中國的房地產市場本質上是一個政策性市場。

2010年4月份，國務院出台「新國十條」《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，中國樓市正式開始執行"限購令"：要求購房必須與本地社保及納稅掛鉤。

到了2011年，全國有超過46個城市執行了「限購令」，房地產市場開始迅速冷卻：2011年北京房價增速僅有5%，2012年甚至首次出現負增長。

在2011年-2013年期間，有大量的人因為看空房地產市場，從而大量拋售房產，導致房地產市場存量迅速增長：2011年中國商品房庫存為2.7億平米，到了2012年增長到了3.6億平米，一年暴漲33%。

而到了2013年年底，全國商品房存量已經激增到了4.9億平米，到了2014年庫存已經高達6.2億平米，2015年終於達到頂峰，達到了7.1億平米。

限購五年時間，全國房地產庫存增長了三倍。

因此到了2015年底，中國房地產市場已經到了不得不啟動「去庫存」的政策調整：2015年正式出台"330"新政，全面啟動「漲價去庫存」周期。

首先是通過多次的「降准降息」，加大貨幣流動性來刺激房地產需求：2015年降准高達5次，降息達到了4次，流動性泛濫局面形成。

其次是允許各地全面放開「限購令」，讓資金進入到房地產領域，刺激需求達到去庫存的效果：全國40個城市全面取消限購。

大幅降息降准+限購取消+棚改，直接推動了全國商品房的庫存下降：從2015年的7.1億平米直接下降到了2018年的5.2億平米，兩年時間通過政策消化了2億平米的商品房庫存。

同時大部分城市的房價從2015年到2017年，全部實現了快速增長：2015年北京房價僅有2.8萬/平米，2017年北京房價增長達到了4.8萬/平米，兩年房價漲幅高達70%。

2017年3月，隨著「317」新政的出台，歷時兩年的去庫存周期正式結束，房地產調控重新開啟，夜壺又被扔進了床底下。

通過以上的回顧，我們應該清醒的看到：上一輪房地產調控鬆綁，根源在於庫存的高增長，而隨著庫存的下降，政策紅利周期也就隨之消失了。

而新的調控政策周期已經執行了接近3年的時間，未來還會不會有政策紅利的"鬆綁"周期呢？我們認為，最近的一些消息還是非常值得關注的。

首先是南京官方確定「六合區」全面放鬆住房限購政策，在該區域購房，非本地戶籍不需要再提供社保及個稅證明。

其次是天津和河北分別在濱海新區、寶坻中關村園區及北三縣地區，均執行「針對北京非首都功能疏解項目的定向鬆綁政策」，這是典型定向鬆綁。

而在此之前，其實已經有過兩輪的樓市變相鬆綁的政策：

第一輪是開始於2018年的"人才新政"，各地以「搶人才」的方式變相鬆綁，推動了一輪房價的上漲：根據統計，2018年就有超過20個城市發布了人才引進新政，全部對購房資格進行鬆綁。

第二輪則是開始於2019年的落戶「零門檻」，各地從「搶人才」演變成了「搶人」，落戶門檻進行了大規模鬆綁，有些城市甚至只要拿個身份證就可以直接落戶。

落戶"零門檻"政策主要源於2019年4月份國家發改委公布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，裡面要求城區人口在500萬以下的城市就要大規模放鬆落戶門檻。

截止到10月份，已經有超過30個城市執行了近乎"零門檻"落戶新政，只要有身份證和學歷證，去了就當場辦結落戶，房子隨便買買買！

但是由於2019年經濟下行壓力加大，高債務的「灰犀牛」和中美貿易戰的「黑天鵝」同時存在，導致國內購房客戶觀望情緒加重。

零門檻落戶新政效果明顯下降了，2019年樓市全面趨冷。這就導致地方政府不得不推出「限購鬆綁的3.0版本」：定向放開政策。

定向鬆綁中，最典型的就是大灣區的珠海：2019年5月份，珠海針對港澳人士，直接取消限購，不需要設定任何條件。而非本地戶籍的內地人，只要手裡有一張人才證明，也可以直接不限購。

接棒「定向鬆綁」政策是天津和廊坊北三縣，即針對北京疏解到本地及通州的北京單位及個人，直接不限購。

到了2020年，我們判斷將會有更多的城市會出台「定向鬆綁」政策：只要在同一個都市圈內的人，不需要落戶，直接就可以買買買。

「北京的人，可以去環京買；上海的人，可以去環滬買；深圳香港的人，可以在整個大灣區買買買」，2020年大城市圈協同發展戰略將至此形成。

這背後的政策邏輯是：跨城市之間買房，不是炒；但跨城市群之間買房，肯定是炒房。因此要把打擊炒房的目標，鎖定禁止跨城市群之間的購房行為。

未來的城市群內部將會實現1小時交通圈，工作居住的範圍往往是跨城市型的，工作在一個城市，而居住在另外一個城市，通過城際鐵路及大跨度地鐵來實現通勤。

因此在這種背景下，再對城市群內部的單個城市進行「社保型」限購已經不適合了：這將嚴重阻礙城市群之間的內部自由流動。

在北京工作的人，要想在廊坊買房居住，必須要到廊坊去工作弄個社保的局面必然會被打破：這是典型的一畝三分地思維。

同樣，憑什麼在深圳工作的人，要去東莞買房居住，需要在東莞工作社保及納稅呢？如果這種局面不打破，建設跨區域的交通格局，打造1小時交通圈完全是浪費。

因此未來在大城市群內實現樓市的全面「定向鬆綁」，城市圈內部城市的「社保認同」是一個大趨勢，只有這樣，中國的大城市群戰略才能持續推進下去。

因此，我們判斷，2020年的大城市群戰略的「定向鬆綁」政策，將會是中國樓市面臨的最大政策紅利，城市群內的交通布局、產業轉移方向，都將決定城市圈內人口的流向，從而決定各個城市未來樓市的生死。

所以，別小看「定向鬆綁」，它有可能會帶來新的投資機會！

【俱樂部免費講座預告：​10月21日微信群講座：中美談判成果，對中國未來發展的重大影響】

【本文來自微信公眾號「大山房產俱樂部」，歡迎大家關注，持續為大家提供深度、前瞻的房產內容。或者添加大山助理微信：ycim06，歡迎入群學習交流】