文丨王鴨梨
在我們的印象中，東京的樓價是處於世界頂端水平的。頂峰時期，日本一度流行著"賣掉東京就可以買下整個美國"的豪言。
即使是上世紀90年代房地產崩盤之後，東京依然被認為是世界上房價最高的城市之一。但是，東京一共有23個區，如果不是住在最核心的都心六區的話，即使是與北上廣深之中房價最低的廣州相比，大致地段的房子，東京樓價實際上大約只相當於廣州的一半。
我第一次去東京是在2014年，那時候中國的樓價還處於新一輪上漲之前的低谷期。那時候東京的樓價，相對於中國而言似乎還是高不可攀的。
2018年初第二次到東京，住在江東區的一處民宿。我們從錦糸町站出來，按照屋主提供的導航信息，七拐八拐之後，來到一個安靜的社區，找到了之前網上預訂的房子。那是一座小小的三層樓的獨體建築，在日本，這種獨門獨戶的房子被稱為一戶建，有點類似於別墅，但沒有別墅那麼闊落豪華。
房子前面是一個狹長的小院子，可以用作停車位。一樓是兩個小房間，關著門亮著燈住了人。我們沿著一條狹窄的樓梯上到三樓，三樓也有兩個房間，我們訂的是其中一間。二樓則是客廳、廚房和浴室、洗手間。
江東區並不是東京的核心區，但也並算不偏遠地區。從地圖上看，大致相當於廣州的海珠區偏東南一帶。錦糸町則自古以來就是繁榮的下町地區，1990年代後半起成為東京新景點而快速發展。不過我們後來都沒有去錦糸町站坐過車，因為還有另一一條鐵路經過這裡，距離我們更近，所以我們一般都是走路三四分鐘到住吉站坐車，到銀座、新宿等地都很方便。
對於素未謀面的屋主，我們一直很感慨，覺得能在東京擁有這樣一座房子，怎麼也得要一兩千萬人民幣吧。
臨到離開的時候，我們在二樓碰到了房子的女主人。那是一個三十出頭的女子，正在廚房裡做飯，看見我們，她先開口用漢語和我們打招呼。原來她是中國人，已經在當地落戶。
自然而然就談到了她的房子，我們都表示很羨慕。她說，東京的房子其實並沒有你們想像的那麼貴。她讓我們猜房子的面積有多大，我在腦海里估摸了一下說，如果不包括院子的話，三層樓加起來應該有120平方左右吧。
其實並沒有。她說，中國的房子都是按照建築面積計算，日本是按照實用面積來算，如果按照中國地產商的算法，這座房子的確可能不止120方，但在日本，只算90方。門前的院子，也是免費贈送的。
那麼這座旁邊有兩個地鐵站、實用面積90多方的房子，售價是多少錢呢？
答案讓我們大吃一驚：摺合人民幣大約只需要300萬左右。
而且日本所有房子都必須是精裝修完畢以後才能出售，或者出租。日本精裝修的基本標準是：牆體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環保材料，包括隔熱保溫牆體、隔熱阻冷門窗等。
"這個洗手間也是裝修好了的嗎？"此前我們一直覺得這家房子洗手間的各種設施簡直如夢幻般完美。她說，是的，因為買的是二手房，上一任屋主可能進行了重新的裝修。他們買了這所房子之後，直接就住進來了。
接下來的說法更讓我們感到有點不可思議。
她和丈夫買下這座房子的時候，竟然是零首付。她說，按照日本的規定，如果你的收入越高，購房所需要的首付比例就越低。她的丈夫是在一家IT公司工作，收入相當可觀，所以買這座房子的時候，一分錢首付都不需要給。
房貸利率更是低得驚人。國內首套房貸款平均利率至少在5個點以上，而他們這座房子的貸款利率只有百分之0.6左右。
雖然是零首付，他們每個月要還的房貸，大概只需要人民幣一萬六七千元左右（大約數，記不清了。）他們家一共有四個房間，他們夫妻只住其中一間，其它三間都拿來租給遊客，每個月租金收入有三萬多人民幣。也就是說，他們可以通過這座房子每個月純賺一萬多元。
後來我們在網上查了東京的房價，發現東京中央區、千代田、港區、涉谷、新宿等核心區房價確實貴得驚人，但世田、大田、北區、荒川、江東等區的房價均價，均只有三萬多人民幣左右。
要注意的是，這個均價，是按照實用面積來算的，如果折算為建築面積的話，那就更低了。
我們可以對照一下，如果要在廣州海珠區就算是一條地鐵線附近的樓盤買一間120方（實用面積90多）的房子，600萬恐怕是少不了的吧？這麼算來，東京的這棟房子售價就只相當於廣州的一半了。
就算不考慮兩地收入水平的差距，只是再考慮首付、利率以及投資回報率、社會福利等各種問題，這種價值差距就更大了。當然，因為是永久產權物業，日本的房子每年都要交一筆房產稅，但也不算太高，每年也就一萬多元人民幣。
那麼，為什麼日本的房子這麼便宜呢？
在這位屋主看來，最重要的原因，是日本人"一朝被蛇咬，十年怕草繩"。
從上世紀60年代起，日本經濟進入高速發展的時代，經濟增長長期處於10%以上的漲幅，而這一良好勢頭一直持續了近20年。而當年日本經濟的持續高增長，主要是通過巨大的貿易順差換來的。為了平衡日本與歐美國家發生的巨大貿易順差。在1985年歐美國家就與日本簽訂廣場協議。從此日元就步入了升值的周期，而日元的持續升值，使得日本在海外的購買力大幅增強，大量趨利資金流入日本本土，從而推高了日本各城市的房價。
當時日本的房價短短几年間漲五倍左右。1991年泡沫高峰期，東京住宅均價超過200萬日元/平米（12萬人民幣）。日本人房價永遠不會跌的幻象在上世紀90年代初驟然破滅，日本全國房價暴跌70%、東京房價暴跌90%，一夜間購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁、自殺、破產集中爆發。
這位女屋主說，她剛到日本在一家日本公司上班的時候，有一位七十多歲還在上班的同事。後來了解到，原來這位老人在日本地產泡沫前貸款買了一套房子。因為當時東京房價太貴，他只能跑到遠離東京的一個縣城，也就是蠟筆小新所在的那個縣城，花了一億多日元才買下了那間房子。現在，那間房子的價格不知道跌到了多少了，也不知道這麼多年過去了，房貸還清了沒有。