作者：威海新樓市團隊 原創於公眾號：威海新樓市
（一）百花齊放
7月份威海集中掛牌出讓土地，8月掛牌期將陸續結束。截止到今天（8月12日）下午兩點，威海臨港區安排在2019年年中出讓的土地全部掛牌期滿，15宗土地全部名花有主，更難得的是，拿地的金主超多，15宗地，有11個東家。名副其實的「百花齊放」。
梳理一下成交情況：
土地的具體位置，分布在臨港區管委會、威海四中、草廟子鎮中心、還有威高生態園附近。
（二）話說臨港區
威海城區現在分為4個區 —— 環翠區、高區、經區和臨港區。經區里有一個東部濱海新城，是威海重點打造的高起點新城區，地位比較特殊。
臨港區絕大部分的土地之前歸屬文登市，後期行政區劃調整，劃給了威海市。這裡的前身叫威海市工業園，2006年經山東省人民政府批准設立，並報國務院備案。2008年4月29日，威海工業新區正式成立，從此邁開了起步之旅。
成立伊始，威海工業新區在威海人的印象里是一個很遙遠的地方。和城區聯繫最緊密的，可能就是2011年遷入臨港區的威海四中了。威海四中是威海城區第三批次錄取的寄宿制普通高中，城裡的孩子要到這裡上高中，而且絕大多數都要住宿，由此催生出學區房概念，那個時期的房地產開發，大多是圍繞威海四中周邊開發的。
2013年，經國務院批准，威海工業新區升級為國家級經濟技術開發區，定名為威海臨港經濟技術開發區,簡稱臨港區。轄草廟子、 蔄山、汪疃3個鎮和黃嵐辦事處。
自從戴上「國字號」經濟開發區的頭銜，臨港區的發展進入了快車道，已經成為威海活躍的經濟增長極。城市建設日新月異。
（三）臨港區的房地產開發
臨港區目前的發展是從臨港區管委 - 威海四中 - 草廟子鎮中心 - 威高生態園進行布局的。按照功能特徵，四個地標將臨港區劃分為4個發展區域 —— 政務區、商務區、居住區、康養區。
政務區的標誌是臨港區管委，是臨港區的政治中心，圍繞臨港區管委的政府職能，周邊派生出各種相關的配套，諸如酒店、寫字樓、文化廣場等等。
一條馬路之隔的商務區，集中了諸多臨港區商務建築和相關配套。已經建成頤高之信國際電商產業園、威海國際五金城、威海天潤建材城、威海金陽光汽車城等諸多商業建築。
【點評】
對臨港區區域的分類並沒有那麼絕對。在政務區和商務區內同樣有居住型樓盤。剛剛成交的澳威商住地塊樓面地價達到了1581.6元/平方米。政務區在2019年報建的項目呈上升趨勢，包括酒店、酒店公寓、寫字樓等商業產品。投資主體多為政府背景的開發企業。可以明顯地感受到到臨港區基礎建設步伐在加快。
鳳德房產摘牌的商務區商服地，業態是商務金融和零售商業。從區位來看，規劃意圖是對頤高之信產業園區商業設施的補充。成交樓面地價僅為567元/平方米。政府對商務區市場氛圍的扶持之意昭然若揭。
臨港區核心居住區位於威海四中到草廟子鎮中心這一段區域。林泉河和威海四中周邊則是目前的重點開發區域。
臨港區成立後，先行啟動了對原住民「平房換樓房」的安置。對17個村、3163戶進行了拆村並點，集中安排。林泉社區、上河小鎮都是回遷社區。而嘉和花園社區是最大的一個回遷社區，用於安置草廟子鎮打鐵、向陽、草廟子等7個村1635戶村民。33.69萬平方米的規模讓它成為是威海市最大的安置社區。
圍繞威海四中的樓盤，無論是案名還是推廣傳播，學區概念被廣泛採用。例如上河小鎮·尚書院、佳尚府、天億學府等等。
草廟子鎮中心的樓盤以威高·水韻康橋為代表。開發的主題概念契合臨港區「一河兩岸」濕地工程，主訴求來源於橫跨鎮區中央那條蜿蜒的「綠色動脈」——林泉河。
隨著2019年8月土拍掛牌結束，草廟子鎮中心區域的房地產開發格局也基本確定了。威高、富力、恆榮、鳳德、恆河等開發商的項目將在林泉河兩岸，沿水而生。
【點評】
富力的進場無疑是最引人矚目的。堪比4月底萬達望島拿地，挺進威海。富力拿地合計為235.2畝（166畝+69.2畝），商服地40.3畝。合計275.5畝。住宅樓面地價1365元/平方米。商服地樓面地價1335元/平方米。計容面積23.99萬平方米，商業建面26888平方米。
前朔威高地塊，水韻康橋的樓面地價692元/平方米，另一塊商住地是2018年年底拿的，樓面地價962元/平。2017年10月，恆和商住地的樓面地價只有450元/平。
對比今次成交的樓面地價。恆榮商住1026.7元/平、鑫都商住1578元/平。
這些枯燥但是真實的數據讓我們清晰地看到，在臨港區核心居住地段，2019年的樓面地價同比2018年上揚幅度約在50%，均價已經達到1400元/平方米。
臨港區的地價已經不便宜了。
另外，這些已經售出的土地將形成超過50萬平的居住面積和將近10萬平的商服面積。臨港區中心城區已經成功落地，呼之欲出了。
而且，我們注意到，區別於南海新區依靠政府投資固定資產為主的模式，臨港區的投資主體多樣，尤其在居住區領域，政府投資的地位幾乎可以忽略，是一個良性的「跟著市場走」的趨勢。
2018年8月成交的威海港億房地產地塊，樓面地價是1117元/平方米。2019年該地塊形成供應量，落地樓盤名叫「天億學府」。開盤後，該樓盤已經連續數周名列威海城區樓盤銷售排行榜TOP5。
而且，臨港區的房價現在也不便宜了。
康養區的概念源於這裡的溫泉資源。與康養區接壤的文登湯泊溫泉是天然溫泉。目前在建超大型綜合性休閒度假村。總規劃用地5000餘畝，三期進行開發建設，興建大型酒店、溫泉主題樂園、會議中心、湖景別墅、高級餐飲會所和KTV休閒娛樂會館等。是全省重點旅遊建設項目，威海、文登兩級重點工程。
威高生態園是高爾夫概念主題休養區。威高地產在威高生態園周邊摘牌了N多土地，指標方面大多低密度、低容積率。不過，這裡最著名的建築群落是青島新地集團投資開發的 —— 新地·威登小鎮。
新地威登小鎮項目規模宏大，總占地2000畝，坐北朝南的坡地建築，總建築面積為80多萬平方米，容積率僅為0.23。這裡規劃建設的建築有溫泉大院別墅、花園洋房、服務室公寓、小型奢侈品酒店、溫泉spa五星會所、風情商街、商務行宮、水上樂園、濕地公園、植物園等等，是一個集高端居住、休閒娛樂、商務社交為一體的高端超大型溫泉社區。
商家的廣告，是這麼說的。
【點評】
康養區房地產開發很多不是面向剛需，也談不上改善。更多是滿足高端居住需求以及投資的需要。在馬洛斯需求理論中，應該屬於最頂層——超越自我的自我實現需求。
因此其產品方向是高端 —— 獨棟別墅、私家合院等。在國家限制別墅用地的大背景下，這裡的樓盤大多是商業立項。以商務辦公報規報建，土地產權是40年。
土地的私享性決定了這裡的房地產產品價值不菲，而且其配套公建的專屬很強。整個產品層次中也有一些經營性的小戶型產品，是面向投資用戶的。
2019年3月，在新地威登小鎮對面成交了一宗土地，普通商住地，威海恆融房地產開發有限公司拿的地，計容建面是130578平方米，產品為普通高層小高層產品。樓面地價是1392元/平方米。時隔一年有餘，近在咫尺的建東地塊，樓面地價每平漲了203元，達到了1595元/平方米。
房價的上漲有輪動效應，威海從2017年開始的房價上漲在2019年真正地輪動到了臨港區。加之威海城區房價上漲，造成部分購買需求外溢。再就是威海與文登對接融合腳步加快……
臨港區成為威海房地產下一個風口的趨勢，已經變得越來越明顯。