2019年已經過去大半了，如果用一個詞來形容 2019年的樓市，你會怎麼形容呢？我想到一個詞，叫雞肋。也就是食之無味，棄之可惜的感覺。
換個詞來說，就是糾結。大家想一想是不是？買了房的又怕跌，因為房價已經這麼高了，再漲需要怎樣的理由呢？沒買房的又怕漲，因為貌似房價的上漲還沒真正熄火。
然而，那些在2019年買了房的人，到底是賺了還是虧了呢？接下來的2020年，我們又該怎樣做才能實現房產升值呢？2019，紛亂的樓市到底透露出什麼信號？
2019，買對房和買錯房的差別有多大？
在2019年買房，選到不同城市，房價漲幅差別大嗎？
參加了2019年跨年演講的朋友應該都記得，演講中給了大家一份我個人對19年部分城市漲跌的預測名單。雖然今年還沒走完，但是從9-10月份往1月份去看，整體上8成預測都是正確的。
其中，我預測上漲的城市名單中，漲得最多的是這3個城市：
蘇州，二手房房價漲了19%，相信上半年蘇州工業園區的搶房熱潮和房價上漲情景，打了很多蘇州人一個措手不及，房價上漲最後還逼出了史上最嚴限售令。
深圳，上漲12%，部分樓盤甚至上漲20%，就在上一周，深圳某個樓盤開盤，均價13萬/平，需交200萬認籌金，而最後結果是2700多個籌搶190多套房子，中籤率不到7%，有錢也買不到房子。
西安，上漲11.3%，因為上漲明顯最後西安不得不推出外地人需要5年社保的限購政策。
在年初，如果你用100萬資金買入這三個城市的房產，到9月就升值了12-19萬。如果再結合3成首付也就是3.3倍槓桿，那就意味著升值了40-63萬，回報率高達40%以上。
相反，在我預測的房價下跌名單里。福州、貴陽下跌最為厲害，在一手市場最為明顯。福州一手房下跌8.9%，貴陽下跌7.5%。如果年初你是買了福州這種下跌明顯的城市， 100萬就相當於虧損8.9萬，3成首付就虧損近30萬。
而且一年下來再加上貸款的利息成本5%以上的點數呢？所以，實際上年初買了那些下跌明顯的城市，一年下來虧損近15%個點，是很多白領一年的工資呀。
同樣100萬，在蘇州買房，升值19萬，而在福州買房卻8萬9，一來一去，就是28萬的差距。如果加上3成首付的槓桿，那就是92萬的差距。所以大家可以看到，哪怕是2019這個相比16、17年樓市要更平淡的1年，買房選對和選錯城市，買房選對和選錯時機，投資回報也是天差地別呀。
當然，誰都無法精確的預測樓市的最高點和最低點，但是通過系統研究一個城市背後一系列的數據：房屋新開工面積、庫存去化周期、過去半年的房價成交量、該城市居民負債率等等……..大機率能夠分析出一個城市一年下來的趨勢，一定程度的避開一些價格處於高位的城市和時間，也能給我們省下不少首付。
以上這一點，僅僅是我在19年跨年演講對部分城市房價漲跌的一個驗證，我在演講中給到大家的預判還有很多，包括有：19年是開發商以價換量的1年。的確，相比18年樓市的火熱，今年很多城市的新房價格打折非常明顯，廣州有樓盤直接降1萬，融創在各地的項目幾乎都在打折。
預測還包括：19年是中小房企倒閉潮，果不其然，今年截止當前房企倒閉400家的新聞在網上傳得沸沸揚揚。
還有包括今年的一系列限購的鬆綁、系列降准和變相降息的預測等等。今年的跨年演講，我還會繼續對2020年的城市漲跌和整體市場做一些預測，給大家明年買房提供一些思路參考。
此刻，大家最關注的問題一定是：明年的樓市又會怎樣呢？
從整體到局部，樓市走勢到底如何
（1）全國樓市情勢如何？
要看明年樓市如何，我們先立足19的樓市大局來看。19年樓市可以用六個字來概括：嚴調控、穩樓市。具體是怎樣的情況呢，我結合一些數據來讓大家更清楚地了解。
政策上，房住不炒仍然是主基調， 7月份國家層面還發出了一個重磅聲音：「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，打破了很多人對房價跌了國家又會去刺激它的幻想。
2019年可以說是房地產政策發布最密集的1年，前三個季度房地產調控415次，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，密集程度刷新了歷史記錄，比18年385次還高。
有個非常明顯的特點是，誰出頭治理誰，你看像蘇州、西安，因為年初房價上漲厲害，馬上就迎來了史上最強調控。而誰需要誰就可以放鬆調控，今年限購鬆綁的地方也不少，具體的城市一會會給大家講到。
市場成交量上，體現了穩中帶衰落趨勢。19年前三季度，商品房銷售面積119178萬平，同比去年的119312萬平微跌。跌幅雖小，卻釋放了重要的信號。
從2015年，這一波火熱不止、成交量連年上漲的趨勢終於算是緩了下來。樓市冷暖土先知，在土地成交上反映得更明顯，前三季度土地成交面積為15454萬平，同比下跌20%。
成交量同比下跌，土地拍賣面積也同比下跌了？大家最關心的問題來了，那最終房價時如何呢？很遺憾的告訴大家，房價卻是堅挺漲了上去。前三季度全國房價均價達到9354元/平，而18年均價是8736元/平，上漲了7%。
這不對呀，成交量和土地拍賣都在下降，為何房價卻在漲呢？這裡釋放了一個重大信號，這是樓市過去20年都從未出現的現象。關於這個信號，我會在跨年演講和大家好好演繹。
今年的樓市奇怪的還有一點，從全國樓市來看，房價整體是上漲的。但是從局部城市，很多城市降溫非常明顯，剛才也和大家說了，一些城市的項目直接下降上萬/平方的都有？
對於一些降價的城市和項目，問題來了。
（2）對於價格鬆動的城市和樓盤，要不要趁機入手？
今年以來，很多城市都出現過降價促銷，以價換量的現象。譬如廣州，近郊番禺、遠郊增城等出現不同程度的降價，廣州番禺大盤祈福繽紛匯，8月份，新房房價從4.7萬/平直接降到了3.6萬/平，增城某大盤直接降價20%。
還有其他城市，典型的如鄭州、天津、武漢、合肥等熱點城市，很多項目都在上演降價促銷的現象。這是房價大跌前的信號嗎？是不是入手抄底的機會？我告訴大家，一些此刻下跌的區域，未必是抄底時機，因為明年還會繼續下跌。
怎樣的區域和項目是可以抄底的？或者說即使抄不了底也可以正常買的？今年的跨年演講，我會教大家具體的評判標準。
另一方面，很多地方的限購放鬆了。直接一點的，直接放開限購；委婉一點的，打上人才政策的名號。截至10月已經有超過150城發布了各種人才政策，比去年超出40%，這些人才政策大多都包含落戶和購房福利。
譬如南京的高淳區直接取消社保限制，六（lu）合區擁有大專以上學歷即可購房。天津的濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城，對沒有天津戶口且在天津沒有房子的職工，買房也無需提供社保證明。三亞，只要是全日制大專以上學歷加海南工作證明，不用個稅或社保，無需落戶即可買房。
有些補貼，譬如南通最近的政策，對於人才在南通購房自住的，給予40萬-150萬元的一次性購房補貼；杭州餘杭區的人才政策，高層次人才購房，住房最高補貼有120萬元。
越來越多人才政策出現，人才落戶的標準不斷降低，不少區域的限購也不再是問題，那麼這些城市、這些區域，對於受困於購房資格的投資者而言，是不是機會呢？
我想告訴大家的是，這種局部性的限購放鬆，只是一道前菜，明年的樓市調控放鬆會更加明顯，放鬆的區域會更加的多。
一方面，很多城市的項目在降價，另一方面，很多城市的區域限購在放鬆。這無疑都是擺在大家面前赤裸裸的誘惑呀？在利益面前，不是誰得能夠拒絕得了的。
在此，先送大家一句話：不管是因為房價下跌，還是限購得放開，都不是你買這個房子得理由。
因為此刻的下跌，下一刻或許下跌還會繼續；而房子作為商品正常來說本就不限購的，而此刻放開了就是你買它的理由嗎？房子是否能買，最終還是要回歸到這個城市、這個區域、這個項目的價值。而這也是我在這次年終秀的主題：堅守價值。
關於這4個字，聽起來很簡單，可是要做到卻非常困難。因為怎麼樣的房子稱之為有價值的房子，我們用怎樣的方式去堅守，去持有，去買賣。這是我用了10年房產從業和投資的經驗，才能算是略有領悟。
2020年的跨年演講中，我會毫無保留的把我的房產價值投資體系分享給大家，讓大家建立起真正的房產價值投資思維和方法，買對房子，守護好自己的財富。