恆大宣布戰略轉型 許家印有何新盤算

中國商報/中國商網（記者 周子荑）3月31日，中國恆大集團（以下簡稱恆大）公布了2019年全年業績，恆大董事局主席許家印亮相業績發布會，並在會上提出戰略轉型。恆大為何選擇此時進行戰略轉型，許家印有何新盤算？

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高增長、控規模、降負債

中國商報記者了解到，2019年，恆大實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤為408.2億元，同比下降48%；資產負債率為77.9%，同比增加4.2個百分點；凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。

會上，恆大提出戰略轉型，即「高增長、控規模、降負債」的發展戰略。具體而言，高周轉指的是恆大充分利用自身龐大的土地儲備及網上賣房的優勢，實現銷售高速增長；控規模指的是恆大控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長，2020-2022年，總土地儲備計劃平均每年減少3000萬平方米左右；降負債指的是恆大確保自身的負債總額和負債率大幅下降，奮鬥目標是力爭在2020-2022年，有息負債每年減少1500億元。

經歷規模衝刺之後，龍頭房企開始把安全管控放在首位，在財務上的表現就是主動降負債。按照恆大降負債的規劃，從今年起，恆大有息負債每年平均下降1500億元，2022年要把總負債降到4000億元以下，負債率達到行業中低水平。

許家印在現場算了筆帳，「2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果2020年實現8000億元銷售額，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大2020年計劃減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就能實現2020年有息負債下降1500億元的目標」。

戰略轉型背後的邏輯

恆大為什麼在此時提出戰略轉型呢？對此，恆大董事會副主席夏海鈞在業績發布會上表示，我國房地產行業的黃金20年已經過去，單純買地賺錢已經變得不現實，未來我國房地產行業將會回歸實體經濟的屬性。

據了解，恆大的戰略轉型經歷了一個過程。2015年，恆大的發展戰略是「三高一低」，即「高槓桿、高負債、高周轉、低成本」；2017年恆大啟動戰略轉型，從「規模型」向「規模+效益型」的發展模式轉變，將「三高一低」戰略改為「三低一高」戰略，即「低槓桿、低負債、低成本、高周轉」。

許家印坦言，企業發展的不同時期所對應的發展戰略不同。2015年，很多金融機構對房地產企業支持力度很大，在這樣的背景下，恆大「三高一低」戰略有利於公司實現跨越式發展。但實現跨越式發展之後，恆大面臨的問題就是負債率較高，此時公司適時改變發展戰略提出「高增長，降負債」符合公司長遠發展。

數據顯示，2015-2017年，恆大實現合約銷售額分別為2013.4億元、3733.7億元、5009.6億元，實現了跨越式發展。從2017年開始，恆大開始加快去槓桿速度，當年凈負債率下降近60%，2018年再次降低31.8個百分點。