7月20日寫的文章中向大家展示了幾個二手房交易比較活躍區的交易中心現場狀況，雖說在交易中心辦事的未必全是辦理二手房過戶手續的，但辦理二手房過戶手續的肯定是占據大頭的人群。因此交易中心的現實狀況還是很大程度上能反映出區域內二手房市場現狀，同時也可以大致預測出未來一階段可能的變化。
那麼持續回暖了一段時間的二手房市場，在下半年會有如何的表現呢？今天的文章里就來說說我的一些見解，和大家一起探討探討後市的可能性。
聲明一下，今天的判斷和預測僅是我作為一名多年從業老江湖結合了現實狀況和一些公開數據統計後的一家之言，大家看後若是覺得有些道理的，不妨參考參考，覺得不咋地的，就一笑了之吧！
上篇文章末曾經提出過幾個相關的問題供大家思考，我想就按照這幾個問題展開今天的討論。
問題一：今年最終的二手房成交量會是多少？這個可能的成交量會和過去的哪個年份比較相似呢？
上面這個圖標中我們可以算出今年上半年二手房的成交量大約是11.7萬套，以我個人對後市的判斷，下半年的總量大機率不會超過11萬套，換句話說全年的總量，我是堅信不會超過23萬套的，更大膽地估計會在22萬套到22.5萬套之間。當然這只是我個人的推測。
按照上面這張表羅列的二手房年成交量看，今年可能的最終成交量似乎和過去的任何一年都不怎麼類似。但如果你是真正熟悉這些年上海二手房市場的就會明白，排除強征20%個稅那個「烏龍」事件對2013年3月份成交量影響，今年的情況應類似於2013年。（2013年3月份因為個稅的事，當月交易量暴增接近7萬套，如果沒有這個突發因素的影響，2013年當年的交易量也就在22萬到23萬套之間。）
問題二：三月份的成交量會是今年最高的嗎？
三月份的成交量會是今年最高的，而且下半年能接近這個成交量的幾率極低，幾乎不會有，這是我的判斷。
問題三：三月至今交易量環比下降的幅度是大了？還是小了？
算一下給大家看
（1） 四月環比三月下降4.5%
（2） 五月環比四月下降8.7%
（3） 六月環比五月下降7.1%
（4） 五月環比三月下降12.8%
（5） 六月環比四月下降15.3%
（6） 六月環比三月下降19.1%
數值都算出來了，結論自己判斷吧！
另外根據所能獲得的公開數據，將上海16個區中二手房交易量排名前八位的區在三月份和六月份的交易量做了一個對比
說明一點：由於三月份各區交易量數據的準確值我未曾拿到，表格中三月份的數據是依據一季度各區總交易量以及1-3月份成交比例推算的，所以數值會有些偏差，但誤差應不會特別大，比較的結果還是能一定程度上反映現實狀況的，而且事實是這個結果和我在各交易中心實地拍照時看到的狀況是大致符合的。
問題四：今年接下來幾個月對於買房者和賣房者孰利孰弊？
換句話說就是下半年裡機會是買房人的更大呢？還是賣房人更大？
想要比較透徹的看清楚這個問題的關鍵，個人覺得有必要先將這樣幾個市場的實際狀況分析明白。
一、供求關係
（1）供應側
供應的數量
從今年春節後開始，二手房的掛牌出售數量是增多的，這點可以從房源真實性比較好的各大中介自家的APP上明顯看出來，尤其是鏈家的APP，目前的在售房源超過7萬套，之前印象中是維持在5-6萬套左右的水平。
供應的質量
經歷了之前三個多月的市場回暖，市場中累計下來的，品質較好，價格最終合適的房源幾乎已經被「消滅殆盡」了，而目前市場新增房源的整體質量並不高，好房源整體看來沒有去年多了，尤其是那些經歷過多輪換手的傳統中心城區，這個趨勢似乎更加明顯些，而一些原本屬於傳統中心城區以外，如今生活基礎設施已較為成熟，特別是離軌交站點不遠的，新興城區的在售房源，品質相對較好的反而看似有所增加，這估計是跟置換周期到了有關。
掛牌價格
掛牌價是房東心態最直接的反映。目前的趨勢是房東的初始掛牌價整體是在升高，雖然幅度未必大，但趨勢是這樣的，這充分說明大部分房東的心態已經從迷茫和不知所措中緩過來了。當然絕大部分的房東似乎也清楚市場未必短時間內會對自己的掛牌價買帳，但當下還是有了點底氣敢於做出這樣的試探性漲價動作，換了一年甚至半年前基本是不會的。
（2）需求側
需求的數量
如果只是單看三月以來的成交量的話，給人的感覺是需求量一下子就上來了，加上之前還有一些媒體反覆炒作的五年社保期滿以及動遷資金如何可觀的事，似乎後市市場的高需求還能維持上好一整子。
實際我個人感覺是之前的交易量陡增更多的是一種積累了一年多的需求，在歷經了同供應方反覆博弈，供應方妥協到位後的集中釋放，說白了很大程度上是一種對既往早就應該兌現的需求的延期兌現。當然五年社保到期限以及動拆遷戶提前入市也起了一定助推作用，不過我始終認為這兩種因素的影響絕度沒有某些房地產媒體所描述的那麼大。
下半年需求側的數量整體大機率應該是不如上半年，不過動遷的因素或許會在某些局部區域搞出點小「黑天鵝」事件。
需求的質量
這裡所說的需求質量指的是真實的購買力，說白了就是買房者手握的實際真金白銀數。很明顯，限購和限貸讓市場中的這種需求質量只會降低不會升高，隨著時間的推移，只要「兩限」保持不變，市場的實際購買力還會緩慢地繼續下行。
成交價格
從目前的數據來看，雖然房東掛牌價格是在持續漲，但實際完成的成交價格同比還是在降低，但是環比卻有小幅度上升。成交價和掛牌價之間總體上呈現出一個較大的價差。看過兔博士APP的一個最新數據，說是6月二手房成交均價是45500元/平米，掛牌均價是55526元/平米，雖說對此數據的準確度有保留意見，但就實際看到和聽到的各種成交狀況來講，但凡能成交的房源，最終成交的價格相較掛牌價格卻有一定差距，而且是總價越高，差距多半會越大。鏈家的數據說目前議價的空間在3%上下，但我所接觸到似乎要比這個大，多半還是在5%左右。
二、新房對於二手房市場的影響力
今年的新房市場限價似乎確實不如去年那樣猛了，新房和周邊二手房倒掛的現象似也「絕跡」了。新房市場的這種動態必然會對二手房市場造成一定影響，但這種影響目前看來最主要也就是停留在二手房房東的心理預期上，直接的表現就是影響了二手房個人房東的掛牌價。
新房的性價比不如以前了，一部分的新房購買者轉戰二手房市場這是很可能發生的事，但中意某區域新房的買房者多數對該區域新房周邊的二手房是不太會待見的，要待見的也是別的區域，因此目前新房市場所呈現的變化趨勢對於新房周邊二手房市場的影響力是有限的，充其量估計也就是提振一下二手房東的信心，實際市場的態勢和成交情況還是該咋樣就咋樣！
三、動拆遷的作用力
這個問題我之前有一篇文章詳細闡述過我的看法，有興趣的可以看一下，文章的題目是《2019年，上海樓市的陰晴冷暖或許要多看這群人的表現》。
簡要總結幾點：
動拆遷戶的整體需求是迫切強烈的，但絕對達不到一些房地產媒體吹噓的那麼誇大。
就目前市場的購買力而言，動拆遷戶的真實購買力不容忽視，不過也不是可以無限放大的，這種購買力，整體來看，基本上會止步於五百萬上下。
隨著動遷款下半年的陸續到位，一些區域的二手房市場會被明顯攪動起來，不排除局部區域會有小的「黑天鵝」事件發生，局部時間段內影響一下市場的陰晴冷暖也是有可能的，但指望以此攪動整個市場態勢，我個人感覺「難」！
四、綜合預判
（1）供求關係的大趨勢決定了下半年的二手房市場對於買房者會相對更有利。我和許多靠譜的房地產自媒體所判斷的一樣，越是往年末，便宜的價格出現的機率越高，砍價的容易度也會越大；但也要提醒買房者注意，越往年末，可選擇的，品質好的房源減少的機率也將會有所增大。
（2）下半年的整體成交周期或很有可能環比上半年會增加，買賣雙方博弈會變得更加不易。買家需得有更多的耐心，更大的恆心，外加一點運氣才行。
（3）議價空間或也很大可能比上半年要大，但需要更多的時間來耗，買家需要更加辛苦地同房東扯皮。
（4）某些區域在下半年對於買房者而言，買房的難度會增大不少，講的再具體點，我的這種判斷所指是中環內外，500萬到800萬左右的房子，理由是好貨缺，議價難。可能會有一些買房者最終不得不放棄這些區域，另起爐灶。
最後給到買房者和賣房者各一條，以前沒怎麼提過的建議
賣房者：若是賣房心意已決的，年前遇到不是太離譜的砍價就操作了吧！明年真有可能還不如今年，若是下不完全決心的，就趁早收手別賣了，今年和明年都別賣了。
買房者：除了年末可能機會好，需要發力外，8月中到9月中這段時間也應該加把子力，原因是此時市場的強勁勢頭已轉弱且持續不久，正處於找尋新的平衡點的初期，這個階段，大家都看不太清，都會猶豫不決，渾水好摸魚！外加另一個重要點，天熱人懶（此點自行領會含義），此時發力或收奇效也未可知，當然仍是需要輔以一丟丟運氣的加持才行。
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，講樓市中最底層的實情，講最直接的真話，觀點和見解或許會有失偏頗，但絕對有一說一，有二說二！如果覺得我的文章還有那麼些看頭，希望能持續關注我，也希望能向需要者多多推薦。若有房地產方面的問題也可以隨時在評論區聯繫我或是私信我，我們單獨討論！感謝各位的耐心閱讀，我會一直在此等著你的關注！