Q&A | 壹
買房時機很重要
提問：本人現在2套房，一個沿海賽洛城，一個旁邊的融創觀瀾府，沿海賽洛城08年購買的130平，電梯入戶，當時4200元/平，5年還完房貸。
去年在融創買了一個小高層143平，單價18000，總價258萬，當時手上並沒有錢，抵押賽洛城，湊了120多萬，首付50%，相當於融創這套房258萬全部銀行貸款。
現在除了房貸，車貸加上其它開公司的經營貸款等，每個月要還7w左右，再加上家庭和其它開支每個月差不多15w左右，感覺鴨梨山大，以前日子過的還可以，現在每天都在為還貸奔波，就快扛不住了，請問我要不要過個一年半載把融創的房子出售掉，還有什麼辦法可以改變我現在的狀態，望指點迷津，不勝感謝
回答：基於你對目前現狀的困惑，我感覺你的問題在於這麼幾點：
1，買入時機不對，武漢最好入手時機是2016年-2017上半年，你沒有踏准，到去年才開始買，已經過了最佳時機，目前武漢房價以平穩為主，大大也說了房住不炒，未來的房地產市場不會大漲大跌，但是房地產保值增值的屬性不會少。
2，如果你多少帶點投資屬性，你買的標的物不對，融創觀瀾府是東西湖地王，10600拿的地價，必須做品質樓盤才可以賣出高價，但是賣18000也是保本，相當於把成本轉嫁給業主了。自住買融創肯定沒問題，想升值的話，18000在武漢可以選擇的餘地太多，白沙洲，四新，光谷，後湖都是值得投的地方。
3，入手價格偏高，東西湖目前房價普遍12000-13000元/平米左右，你18000接的盤，3年後你的項目不可能比別人繼續貴6000一平，而是東西湖新盤太多，一直有新盤的市場，二手房很難賣出價格，不管概念多好，有開發商新房集體砸盤，東西湖的房價會持續很長一段時間，平穩上漲比較理智也合理。
4，現在加槓桿，無疑增加了你的持有成本，你現在月供7w，利息起碼5w一個月，守2-3年漲不到25000以上，你買這個房子就是虧的，畢竟後期還有稅費，過戶費等，而且5年後，東西湖會迎來二手房大量交房，二手房更難起來。
解決辦法：
1，現在壓力這麼大，肯定想一下是否繼續扛，如果繼續，就得想好2-3年的月供怎麼來？低息融資很關鍵，XYK必須辦起來，這個是效率極高又很好用的渠道，單核不夠，就上雙核。
2，直接把賽洛城賣了，減輕壓力，融創暫時是賣不出去的，除非虧本，因為售樓部賣1.8，你賣1.8，別人還有稅費，不如買售樓部，這個盤你短時間內鐵虧。不要相信中介和置業顧問的2年後，可以賣3w，那是做夢，東西湖5年後上3w可能還有戲，所以這兩年是你最困難的日子，買錯之後，失去的機會成本的痛，只有你自己知道。
Q&A | 貳
老舊產品沒有長持必要
提問：徐sir，本人名下2套房，一個樓梯房可賣140萬，可租3500元/月，另一個亞貿附近房可賣210萬左右，手上就有350萬，年紀大，不能貸款，只想一次性付款，一家4口人住，都賣了之後，整一套高品質的小區？還是保留樓梯房，繼續出租？
但買哪裡房子呢？請給個建議，謝謝。
回答：首先，總價350萬如果一次性付款，按照4口人住，起碼得110-180平的3房或4房，按這個標準，你可以買到的單價為：2-3w之間，這個價位選擇餘地比較寬。
看你主要是武昌區域的房子，住習慣了就建議在附近繼續買，武昌的配套，人文，景觀都是不錯的，這幾年也是武漢7大主城區漲幅最大的.
往光谷方向就可以看一下：泛悅城25000裝修，140平，電建品牌，地鐵口。琨瑜府華潤央企品質，均價22000毛坯，100～160平，後期帶學區，投資自住兩相宜。保利時代學區房，24500裝修，160平左右最後收官之作。正榮·紫闕台均價23500，毛坯，關山大道最低密度品質盤，120-160平。再就是保利大都會、萬科金域學府均價都在28000裝修，大品牌，有保障，以上幾個盤周邊配套都極為方便。
武昌區再就看看，中北路板塊的雙學區,復地東湖國際，一線東湖景觀大盤華僑城。徐東板塊的一線江景保利江錦，性價比高，還有融僑天域等，大東門板塊的佳兆業廣場，中南核心商圈，品質不錯。
至於你是否留樓梯房繼續出租，我的建議是不用留，樓梯房都是淘汰型產品，很多新樓盤6層都必須帶電梯，爬樓的除非是別墅，所以隨著時間越久，樓梯房開始貶值，只能等待拆遷。
何況一個月3500，一年4.2w，租多少年才能回本？住宅的租售比太低，建議用置換新房的方式去博下一輪增幅，而集中火力搞一個高品質盤，也可以選擇面更寬，畢竟你的下一步考慮是自住，以買到滿意的為主，品牌，高品質房後期的溢價空間也大，增幅明顯高於小樓盤。當然，你如果還考慮漢口，漢陽，我再幫你推薦其他的盤。
Q&A | 叄
儘量選90—120主流面積剛需流量盤
提問：徐sir 您好！我家的情況如下：
今年40歲了是位教師，老婆是醫生，小孩上小學五年級，一家三口讀書和工作地點都在新洲邾城，暫沒有調往市區的打算。現有三套房 ，第一套在邾城148平，有貸款45萬，自住，2O15年購買。
第二套在江岸區，金島御景世家二期，三室兩廳一衛一廚，2016年購買，100平，商貸50萬公積金50萬，現出租。
第三套在礄口區葛洲壩城市花園，2016年全款購買，53平一室一廳，現出租。公積金加租金沖抵房貸！
年家庭收入40左右，另有100萬現金！由於受限購政策限制，在不限購區域再購一套還是在市中心選公寓或有什麼更好選擇？
迫切需要您指導！等待您的答覆！謝謝
回答：你的情況如果房產不方便大調整，那就按照後面的情況幫你建議：40萬年收入，100萬現金，投資如何打法？
先跟你分析你的前幾套房的情況，目前看都不是最佳選擇。
1，新洲陽邏現在很熱，已經有萬達，華發，電建，當代，綠城，金茂一大堆實力開發商共同打造陽邏之心，未來這個板塊潛力應該不錯，暫時不打算離開邾城的情況下，現在不買，可能再過2年價格就高了，建議考慮置換那套148平的自住房，買一套陽邏的疊墅產品，基本上可以階段性一步到位，居住舒適度高，總價130w即可買到，贈送面積也大，既然要投資加自住，就在起勢階段入市極佳。
2，金島御景世家雖然所處漢口二環邊，地段優勢明顯，但是項目太小，品質一般，周邊基本上很難有改變，不算好的標的物，這個盤建議合適的價格置換掉，能入則入江岸區的學區房，不能入，就同等價格置換光谷東，白沙洲，四新，常青花園等潛力區域的熱盤。
3，葛洲壩小戶型53平，更是占了一張房票，我多次說過不要買小戶型，除非確實手頭資金不夠，建議有機會出掉，置換90-120平之間的剛需流量盤，三環內，價格不超過15000最佳，未來有接盤俠，也有成交。
那麼前面的建議你都動不了的情況下，100w肯定是以不限購住宅為主，市區不限購公寓為輔，但是不限購住宅一般限貸，所以看你有多少張貸票，如果貸票足，全部用掉，如果不足，可以一套住宅配一套公寓。
那麼不限購區域的排序：
武湖～陽邏～紅蓮湖～葛店～五里界～蔡甸～橫店～漢南～梧桐湖
具體你去看看樓盤，再做選擇。
市區公寓以5.2米以上loft為主，比如中南歡樂匯5.4米才2.3w，其次買4.5米，比如後湖旭輝星空，橋口龍湖，漢正街復星國際等，再考慮4米以下的單層公寓，找地鐵口，商務區旁，帶人流、有概念的盤，馬上龍湖還有一個TOD項目登場，值得關注。
Q&A | 肆
大平層別墅各有優勢
提問：徐總，我現在遇上一個難題，十分期盼你的指導，情況是這樣：有兩個樓盤，一個是武昌融創一號院平層，準備開盤的是245平米（精裝），單價預計在4萬左右；
另一個是漢陽招商1872排屋，已經開盤212平米，地上三層，地下二層，花園197平，總價900萬（不含兩個車位）。
我本人住漢陽，目前已購買了碧桂園晴川府196平米的平層，手裡有400萬出頭現金。我現在非常糾結，買融創吧是想占據內環核心，在武昌謀一席之地，但又覺得和我已有的晴川府的平層雷同。
買1872是想二環市內再無別墅資源，但又覺得房子都放在漢陽而且後期裝修成本太高。所以非常想請你給些指導建議，當然我還想請教這兩個不同形態的產品，後期哪個更有升值空間？
虛心請教，洗耳恭聽，不勝感激
回答：這兩年大平層的熱度明顯高過別墅，武昌，漢口核心地段：華僑城，萬達御湖世家，綠城黃浦灣，華發外灘首府，武漢天地雲廷，融創一號院，萬科御璽濱江，泛海國際，西北湖一號，中海萬松九里，越秀金融匯，新港長江府，沙湖九璽，復地東湖國際，中建御景星辰，華潤萬象城，時代新世界，瑞安光谷創新天地，興華尚都國際等。
隨便數一下，20多個項目，市區140平以下的並不愁賣，上了160平，去化速度就慢很多，歸根結底是總價過高，能拿出500萬以上的買房人，可選餘地比較多，都是大改善，甚至終改的，前面買房都吃了很多虧，這次一定要買個幾乎最滿意的。
現在市區幾乎只剩下大平層產品，連漢陽都出現了大平層，碧桂園晴川府，世貿錦繡長江，復地海上海等，漢陽更多的還是以別墅為主，旭輝鈺龍半島，知音湖院子，招商1872，泰禾院子，世茂龍灣，力高雍湖灣，聯投半島，新城君悅觀瀾，綠地經開國際城等，別墅項目不少，但漢陽在整個武漢的地位，老武漢人都懂，我就不多說了。
那麼到底繼續買大平層？還是買別墅一步到位？我的建議是：如果你沒買晴川府，我建議直接入手招商1872的別墅，
優點：二環別墅確實是有硬核價值的，稀缺性，資源性都很獨特，這類產品國家已經不批，賣一套少一套，作為自住長持投資，放個10年以上，價值會明顯的放大，稀缺，可選擇少，長線看，後期升值空間大於大平層。
缺點：1，面積大，裝修費錢，一般別墅裝修是大平層的2倍，後期轉賣，裝修並不值錢，實際上漲幅會被裝修拖累。2，漢陽你已經重倉，你又再入漢陽，雞蛋放在一個籃子裡，也許會錯過更好的機會。
現在的情況是你已經入了漢陽大平層，晴川府也是漢陽地王，最著名的豪宅之一，如果你喜歡收藏不同產品，入1872沒毛病，非要說融創一號院和1872哪個更好，我只能說短線看一號院，長線看1872，畢竟武昌核心區，湖多，地少，稀缺性也很極致，這幾年也是漲幅比較猛，漢街已經10年，成熟，繁華，武漢市名片，更具備豪宅基因，買融創一號院就是身份的象徵，入核心圈層的機會，錯過的確不再有。
二類產品都很好，有錢任性，建議二個都入。如果手上資金欠缺，可考慮短期自住（5-10年）還是長期自住（10-20年）來判斷如何入手。
Q&A | 伍
買房從自身需求出發
提問：徐sir您好，我是您的超級粉絲，現在迷惑，想請您幫我。
情況如下：外地人，已婚，江岸戶口，兩套小房，白沙洲三環內萬科雲城高架對面42平老破小占名額，全款房滿五年，掛牌70萬；
江岸海賦江城天韻96平小三房自住，夫妻兩人名字，沒掛牌，市場價在210～220萬，有38萬貸款未還，房本明年1月即滿兩年，賣了就沒地住了。現一家三口，小孩五歲出頭，父母幫帶，下半年考慮二胎。
手裡余錢不多，應急用的，買房錢只能賣房或抵押套現。家庭年入20～25萬，負債只有每月3000房貸
請問：1，是低價拋售一室騰名額，到手60來萬按二套買120～130萬兩房投資？投資哪裡合適，有沒有推薦的區域和樓盤？買二手次新房還是買新房？
2，做經營貸或是抵押貸：先把天韻38萬還清，然後想辦法用天韻房子套最大額錢，一步到位按首套買四房自住，余錢再按二套買一小兩房投資，把房票占滿，如果買四房，有哪些樓盤可以推薦的？在江岸上班，稍微不那麼遠，學區配套都比天韻好的盤有沒有推薦的？
謝謝徐sir
回答：你的思路還是挺清晰的，既然你覺得42平老破小占房票，5年內都不可能拆遷，建議不管抵不抵押天韻，都出掉。
如果第一套方案，只有60～70w，那只能置換一個90-110平的小三房，比如招商樾望，招商1872，城投四新之光，恆大常青花園，長投綠城瀾園，當代雲谷，聯投花山郡，保利上城，東原啟城等，給你推薦的都是性價比超高的，單價在9500-15000之間的，而且有一定倒掛的，未來空間絕對值得期待。
小面積的房子一定是過渡性產品，面積沒有堆起來，投資收益少一半，不如直接買熱銷型產品和面積，而且滿2年的次新房才是交易市場主流。
第二套方案，如果抵押天韻，買大4房，建議二套名額不要超過144平，不然需要7成首付，如果超過144平，可用首套去撬動，後湖區域的新房普遍17500-18000，看的上眼的，仁恆算一個，再就是百步亭金橋匯洋房不錯，首地雲夢台大4房，毛坯1.5w，性價比超高，可以考慮。
如果要帶上學區，那麼後湖只有越秀君泊，中海萬錦江城，其實天韻學校自身也不錯，想再好一點，就得往二環靠，萬科漢口傳奇對口武漢小學分校，泛海國際對口紅領巾小學，時代新世界對口崇仁路小學，這幾個2w出頭的盤，你努力一下，還是可以夠到的。
江岸區的學區房都在3萬以上，建議多賺點錢再去摸更高的盤，現在房市處於橫盤期，加槓桿確實要慎重，不然每個月的利息和貸款會把自己壓死。
至於如何說服媳婦還貸款，無非這麼幾個辦法：
1，XYK辦起來，相信利息跑不贏房價上漲，房子保值增值是必須的
2，貸款壓力不要透支太狠，貸款和收入比的問題，橫盤期，1:1比較合理，膽小0.5:1。
3，房子抗通貨利器，穩定，也是最安全的。
Q&A | 陸
買房量力而為
提問：徐sir您好，我是黃岡的，現在在鄂州工作。目前想買套房子，想找個離武漢近又離我上班近的。看了武漢的陽邏、鄂州的葛店、紅蓮湖這幾個地方。
相比較而言，陽邏離我最遠，要是上班，我每天開車單程至少要45分鐘，走高速出行成本太高。葛店和紅蓮湖離我上班相對近一點，但是葛店要一萬一、一萬二，紅蓮湖大概五六千。
兩個地方相比，葛店的配套好一些，但我手上錢不多，大概只有十七八萬，買葛店可能有點兜不住。然後我現在孩子即將出生，還想找個有學校的樓盤，請徐sir幫忙分析一下，我該怎麼選。
回答：首先，你自己也說了，陽邏太遠，那我也是建議你可以不用考慮陽邏，畢竟是自住，未來離工作地較遠，上班比較痛苦，沒必要為自己找麻煩。
目前作為離光谷最近的區域，葛店、紅蓮湖勢頭都還不錯，未來潛力空間都有。至於選哪個的話，其實上面我也提到過，目前屬於橫盤期，不建議加大槓桿，這樣後期壓力會大，如果你覺得買葛店壓力過大，不妨可以多在紅蓮湖看看。
目前紅蓮湖發展得還不錯，交通還算方便，2016年12月，中國集成電路行業單體投資最大的項目——總投資240億美元的國家存儲器基地項目奠基，因此也算是產業先行。
如果買紅蓮湖的話，我建議聯發國際度假區去看看，大品牌開發商，屬於廈門國企，品質有保障，而且是大社區，環境不錯，配套不錯。
最主要的是，區域內部擁有雙語國際幼兒園、 3所小學，紅蓮湖第一小學、紅蓮湖小學，與項目一牆之隔的華師附小已於2016年9月開學招生。據周邊的居民說，這個小學的教學質量還不錯，在這裡上學的孩子幾乎很少送去培優，學校還不錯，孩子未來讀書問題起碼也不用擔心了。