本報記者 楊井鑫 北京報道
繼建設銀行、交通銀行、農業銀行之後，工商銀行、中國銀行、郵儲銀行相繼發布消息稱，已與多家房地產企業進行交流，圍繞深化銀企合作、金融助力房地產市場發展，共商新形勢下的合作新思路。光大銀行、廣發銀行等股份制銀行也表態稱，加大對房地產企業的支持力度，尤其是非國有房地產企業。
據《中國經營報》記者了解，在近期多家銀行與房企的座談會上，不少房企反映了預售資金監管問題。房企方面表示，儘管在政策上已經放開了銀行保函能夠置換預售監管資金，在一定程度上緩解房企資金鍊壓力。但是，銀行的該類業務涉及授信，對企業的資質有較高要求，也不適合所有的企業和項目。
此外，由於房地產行業的負債水平通常較高，銀行因債務問題劃扣房企預售監管帳戶資金的情況時有發生，這在一定程度上也要求銀行要建立規範的帳戶監管制度。
緩解流動性危機
過往一段時間，房地產企業對預售資金享有比較大的自主權，在使用時不用支付資金成本，成為了企業周轉資金的優選。但是，隨著房地產市場行情預期的轉弱，房企風險暴露，各地政府加大了對企業「拆東牆補西牆」行為的限制，以嚴格預售資金管理的方式，保證預售資金「留在項目、留在當地」。
在此次銀行與房企的座談會上，多家企業都提出了預售資金帳戶中的資金使用問題。在各地「保交樓」規範預售資金使用時，企業的流動性受到了融資難度提升和銷售資金使用難兩頭擠壓。基於這部分資金的受限，銀行如何能夠提供相匹配的流動性支持是關鍵。
2022年11月14日，原銀保監會、住建部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱「《通知》」），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。
《通知》指出，監管帳戶內資金達到住建部門規定的監管額度後，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。置換金額不得超過監管帳戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%。對於資金用途，房地產企業要按規定使用保函置換預售監管資金，優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
同時，《通知》明確了商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩餘貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
「通過保函置換預售監管資金時需要走銀行授信流程，與向銀行直接申請貸款的差別不大，這也將很多房企排除在了該項業務之外。」一家股份制銀行人士稱。
該人士認為，不少地方允許銀行保函充抵監管額度，但必須是不可撤銷、見索即付現金保函，風險承擔方實際上全部落在銀行。如果保函違約，監管部門將向出具保函的銀行或機構發起索賠，這意味著開具保函的銀行需為此兜底。
記者了解到，在銀行保函置換預售監管資金業務中，由於銀行需要為風險兜底，對業務的審查很嚴。地方監管在與銀行的溝通中，該項業務開展在企業信用等級資質上就定得很高。以河南許昌為例，今年5月該地政府發布的通知稱，僅信用等級為AAA級優質房地產開發企業可以通過銀行保函、商業保險、國有擔保公司擔保函、可用於抵押登記的有效抵押物等，替代相應額度的預售監管資金。
「銀行授信對於房地產企業的負債率、銷售回款、流動性等財務指標都有要求，也只有頭部的幾家優質開發企業能夠達標。」上述股份制銀行人士認為，相比銀行保函業務而言，銀行也可能會選擇直接給項目貸款支持。
該人士向記者透露，針對置換預售監管資金的保函，銀行在業務模式上也有更多的探索，通過與國資的擔保公司、保險公司合作，共同分擔風險，這可能更有利於銀行推廣該項業務。「銀行是能夠開具保函置換預售監管資金的，但是擔憂風險。一些機構對風險的承擔能力是足夠的，可以與銀行合作開具保函。」
在監管的推動下，目前已經陸續有銀行保函置換預售監管資金的業務落地。今年4月，郵儲銀行貴州省分行為某頭部房企在貴州的項目開立商品房預售資金監管保函業務，2筆共3700萬元，率先在貴州省落地了商品房預售監管資金保函業務。該業務是銀行了解到企業需求後主動對接，並引入了第三方擔保公司作為申請人發起保函開立申請。
今年2月，民生銀行杭州分行為綠城中國杭州綠城燕語春風居項目出具保函置換預售監管資金1.09億元，也是金融機構在杭州開出的首張預售資金監管現金保函。
2022年12月，興業銀行合肥分行通過直開方式為龍湖集團在合肥市房地產開發項目成功開立預售資金監管置換現金保函1.9億元。這是興業銀行合肥分行落地的首筆預售資金監管現金保函，用於支持優質房企盤活資金，助力房地產市場穩定健康發展。
「銀行對房企的支持，包括保函置換預售監管資金業務都是以優質頭部企業為主，行業的分化肯定是會加劇的。在監管召開金融機構與房企的座談會之後，房地產企業的融資環境會逐步得到改善。」上述股份制銀行人士稱。
規範監管帳戶管理
對於銀行來說，在加大對房地產企業支持力度的同時，銀行對於企業資金監管帳戶管理規範可能更加重要。11月24日，福州市城鄉建設局發布通報稱，在項目未完成交付及不動產權首次登記的情況下，且該局已明確告知該項目屬於有關「保交樓」例會重點監管項目，某股份制銀行福州分行仍擅自劃扣預售監管資金3000萬元用于歸還貸款，其已違反相關文件的相關條款，被終止監管銀行資格。
此前，另一家股份制銀行的株洲分行於今年3月也因擅自劃扣恆大譽苑、北大資源天池項目重點監管資金，導致項目復工復產資金不足，被湖南省住建廳暫停商品房預售資金監管合作。
11月28日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局通報了8家房企違規行為，均未協助購房人將房價款全部直接交存至預售資金監管帳戶，而是故意採取通過企業一般帳戶直接收取房價款方式逃避預售資金監管。
為何會出現劃扣預售資金監管帳戶資金的情況？一位市場人士向記者表示，這是房地產企業的債務出現逾期之後，銀行作為預售資金的監管銀行，為了規避風險採取的一種兩害相權取其輕的操作。「銀行考慮的首先是機構的風險問題，才會鋌而走險。」
他認為，該行為與監管處罰力度弱於銀行內部追責懲罰有關。但是，銀行一旦違規劃扣預售資金監管帳戶中的資金，後期導致的交房難可能影響會更大。隨著這類事件的增多，可以預見未來對於預售資金的監管會更嚴，對於擅自劃扣資金的行為，政府可能會要求追回資金，甚至會讓機構承擔相應的賠償責任。
11月16日，在南寧市住房和城鄉建設局、中國人民銀行廣西壯族自治區分行辦公室、國家金融監督管理總局廣西監管局辦公室、南寧市金融工作辦公室聯合公布的《南寧市商品房預售資金監管實施細則》中，明確提出了監管銀行要嚴格做好監管帳戶管理，確保監管資金專款專用。經監管機構審核通過的監管資金使用申請，監管銀行應立即劃轉。監管銀行違反三方監管協議，未經監管機構核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任，並由監管部門通報中國人民銀行廣西壯族自治區分行、國家金融監督管理總局廣西監管局予以處理。
武漢市政府6月印發《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》也明確提及，監管銀行未按照本規定及時將按揭貸款發放至監管帳戶、未及時撥付資金、擅自扣劃監管帳戶內預售資金，由所屬合作銀行責令改正，追回款項；無法追回的，依法承擔經濟、法律責任。
「如今已有地方在探索將貸款銀行與預售資金監管銀行分離，或是由政府直接對預售資金進行監管，以實現『保交樓』目的。」上述市場人士稱。
（編輯：曹馳 校對：劉軍）