第一，是因為在融資這件事上，龍湖的表現一直十分謹慎。多年以來，龍湖不做高息融資，也不接觸前融、非標、資管計劃、影子銀行等融資方式。

第二，多年來財務自律沉澱出了龍湖資本端的護城河，使得其債務壓力也相對較小。

2022年，龍湖將一年到期的短期債務占比壓降到9.9%，1-3年及3年以上的債務比例分別43%、47%，債務以長期為主。截至2022年末，龍湖集團平均借貸成本持續保持低位4.1%，在手現金為726.2億元，現金短債比為3.52 倍，凈負債率為58.1%，連續7年穩居「三道紅線」綠檔。

第三，在當前外匯市場波動劇烈的大環境下，龍湖也非常注意控制海外債的風險。

不僅在2022年相繼提前償還銀團貸、美元債等，還已經全部贖回於2023年到期的3億美元優先票據，因此在2023年內龍湖已無到期境外債。

此外，區別於行業大多數企業，龍湖還為外幣債務提前做好了掉期處理，掉期比例為98%，基本規避了匯率風險。

基於一直以來良好的信用表現，龍湖成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司，標普、穆迪均給予龍湖投資級評級，龍湖集團繼續保持境內外「全投資級」評級。

龍湖以高度的財務自律為這個變亂交織的市場帶來「確定性」，也為復甦發力的行業注入「新動能」。

2 極致的產品追求，量與質「雙升」的樣本

行業最高的信用評級，某種程度上確實可以讓融渠道資保持通暢，而龍湖的銷售規模也難能可貴的保持穩中有增。

數據顯示，2023年1-7月，龍湖累計實現合同銷售額為1101.2億元，同比增長5.8%，位列克而瑞2023年1-7月中國房企銷售排行榜的第7名。

而龍湖能在行業深度調整的背景下實現業績穩中有增，依仗的絕不僅僅只是財務自律，更多的其實是來自於龍湖持續提升的產品力。

首先，龍湖集團秉持「以新交心」的理念，今年上半年在全國37座城市的84個項目，共計交付約6.2萬套品質住宅。

更為難得的是，這6.2萬套房源不僅100%實現了如期交付，約20%項目還實現提前一個月以上交付，其中五成為精裝修交付，交付總體滿意度超90%。

其次，龍湖一直在積極進行土地儲備，截至今年7月底，龍湖已經累計獲取了21宗地塊。

並且，這些土地更聚焦於市場規模需求總量大，此輪樓市回撤幅度相對更小的一二線城市，比如深圳、上海、廣州、成都等，總建築面積為 217.8 萬方，權益地價達到 176.5 億元。

從短期來看，這將為龍湖保持合理利潤率提供基礎，為公司高質量發展增添動能；從長期來看，也為下一輪周期發展提前做好了準備。

最後，龍湖堅持站在用戶的角度，精心打磨每一個細節。

在材料選擇方面，龍湖採取了「優選品牌、集中採購、專屬專供」的模式，通過與超250家集團品牌供應商合作，涵蓋進口品牌杜拉維特、通力、施耐德等，國內龍頭品牌格力、志邦、東鵬等，嚴格把控材料選型，同時為集采材料出廠時統一設置專屬「身份碼」，讓材料實現陽光透明可追溯。

在土建、機電與裝修三大維度，龍湖則創設性的開發了74項的工藝工法，構建了可靠的建造標準，相比傳統建造方式，可以全面提升工程質量。

在核心能力基礎上，龍湖更是建立起三級品控體系和智能平台，在項目建設過程中，覆蓋建築項目全生命周期的349個品質關鍵點打磨和100+不同層級的檢查診斷，實現項目從開工到交付360°建造監管。

這些還只是「細節控」龍湖做的一小部分，也正是因為其偏執狂般的精細標準，讓龍湖擁有了敏銳的市場嗅覺與產品能力。

以龍湖御湖鏡為例，北京順義在開盤當日就賣出15個億，首開去化率約90%；在福建，泉州御湖鏡開盤2小時，約445套濱水奢宅一掃而空......

極致的產品追求，推動「量」「質」雙升，這是龍湖穿越周期的底氣，也為其再次引領行業產品躍升帶來可能。

3 一、二、三曲線相融並進的長期主義樣本

進入下半年，多項支持房地產市場平穩健康發展的政策落地，市場信心有所回暖。

7月31日召開的國務院常務會議也強調，「要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措。」

如今，中國房地產行業處於政策調整和市場轉型的關鍵時期，在需求提振和政策紅利的雙重作用，可以預見到市場信心將得到緩慢的恢復，可這場危機也讓市場意識到傳統優勢增長潛力終將見頂。

龍湖顯然更早的意識到了這一點，開始對自身的業務進行梳理和重構，形成了「1+2+2」的新格局。

所謂「1+2+2」指的是一個開發航道C1（地產開發），兩個運營航道：C2（商業投資）、C3（長租公寓），兩個服務航道：C4（物業管理）、C5（智慧營造）。

簡單來說運營航道和服務航道可以被分別視作是龍湖集團的第二、三曲線，而經過這些年不斷地堅持，龍湖在這一方面也已經取得了一些成績。

在運營板塊，截至2023年6月末，龍湖商業已進入全國30餘座城市，累計開業運營的購物中心達80餘座。

未來，龍湖還將繼續延續輕重並舉戰略，完善一二線核心城市網格化布局的同時，對全國多個商場進行從空間品質到品牌矩陣進行改造升級，引領都市生活新風尚。

同時，龍湖為國內首批進軍租賃住房領域的房企之一，7年來冠寓憑藉紮實的運營，受到了市場及客戶的認可。龍湖也將繼續在公共社交、裝修顏值、戶內生活場景三方面進行更為精細的打磨，打造不一樣的全新租住生活體驗。

在服務板塊，截至2022年末，龍湖智創生活物業在管面積3.2億平米，保持著在管面積有質量增長，並在小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性。

而另一個全新推出的「智慧營造」品牌——龍湖龍智造，已經快速成為代建行業的有力競爭者。

截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目50餘個，總建築面積超900萬平方米，以行業領先的綜合實力，持續助力智慧城市營造，賦能未來城市發展。

龍湖集團董事長陳序平也多次表示：「龍湖的運營業務和服務業務的增長空間比較大，未來5年以內，非常有希望達到50%以上利潤占比。」

第一曲線穩健上升，第二、三曲線逐漸跑通，三條曲線相融並進匯聚成的「一個龍湖」生態體系，龍湖以多元化、高品質的產品與服務，實現了高效協同與相互促進的正向循環，令龍湖得以不斷豐富業務生態，在提振業績的同時，還將成功助力估值釋放。

總而言之，「三條曲線」背後是龍湖一直堅持不斷地修煉內功，未來，可以預見的是，當行業跨過結構調整進入新周期後，迎接龍湖的或許將是一個全新的高度。