目前昆明二環以內在售的新盤還有10個左右，數量看起來不算少，只不過這些市中心樓盤的由於體量普遍較小，實際上市中心的新房總量並不多。
也正是因為物以稀為貴，導致這些市中心樓盤的價格不斷攀升，讓普通人越來越難接受。
我們盤點了市中心在售樓盤的情況後發現，昆明二環內大部分樓盤單價都已經超過2萬，如果算總價的話，大部分樓盤的最低上車門檻都在200萬以上！
昆明中心板塊在售樓盤上車門檻
上圖是目前昆明市中心板塊在售樓盤及其最低上車門檻，雖然乍看之下也有不少小面積低總價的項目，但實際情況是：
這些市中心樓盤的戶型配比以大平層為主，部分樓盤儘管還有100㎡左右的小戶型，但這些小戶型本身規劃數量就少，去化速度又快，現在大多只剩一兩套在賣。
為什麼昆明市中心購房門檻越來越高？
2016年以前，昆明剛需購房者但凡用力夠一夠，還是有機會夠得上中心板塊，無非只要選擇面積小一點，總價低一點的房子就可以了。
而今天昆明面臨的市場現實是，隨著市中心住房產品的面積不斷變大，導致總價門檻也不斷攀升，逐漸把普通剛需群體「驅逐」到二環甚至三環以外。
大約從2017年起，昆明市中心樓盤的戶型設計就越來越傾向大面積，而近幾年亮相的新盤裡，面積低於120㎡的戶型越來越少，超過200㎡的戶型卻比比皆是。
為什麼開發商熱衷於做大平層？
首先是隨著消費水平提升，人們也在追求更大的住房面積以及更新穎的產品設計。而大平層憑藉出色的視野、優越的居住體驗以及成熟的配套，成為了高凈值人群的新寵。
其次，更重要的因素在於大平層產品的利潤高，所以開發商更願意做大平層。
我們可以簡單算一筆帳：
比如一棟住宅樓的單層建築面積大約是400㎡，假如開發商每層樓設計4套100㎡的小戶型，每平米單價1.5萬，那麼4套小戶型的總貨值為4*100*15000＝600萬。
而如果開發商將戶型設計為2套200㎡的大平層，那麼每平米單價就可以賣到1.8萬起步，2套大平層的貨值就是2*200*18000=720萬。
同時，因為戶型面積做的越大，樓盤的逼格就越高，裝修標準也會越高。
昆明120㎡左右的的樓盤，裝標普遍也就1500左右，但如果是180㎡甚至更大面積的大平層項目，裝標再低也是3000起，裝標越高自然留給開發商溢價的空間就越大。
而隨著今天昆明中心區土地愈發金貴，不僅拆遷成本越來越高，政府規劃的商業配比也在壓縮利潤空間，所以很多時候一環樓盤只有做成大平層才能保證開發利潤。
這也就是昆明市中心購房門檻逐年攀升的根本原因。
為什麼「中心論」不會過時？
隨著昆明大面積住宅產品越來越多，有人開始擔心，建這麼多大平層出來會不會賣不掉？實際上這種擔心倒沒有必要。
今天昆明大平層大部分集中在市中心，少數集中在雙塔、北市等次中心板塊，而其他像馬街、呈貢等稍微偏一點的板塊就基本見不到大平層的蹤跡。
由此可見，開發商對於市場的判斷是：只要樓盤占住了相對中心的板塊，即便戶型做大一點，價格門檻定高一點，還是會有強勁的購買力願意來買單。
市中心資源更加密集
昆明市中心板塊大致是二環以內尤其是臨近一環周邊的區域，這一帶的土地面積雖然僅占全市5%左右，但卻集中著全城50%左右的優質資源：
商圈如順城、恆隆、同德、大悅城等；名校如武成、紅旗、明通、盤龍、書林、師大附小等；再加上昆華醫院、延安醫院、紅會醫院、雲大醫院等一大批三甲醫院……
大量的優秀資源聚集在這裡，意味著大量的醫生、公務員、金融白領在這裡工作。這些人有就近安家的需求，自身收入也高，所以中心板塊自然擁有更強勁的購買力。
城市的格局一旦形成就很難改變，所以也可以斷言，未來昆明的人口、資金還會繼續朝中心板塊聚集，中心板塊物業的保值能力也最強。
昆明十四五規劃重提「中優」
既然今天昆明中心板塊已經形成高門檻、高總價的現狀，對於想要擠進市中心的新昆明人，以及想要留在市中心同時改善居住環境的老昆明人來說，還有沒有合適的選擇呢？
只能說機會確實還有，但已經不多了。
本身昆明中心板塊新房供應就少，而且2017年以後明文規定二環內不再新批房地產項目，至於二環內還剩下的個別城中村，短期內也看不到改造的希望。
不過，如文章開頭所盤點的情況，現在昆明市中心板塊的樓盤其實還有一個是價格待定的，那就是人民路1979。
人民路1979在一期售罄後準備新推二期，目前二期價格雖然還沒有公開，但據我們了解的情況，人民路1979二期的性價比較高。
首先因為項目面積段並不大，91㎡到140㎡的面積範圍，比起許多一環樓盤動輒兩三百平米的戶型，總價門檻肯定會低得多。
而據置業顧問透露的風聲，人民路1979的最低上車門檻可能會低於200萬。
這可能是昆明一環對普通人最友好的一次
人民路1979是原公交場站梁家河車場搬遷以後改造開發的樓盤，項目占地面積也不大，只有19畝，總共只規劃了4棟住宅，屬於典型的市中心袖珍樓盤。
人民路1979效果圖
這個項目兩年前的市場關注度很高，2021年一期入市銷售的時候，首批次約400套房源僅用時4個月即售罄，項目的業績一度是當時的市中心TOP2。
在2021年那個並不景氣的市場環境里，擁有這樣的去化速度實屬不易，也足見其受歡迎程度。
作為一環周邊的樓盤，人民路1979最大的賣點就在於地段，項目3公里範圍內涵蓋多個大型商圈， 2公里範圍內有5個三甲醫院，名校、公園等配套不可勝數。
最亮眼的是，人民路1979是昆明少有的地鐵入戶樓盤，從梁家河地鐵站可實現直連住宅，在昆明能夠實現地鐵直接入戶的樓盤不超過3個。
地鐵入戶意境圖
去年12月28日，人民路1979的A1地塊2棟和3棟已經封頂。
據項目工作人員介紹，目前人民路1979目前採用政企共管的模式，由西山區政府聯動項目建立了專項提存帳戶。
專項帳戶全程由政府部門+公證處逐級管控，確保項目資金獨立運轉，想要從這個帳戶裡面提取資金，需全程由第三方進專項核定，達標後政府部門結合工程費用劃撥。
處於政企聯動狀態下，可想而知人民路1979的交付比較安全，甚至包括項目的施工效率、施工品質和購房者權益都能得到充分保障。
對於周邊春苑、白馬、豐寧、菱角塘等老小區的居民來說，項目推出的128㎡和140㎡戶型，就是最合適的原地改善機會。
人民路1979 140平米戶型
而對於想要抓住機會擠進一環的新昆明人來說，項目91㎡的小三房戶型，可能也是目前昆明一環周邊總價門檻最低的上車機會。
人民路1979 91平米戶型圖
需要強調的是，人民路1979二期新推房源只有383戶，小戶型91㎡甚至只有幾十套，在寸土寸金的一環，這383套房子的稀缺性無需多言。
此時正處在樓市小陽春到來的時間點上，市中心物業更加顯得金貴。連一線城市的土豪們都在抱團重回市中心，普通人還有什麼可猶豫的呢？