型為185㎡三居、210㎡四居、240㎡四居。所有戶型均採用大面寬短進深的戶型設計，闊達舒朗的室內空間，讓居者擁有豁達舒朗的宜居體驗。
其中，240㎡四居戶型，客廳南向面寬達到11米，加上南向功能空間，客餐廳南向面寬高達18.9米，令人震撼。除了面寬的奢闊大氣，室內層高更是達到3.3米，將大平層產品的空間感發揮到了極致。
同時，整個戶型還做到了五個功能間朝南，且三個臥室均為全套房設計，讓家庭成員都可擁有自己的私屬天地。奢華主臥套房，面寬達4.2米，擁有闊綽的衣帽間和衛生間，盡顯尊貴。
該大平層戶型還囊括了多功能室、家政間、儲物間等多種空間，實現全能格局、動靜分離、收納充裕。如此少見的面積和尺度，帶給居者超越墅居的感受，在北京樓市，難得一見。
除了大平層，項目還有部分疊拼產品，在設計上一樣大膽創新，營造出地上層高達3.3米，地下層高4米的空間尺度。特別是超大陽光天井的配置，使地下一層獲得與地上一樣的明亮效果。
在產品品質上，葛洲壩北京中國府遵循「5G科技」體系最高標準打造八大科技系統，囊括：屋頂外牆熱阻隔系統、地源熱泵系統、毛細管網系統、隔音隔熱系統、飲用水處理系統、全置換新風系統、同層排水系統以及廚房垃圾處理系統。
彙集世界領先科技，配置六大智能化系統，打造可持續發展的綠色科技住宅，保證室內恆溫恆濕恆氧的居住環境。項目為精英人群營造出綠色、舒適、健康的優良人居體驗。
同時，作為世界著名設計公司Bensley落地北京的首個住宅項目，葛洲壩北京中國府將ART DECO與中式結合，創造出區別於同類市場的鮮明風格。從中國古老神話中汲取靈感，匯聚東方神韻於一園。
項目將「立春、穀雨、立夏、夏至……」二十四節氣為元素，通過季節變化貫穿整個空間，營造耳目一新的休閒空間、社交空間、運動空間，形成業主的專屬會客、私享領地，營造出北京罕有的社區居住環境。
此外，項目周邊生活氛圍濃郁，城市資源聚合。豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場、花鄉奧萊、恆泰廣場、西鐵營萬達廣場、建設中的SKP購物中心以及麗澤商務區內20萬平商業配套環伺周邊，高品質生活圈日益成熟。
藍天幼兒園、豐臺第五幼兒園、美格雙語幼兒園、北京小學萬年花城分校、首都經濟貿易大學附屬小學、北京第12中學及首都經濟貿易大學等教育配套，遍布項目四周，為業主子女提供優質資源保障。
從項目步行約10分鐘即可到達新天壇醫院、開車約10分鐘可至307醫院，另有分布在西三環的301、302、空軍與海軍總醫院等，醫療服務條件優越。
2019即將過去，不要妄談樓市興衰。
限競房紅海翻騰，競爭慘烈，而10萬+豪宅卻從容淡定，低調熱賣。即便小戶型當道，改善升級大潮依然沒有消退，城市大平層供應趨減，生命力尤為旺盛！