對於大部分人來說，購置房產可能是人生當中最大的一筆投入，誰都不願意看到它貶值。尤其到了當下，昆明商品住宅均價連續兩年下降，很多人難免產生觀望情緒。昆明買房選哪裡才不會踩坑？答案往下看。
昆明市2022年住宅各板塊成交均價熱點圖
按照克而瑞最新年報數據，昆明市去年成交面積排進TOP20的熱門板塊中，實現量價雙高的板塊共有8個；量恆價穩的板塊共有5個；以價換量的板塊共有6個。單從數據說，自然是選擇量價雙高和量恆價穩兩種成交表現的板塊最為穩妥，但以價換量的板塊也有適合剛需人群的選擇。
量價雙高：度假區、會展南、泛亞科技、高新、斗南、巫家壩、螺螄灣和雙塔板塊
去年表現量價雙高的板塊，雖然看似分布零散，主城從西北、南到東南區域都有涉及，但如果按照板塊特點來看，實際只有兩類特徵。一是「配套完善」，二是「環滇資源」。
以「配套完善」為特點的板塊主要是泛亞科技（西北新城）、高新、螺螄灣和雙塔板塊。該類板塊多處於主城區核心地段，周邊無論是教育、醫療、商業還是交通資源，經過多年開發後大部分已經完備。成熟的資源成為了板塊內住宅項目的價格基石。
萬科城是配套均衡的西北新城代表住宅項目
比如，去年上榜主城熱銷TOP20項目的萬科城（西北新城板塊）、招商雍和府（高新板塊）、義承金川府（高新板塊）、龍湖新希望錦粼天序（雙塔板塊），開盤以來價格表現就十分穩定，僅在臨近銷售尾期時做了促銷，而且降幅也不算大。
山海灣8號資源稀缺是會展板塊代表住宅項目
而以「環滇資源」為特點的板塊指向就更為明確，涉及板塊及項目如萬科500里（會展南）、山海灣8號（會展南）、築友雙河灣（度假區）、山海原著（度假區）、卓越滇池晴翠（斗南）無不憑藉難以複製的地段條件，在各類熱銷榜中強勢霸榜。部分優質房源幾乎到了開盤即售罄的地步，抗跌能力強悍。
量恆價穩：呈貢中心、煙廠和諧、東白沙、茨壩和大漁板塊
這類板塊其實也具備「配套完善」的特點，不過定位主要是剛需為主且板塊內項目體量大、競品多，難免會出現降價促銷的情況。但因為有著較好的基礎資源條件，板塊整體房價較為穩定，在可接受範圍內。
比如煙廠和諧板塊上榜項目美的雲璟，配套24班武成小學，可升入昆八中初中部本部，2022年高層成交均價約15322元/平，基本與2021年開盤時的1.5-1.6萬/平的均價持平；
東白沙板塊中海·雲麓九里去年基本沒怎麼降價
又比如東白沙板塊上榜的改善項目中海雲麓九里和美的順城府，分別位於主城洋房銷售金額榜TOP3、面積榜TOP5和別墅銷售金額榜、面積榜的TOP8。中海雲麓九里洋房2022年成交套均價181.5萬元，單價約17601元/平，也與2021年均價基本持平，美的順城府在售均價走勢也基本是這種情況。
以價換量：呈貢經開、馬街西、大學城、滇池、空港和曇華板塊
最後是以價換量的區域，是不是房價降了就絕對不能碰呢？當然也不一定，需要具體情況具體分析。因為無論是量價雙高還是量恆價穩的板塊，雖然均價表現穩中有升，但也意味著上車門檻不會太低。
如果以價換量的板塊具備較好的發展前景和配套，價格已經降至歷史低位，更重要的是再疊加現房或准現房，或者項目開發商實力雄厚可靠，也不失為一個優質選項。
馬街西板塊的書香雲海成為昆明高性價比典型樓盤
比較典型的板塊和項目是馬街西板塊的書香雲海。書香雲海前身即融創文旅城二期，剛在去年中完成項目更名及品牌亮相，僅用半年多時間就逆襲成當年主城住宅銷售的最大黑馬。至2022年12月31日，以13.6萬方成交面積、16.75億元成為昆明去年住宅銷售榜、金額榜雙料冠軍。
如果與融創文旅城一期2020年4月最後一批高層1.65萬元/平起的均價相比，書香雲海目前1.2萬/平的單價確實降了不少。但在國企華發背書、公辦頂級名校雲大附中西山學校開學、西客站整體開發在即的多種強勢背景加持下，卻成了高性價比的最佳代言。
其他以價換量板塊也有不少銷量表現亮眼的樓盤，如經開區黃土坡片區的新城雲樾、呈貢大學城片區的光明璟宸、空港片區的東原啟城等，這幾個板塊均價也就是七、八千的水平，價格逼近成本線，片區又都頗具發展潛力，現在入手也是個好時機。