來源：溫州新地產 作者：陳叉叉
蒲州又要拍地了！關注度一路飆升
小夥伴們，蒲州又要拍地了：
3月29日，新城吾悅廣場邊上掛出一宗新地塊（核心片區開發區西單元D-12地塊），將在4月29日出讓，占地51畝，起始樓麵價11497元/㎡。
這一消息一宣布，地產群和購房群當天開始刷屏，關注度一路飆升。
（核心片區開發區西單元D-12地塊基本信息）
地塊位置圖（圖片來源：好地大數據）
這宗蒲州新地塊最終能賣多少錢？
年後回來，溫州土拍熱度升溫，背後由幾大市場運行推動土拍升溫：
（1）銀根放鬆，融資政策放鬆，政府開閘推出大量地塊，有可能在第二季度形成高峰。
（2）房企資金充裕，金科，融創，新希望，德信，招商等多家房企布局溫州拿地補倉。
這樣的大背景下，不太可能出現像去年新城吾悅廣場以及遠洋世紀宸章，中南南湖地塊這樣撿漏的機會。
溫州土地市場從19年第一季度開始，告別低溢價率的常態，土拍拍一場火一場，這一點從融創南塘地塊，德信桃花島地塊的高溢價率，多家房企報名可以洞察先機。
桃花島德信地塊溢價率21%，競價71輪，樓麵價14541元/㎡。南塘桃花島地塊溢價率 34.8%，競價157輪，樓麵價17527元/平。
真所謂，忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開，幾場土拍將溫州樓市又拉回到「回暖」的畫風。
對於4月29日即將出讓的蒲州新地塊，我們「溫州新地產」，也對這宗地塊做了幾大預判，你認為靠譜嗎？
價格猜想
（1）在土地市場回暖的信號強烈衝擊下，最近多家開發商活躍度高，拿地補倉意圖明顯，這宗51畝的蒲州新地塊掛牌，起始樓麵價11497元/㎡，規模適中，出現低溢價率或底價成交的可能性不高。
（2）蒲州板塊價值潛力升級，加上彩虹灣，易初蓮花超市，新城吾悅廣場的商業體帶動輻射，居住價值進一步凸顯，讓更多的購房者和開發商看到了蒲州板塊的未來潛力。
板塊優勢顯現，這種背景下，也給新地塊的出讓創造了很多天時地利的時機。
蒲州板塊的微妙變化，各大開發商也覺察到了，對於板塊內的地塊拿地意願無形中會加強，而且開發商目前「囊中充裕」，也從側面反映了一個可能會出現的競拍畫面：該地塊報名人數不少，競拍過程應該比較激烈。
多個市場變動因子疊加，讓這宗蒲州新地塊充滿了變數。
土拍，大家除了關心拿地房企之外，最關心的恐怕就是樓麵價了。
本次土拍，「溫州新地產」平台給粉絲網友們帶來了一個大福利：
蒲州新地塊不太可能低溢價率成交。
那麼11497元/㎡的起拍單價，將有怎樣的溢價幅度？這宗蒲州新地塊最終能賣多少錢？
蒲州區域格局被逐漸打開
近兩年，品牌房企如綠城，多弗，新城，遠洋等房企入駐蒲州板塊，開發商對於該板塊前景的看好可見一斑，城市資源也在不斷的向這個板塊傾斜。
區域格局被逐漸打開，眾人拾柴火焰高，多家房企推動下，蒲州板塊整體房價經歷了跌宕起伏的歷程。
如蒲州區域附近的留香園開盤惠後均價29798元/㎡（含精裝），多弗綠城翠湖裡惠後均價3.8萬（含精裝）；
黃嶼板塊二手房2.5萬一2.8萬，德信愛琴海岸北苑和南苑目前二手價格27000-28000元/㎡。
蒲州新地塊與周邊項目大PK
這宗4月29日出讓的蒲州新地塊，大機率溢價率不低，當達到30%溢價率時，樓麵價14946元/㎡，保本房價24800元/㎡（毛坯價格），如果以3000元/平的裝修標準計算，均價達到約27800元/㎡（最終售價以拿地開發商的定價為準）。
這個30%溢價率的的樓麵價和未來售價，乍一看，可能有些人沒有概念，那麼找個同板塊位置相差不遠的項目的拿地價做個參照物，對比一下。
（蒲州新地塊與周邊相近項目位置圖）
與該地塊位置最近的項目有遠洋世紀宸章和新城吾悅廣場。新城吾悅廣場目前價格尚未對外釋放。
遠洋世紀宸章目前毛坯折後均價21300元/㎡。
從這個維度看，這宗新地塊項目未來售價可能與遠洋世紀宸章形成價格差。
當然遠洋世紀宸章定價存在較大的價格優勢也是有歷史背景的，18年8月14日遠洋輕鬆以11875 元/㎡拿下遠洋世紀宸章，在去年下半年房企市場拿地籌碼最高時，以零溢價率撿漏，成為18年主城區少數幾宗零溢價率的地塊。
零溢價拿到地塊後，定價有很大的空間。
在這一點上，遠洋還是比較明智的，選擇了「以性價比打開銷量」，事實上也獲得了很好的銷售量回報，一期開盤熱銷7成，成為18年的年度紅盤。
縱觀目前蒲州片區的幾個新盤的進度：綠城多弗翠湖裡預計上半年實景示範區開放，新城吾悅廣場臨時展廳已經開放，目前進度不快，預計5,6月份才有大動作。
遠洋世紀宸章，一期開盤到現在三個月基本售罄，預計4月初二期開盤，據說104平的中小戶型和139平的改善面積同步推出。
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