徐州樓市
如果說2016-2018年的樓市非常瘋狂，那麼2019年至今的樓市，氛圍卻十分微妙，有樓盤千人搶，有樓盤無人要。
今天是2020年的第5天，通過與上年的對比和對1月份的調研，我發現了關於徐州樓市的3大真相，與大家做個分享。
真相1：據統計，1月份徐州將有10家樓盤開盤，其中2大純新盤都會星宸、瓏郡上院將首次開盤。
真相2：貨量大、價格虛高，二手房市場目前仍舊處於低溫狀態。
真相3：市場趨於冷靜，大部分買房人仍舊在持幣觀望中……
現狀1：本月1月份徐州將有10家樓盤開盤，推出超2063套房，其中2大純新盤即將上市
2020年1月份，與2019年底的熱鬧氛圍相比，可以發覺樓市明顯開始冷靜了下來，這一點從開盤數量就可以看得出來。
據徐州樓市微信平台統計，2019年12月份，徐州共有24家樓盤開盤，其中5家樓盤開盤當天全部賣完，而在1月份，僅有約10家樓盤開盤，推出超2063套房。
從一月份即將開盤的樓盤區域分布來看，主要集中在東湖新城板塊、鼓樓區西北片區、銅山區，從開盤房價來看，大多為剛需盤。
其中，東湖新城板塊的網紅盤東湖悅府目前正在預約第二批次房源，該樓盤首次開盤推出402套房，當場全部賣完，可以說，這是1月開盤樓盤中較為重磅的一個了。
東湖悅府開盤現場
另純還有2大純新盤，值得關注，分別是西區的都會星宸和東區的瓏郡上院。
都會星宸位於泉山區徐商路以北、桃花源以南，目前周邊僅有這1家樓盤在售。據置業顧問透露，目前已經啟動26號樓和27號樓的落位中，該項目的價格區間預計在11500-12500元/㎡之間，建築面積約100-120㎡。
另外一個純新盤就是東區的瓏郡上院，位於王傑中學旁邊。
我曾去售樓處踩盤，了解到，這個項目規劃了2棟高層和2棟洋房，其中有1棟高層是定銷房，商品房一共只有127套。小高層的戶型為99-109㎡，洋房的戶型為115-123㎡。
據了解，瓏郡上院目前在驗資中，小高層產品驗資金額60萬，洋房產品驗資金額80萬。目前價格還沒有對外釋放，不過看下周圍的房價，也可以推出這個樓盤的價格不會太低。
除此之外，1月份還將迎來3家高價盤：楚河金茂府、弘陽大都會、大發通銀融悅府，均位於東區，可以說，1月份買房人的可選擇性更少了。
現狀2：耗不起！漲不動！賣不掉！二手房目前仍舊處於低溫狀態
作為市場穩定的試溫石，二手房市場可以最直觀的反映樓市。
最近，徐州樓市調研了徐州二手房市場發現：目前二手房交易仍舊處於低溫狀態，與新房相比，二手房房源數量龐大但成交率很低。
在此情境下，中介更多的是做新房市場。
從掛出房源數量來看，徐州二手房蓄水池越來越滿。就在2019年12月1日，同事徐黎明發現諸葛找房上有效的二手房源數量在2.29萬套，時隔1個月，該網站二手房源已經達到了2.78萬套！
此外，在徐州限售政策下，隨著時間的推移，可上市交易的二手房源陸續登上舞台，屆時徐州二手房市場將迎來滿倉。
從二手房價格來看，成交價格在走低，這也與數量龐大的二手房源息息相關。在掛牌價普遍虛高的常態下，二手房價格不調低，就賣不出去。
最直觀的感受就是，最近找徐州樓市微信平台賣房的業主多了，主動要求降價的也不少，有的甚至降價了26萬！
此外，根據對諸葛找房的二手房源數據分析，掛出房源的面積段大多在90-140㎡，同質化較為嚴重，除非是地段特別好的，否則都比較難賣。
現狀3：買房人趨於冷靜，大多數人持幣觀望中
2019年，徐州市面上的網紅盤、限價盤基本都被買完了，剩下的大多為高價盤和地段較遠的低價盤。
結果就是，還具有極大購買力的徐州人持幣糾結觀望中，最近，我明顯感覺到，找我諮詢樓市情況的人多了起來。
「徐州哪裡房子升值潛力大？價位在萬元左右，徐州哪些房子合適？徐州房價還能漲嗎......」甚至有粉絲和我討論徐州樓市時，也直言：徐州現在應該是在橫盤期。
說在最後：
目前市場上剛需和改善的需求仍舊存在，但是與2018年的賣方市場不同，現在買房人更趨於理性。
同質化產品太多，除非是樓盤的地段好或者有學區加持，否則已經打動不了買房人的心，房企坐等收錢的時期結束，接下來從買房人角度思考、用心打造產品才是真道理。