01
前幾天，央媽給新買房的購房者發了大福利，房貸利率最低能到4.4%，南寧部分銀行的房貸利率也降到了5%左右。
惹得存量房貸利率的業主們是羨慕嫉妒恨呀。
但央媽的愛只是遲到了。
今天早上得到新聞，5年LPR下調15個基點，比預期降幅要大多了。
存量房的業主們，每個月大概能少還幾十塊吧。我算了下，我的房貸每個月能少還72塊錢。在現在這個環境下，一個月幾十塊，也是救命錢啊。
當然，LPR下降的意義不在於每個月給老百姓優惠幾十塊，最大的意義在於告訴市場，為了救經濟，國家在貨幣政策方面，是可以做出超出市場預期行為的。
5年LPR下調15個基點，雖然已經屬於超預期，但就算如此，不少房奴的房貸利率依然高企，在南寧，不少人還拿著6% 以上的利率山頂上，在經濟寒冬來臨時，更加寒冷。
房貸幾乎是絕大多數家庭的最重要支出，老百姓苦房貸久矣。
02
2022年，日子有多苦，相信大家都感同身受：
1、法拍房數量快速增加；
2、經濟下行壓力大，老百姓整體收入下降，而且因為疫情原因，突然沒了收入成了常態；
3、企業倒閉、裁員普遍、失業率增加。
收入少了，甚至沒了，但每個月的房貸支出一分錢不能少，一天都不能晚。
我相信每個人心中都有一個靈魂拷問：每個月房貸能不能少一點啊？扛不住了呀。
最近在網上看到一張圖，各地區的房貸利率情況，真的是實名羨慕那些利率低於2%的地區。
其實我們國家的房貸利率還有很大的下降空間，在經濟如此困難，老百姓入不敷出的情況下，就別擠牙膏了，出大招吧，不管新房還是存量房，房貸利率集體降到4%，即日起執行。老百姓的負擔一下子就下降了不少。
中國的銀行賺的錢夠多了，該讓利給老百姓了。
老百姓把房子保住，銀行的壞帳風險也能得到解除，國家也能避免一場「次貸危機」。
03
當然，呼籲歸呼籲，還是難。
下面我們看看，有什麼現行的辦法降利率吧。
第一、騰挪。
把自己手上的房子賣給親戚朋友，然後再買回來，就能享受現在的低利率優惠。
但是這個辦法本質是買賣，所以稅費成本比較高，一番計算下來，很可能得不償失。
第二、商轉公。
商業貸款轉公積金貸款，利率馬上下降差不多一半。
但商轉公限制條件比較多，公積金貸款額度低，商貸多出的那部分需要你一次性還清。
以南寧為例，公積金貸款最高80萬，商貸額度是100萬的話，需要你一次性還20萬。有些家庭商貸額度高，公積金貸款額度低，那需要還的錢就更多了。
而且有些貸款銀行還不支持商轉公。
第三、轉經營貸。
經營貸是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的貸款產品，一般用房子做抵押，貸款利率差不多3%左右。
但經營貸用到的抵押房，需要無按揭，也就是說，需要你先把房貸還完，然後才能抵押。
而且經營貸面向企業，個人不能辦理。
在實際操作中，你可以註冊一家公司，通過資金過橋，先把自己的房貸還清，然後申請經營貸，低息貸款拿到了，就把拿錢還過橋時借來的債。
不過很明確地告訴你，上面的操作，是非法的。
第四、轉按揭
用例子說明，你現在在A銀行的利率是6%，貸款100萬，你先把100萬貸款還清，然後拿著房子到B銀行貸款，你就能享受到低利率的房貸。
轉按揭是目前成本最低、最有操作性、也是合法地降低房貸利率的辦法。
但大家有沒有發現，好像轉按揭很少人去做，甚至你去問銀行，銀行都說不給做。
其實，並不是業務不能做，而是這涉及到銀行業的共同利益。
你想啊，本來你簽了6%的房貸利率，現在你扭頭去了另外一家銀行，那原來的銀行的利益就受損了。
如果所有銀行都同意客戶轉按揭，那就是搶客戶啊，最終的結果就是房貸利率都集體下降了，誰降得多誰就能拿到客戶。
這樣的行為，當然有利於我們老百姓，但對於銀行毫無益處。
所以銀行間就打起了默契，不接受轉按揭。
最正當的降房貸利率的途徑，被銀行業的潛規則給堵死了。
04
2008年，受美國次貸危機的影響，中國也出現了不少斷供的房子，為了幫助老百姓度過危機，國家直接給存量房貸利率打了七折，就是說，原來6%的利率，現在變成了4.2%，大大減輕了老百姓的負擔。
不知道今年的房貸利率政策會不會重複2008年的七折優惠，但希望國家先出手整治銀行業的潛規則，先把轉按揭給搞活起來。
最好的辦法，是銀行間自動轉按揭，不需要老百姓先拿錢把貸款結清了。
比如，我現在在A銀行的房貸利率是6%，貸款額度100萬，我現在去B銀行辦理轉按揭，B銀行同意了借款100萬，利率4.5%，雙方簽訂合同，B直接轉100萬給A銀行，我跟A銀行的借貸關係就結束了，我跟B銀行建立借貸關係。
如果這個銀行間自動轉按揭業務做起來，也是能大大減輕老百姓的負擔。
希望國家儘早出手吧，銀行間自動轉按揭業務是市場經濟下的正規同業間競爭業務，打破行業潛規則，是撥亂反正之舉。
在現在的經濟形勢下，老百姓背著房貸負重前行，給老百姓減負是刻不容緩，老百姓負擔少了，才敢消費，社會經濟才能運轉起來。