樂居福州 訊 重磅！房貸不再參考貸款基準利率，定價標準調整為LPR！新政對福州人的購房成本有什麼影響？

房貸利率定價標準調整為LPR

央行改革完善LPR形成機制後，個人住房貸款定價基準也需從以前採用貸款基準利率的方式轉換為LPR。

8月25日，中國央行發布公告調整新發放商業性個人住房貸款利率。根據公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

而2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

據了解，新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率（主要是1年期中期借貸便利利率）加點形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。並且，在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

房貸利率是變高了還是降了？

如果按貸款期限5年以上計算，新政實施後，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。

「根據央行的規定，如果LPR利率下調，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。」融360大數據研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。

克而瑞福州分析師稱：「就拿福州來說，目前首套房利率基本上浮5%-10%，二手房上浮10%-20%，均高於央行規定的最低利率，所以這一政策就目前規定的最低利率來看，對福州購房者的影響並不大。」

根據李萬賦的計算，執行新政後，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

「預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。」李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

日前，央行副行長劉國強明確表示，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。

房貸利率或呈現因人而異現象

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。

根據央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

此外，根據新政，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

克而瑞福州分析師表示，難就難在購房者未來在簽訂購房合同時，到底是按照一年期簽訂，還是按照合同期限簽訂，就和銀行形成了對賭關係。

克而瑞福州分析師進一步解釋：「如果一年期簽訂，每年的利率會有所調整，上下浮都根據銀行的利率浮動，假如福州10月8日以後，仍然按照首套房加10個點，那麼年利率就是4.85%+0.1%，即4.95%，以後利率再變動，就按照每年相應的LPR來調整。如果是按照合同的20年簽訂，那麼，倘若以後LPR下調，你將享受不到這一優惠，如果上漲，你也不會承受上帶來的房貸上漲風險。」

未來房貸利率不再有折扣價

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。這也是為何以前我們會聽到「房貸利率可打7折」，只不過隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低於基準利率的9折。

按新的定價方式，以後就不會有房貸利率可打折的現象了。根據新政，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

公積金貸款利率暫不調整

根據央行公告，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整並實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。