上周，去了一趟上海陸家嘴。
沿著陸家嘴濱江的豪宅區，走了一圈，對望外灘。湯臣一品、中糧海景一號等10多個豪宅項目，串聯起上海頭部豪宅區。
上海與武漢，有著很多相似之處：大上海、大武漢，大江穿城而過，黃浦江與蘇州河交匯，長江與漢水交匯。
見過上海的頭部富人區之後，思考一個問題：
武漢的頭部富人區在哪裡？
有人說，在東湖、水果湖、沙湖、武漢CBD。也有說，在西北湖、二七濱江、武昌濱江。
這些區域中，有些是曾經的富人區，有些是未來的富人區。多數區域還談不上是富人區，區域內僅兩三個豪宅。最近兩年，武漢的豪宅板塊擴容。
在我眼裡，武漢當前的頭部富人區，可能只有一個：
二七濱江——武漢的「陸家嘴」。
01
今年前10個月，武漢每賣出10套豪宅，約4套來自二七濱江。今年武漢3000萬級豪宅成交全部來自二七濱江。
目前，武漢豪宅的新房、二手房最高價格，也在二七濱江（以上數據來源：武漢市房管局官網、克而瑞與本號監測數據等）。潮水退去，方知豪宅堅挺。在當前樓市低迷期，有錢人紛紛買入豪宅，優化資產配置。
富人區最貴的，不是房價，而是富人圈層的濃度。他們對財富的認知、眼界與邏輯，使得他們能以錢生錢。於是，有人萬金擇鄰。
對比國內富人區，一些核心指標是，區域內豪宅項目數量與配套量級、千萬級豪宅的成交數量、區域新房與二手房價格。
圖片
二七濱江，售罄、在售的千萬級豪宅項目11個，是武漢豪宅最多的區域。平均每個項目按照100套千萬豪宅測算，二七濱江千萬級豪宅總量約1100套。每個家庭的總資產，平均1個億計算，二七濱江的財富總額至少1100億元。
在武漢豪宅板塊里，二七濱江的千萬級豪宅業主總量、4萬+豪宅數量是最多的。
在二七濱江，還有一筆帳：二七濱江的城市投資、建成與在建的房地產項目，累計投資超過1000億元。未來入駐二七濱江的金融總部、企業總部，將帶來龐大的財富流。（數據來源：長江網報道、大金江岸）
這些預估數據表明，二七濱江的財富濃度，將是近10年全武漢較高的。
二七濱江是武漢頭部財富集中區。
二七濱江的「富」，並不是產業有多強大、配套有多高端，而是在於有錢人的濃度高。
一批批湖北企業家，以及他們的二代，選擇安家二七濱江。他們可能是武漢的「馬雲」、「雷軍」。
二七濱江，是武漢豪宅的頂流板塊。
這種財富效應，最終體現在房產價值、城市配套能級、高端圈層與品質生活等方面。未來10年，二七濱江將穩坐武漢頂級富人區的頭把交椅。
從住宅的角度看，二七濱江核心區，即將對大多數人關上大門。未來市場上的主力總價超過1000萬，最高破1億元。未來兩個月，二七濱江的一線濱江頂豪均價破8.5萬。未來一年內，二七濱江的500平米以上頂豪，單價可能突破10萬。
在當前市場回暖的趨勢下，二七濱江的豪宅去化加速，現在還能以550萬總價，進入二七濱江富人區，這種窗口時間不會太久。一旦二七濱江豪宅新房、二手房單價6萬+時，大多數就永遠進不了富人區。
02
前不久，房地產行業的綱領性文件「14號文」發布，新一輪「房改」啟動。
「14號文」首次提出「讓商品住房回歸商品屬性」，滿足改善性住房需求。
這預示著，商品住房產品將更多聚焦於高端改善類住房需求及豪宅市場。未來商品住房的供求和價格或將完全由市場決定。
當商品住房回歸商品屬性，普通房產不會越來越貴，只有核心地段的塔尖居所，才會越來越貴。
從國際到國內，目前售價最貴的，都是公寓大平層。從海德公園壹號、曼哈頓One57，到上海寶格麗公寓、深圳灣一號，每一個國際都會，都有一座封面級大平層。深圳灣一號，參考均價約24萬元/平米，一套大平層3000萬起。（數據來源：鳳凰網風財經報道）
無論從房價、居住舒適度等方面，塔尖大平層是富人區的首要資產。這種塔尖居所的核心在於占據的資源配置與板塊的頭部價值。
圖片二七濱江商務區 效果圖
10年間，武漢天地、綠城黃浦灣、新希望D10等一批豪宅，代表著二七濱江的住宅舊時代。如今，以新希望D-ONE為核心的大平層新時代，剛剛揭幕。
D-ONE，將成為二七濱江的老業主們「加購」的塔尖居所，也成為中產階層跨越階層的重要資產。
如果說，武漢天地代表著二七濱江豪宅的過去，那麼D10代表二七濱江豪宅的現在。
D-ONE是代表二七濱江未來高端生活趨勢的項目之一。它是擠入富人區的時代窗口，也是富人區核心資產配置的主要載體。
03
國外的塔尖居所，多是比弗利山莊等城堡一樣的別墅莊園，或海德公園壹號等城市中心的高端公寓。
上海的塔尖居所，湯臣一品等一批濱江豪宅，位於陸家嘴的核心地段，坐擁星級酒店、金融總部、高端商業、頭部教育與醫療等城市塔尖資源。
這些「塔尖居所」，雖然建築形態不同，但它們有著很多相似之處：集塔尖地段、塔尖配套、塔尖產品、大師精工、塔尖服務於一體，是塔尖圈層用來住的居所。
D-ONE，是二七濱江的塔尖居所，也是武漢豪宅中的「六邊形」戰士。
在地段能級上，二七濱江核心區，無疑是武漢豪宅核心板塊、頭部富人區。在塔尖資源方面，二七濱江擁有武漢頭部的教育、商業商務、醫療等城市塔尖資源。項目內部的架空層、空中園林、泛會所等配套，也能資源共享。
未來，D-ONE業主在會所里宴請生意夥伴，在健身房裡跑步舉鐵，在泳池裡放鬆暢遊。（具體服務內容、運營模式和收費標準，以後期實際運營為準）
最值得一提的是，與二七濱江千萬豪宅家庭一樣，D-ONE業主的孩子在家門口就能圓孩子一個讀好書的夢。
D-ONE，是一個完整的塔尖居所產品體系。
一方面，它吸取高奢酒店的設計理念，營造私宴、派對、酒廊、下午茶、會客廳等更多的情緒空間，另一方面，它提供高奢酒店一樣的產品與服務體系。它在產品定位、產品設計、外立面、空間尺度與裝修標準等方面，走在武漢前列。
首先，產品定位純粹。
它將產品定位在110平米以上，主力戶型不到200平米，超過市場上很多同類項目。大面積的產品定位，讓其圈層更加純粹。
D-ONE的主打戶型約117平米-約194平米。
高區約194平米戶型，轉角落地窗的超級客廳，享受市場上250平米以上戶型同等的體驗。LDCK洄遊空間，島台+大西廚等配套，延續D10超級社交客廳的戶型設計。
酒店總統套房一樣的主臥，足足50平米，雙面盆+梳妝鏡台+步入式衣帽間等套房系統，是男女主人的獨立空間。
同時，D-ONE有約500平米的超級大平層，可為業主定製裝修。還有一層一戶的塔尖大平層。這兩類產品，將是武漢千萬級豪宅的頭部產品。
其次，大師們的共同創作。
它邀請HWCD/CCD鄭忠等豪宅大師，打造超越D10住宅的產品質感。HWCD在武漢打造過武漢天地、宸嘉100等經典作品，而CCD則專注高端酒店設計。
寶格麗風格大堂旋轉門、深圳灣一號同款的入戶鑄鋁門、無界風雨連廊、酒店式落客區、地下車庫的星空頂，處處都是全奢裝的體面。室內的主色系，搭配的是紐約風潮的低飽和度主色，不易過時。
三是，全公建的塔尖立面。
20年前，湯臣一品採用三菱的高科技納米技術，湯臣一品「米金色」與三菱鋁復合板，令其歷久彌新。
外立面，是豪宅價值的重要加分項。D-ONE是全公建外立面，採用超白玻璃與鋁板的組合，白與灰的主色搭配，雙層中空玻璃的落地窗、弧形轉角設計，讓項目成為二七濱江的豪宅顏值封面。
全公建外立面，與當前市場上的公建化外立面、類公建化外立面的豪宅之間，有著本質區別。全公建外立面的顏值、地標性以及視野，是這些豪宅無法比擬的。
四是，約3.7米層高的空間尺度。
室內約3.7米層高，所帶來的空間的尺度感、舒適性，也是普通住宅做不到的。生活在這一闊綽的空間尺度之下，心情更舒暢、空氣與陽光更充足。這一空間尺度，是目前二七濱江豪宅比較闊綽的。
五是，高標準的精裝配置。
武漢大平層項目里，它率先配置嘉格納廚電的項目，也是率先參照二七濱江豪宅標準裝修的大平層。而市場上的大平層，多是毛坯入市，影響後期的整體品質與生活體驗。
六是，戶型設計以「主人」為本。
D-ONE戶型的設計，是以「主人的生活」為核心，將室內約三分之一以上的空間滿足主人的需求。
120平米僅一個套房，這是一線城市的主流生活趨勢。高區的約117平米戶型，只設計一個主臥套房，滿足年輕的二代精英，享受生活品質。客餐廳的超大組合，是未來社交派對的主場。
類似這樣諸多細節，成就了D-ONE的塔尖產品體系。
當豪宅產品回歸居住屬性，服務的品質、精細，決定著大平層未來的價值與生命周期。D-ONE的高奢服務，將做到同類產品的「天花板」。
按照武漢的物業收費標準3.84元/平米「上限」，享受高奢服務的質量，將有所打折。對此，D-ONE做出一些突破。這背後是開發企業犧牲利潤，主動補貼服務。沒有高成本投入，無法維護豪宅的超高生活品質。
作為塔尖居所的D-ONE，除了擁有塔尖地段、塔尖配套、塔尖產品之外，更要塔尖服務。
D-ONE以業主需求為出發點，提供「金鑰匙認證」的管家服務：搬家時，物業協助搬運大件；業主出遊，物業幫忙代遛狗；孩子放學早，業主下班晚，物業提供託管；深夜，業主應酬回家，物業護送到家門口；（部分物業服務後期可能收費）
24小時門房服務、快遞送達上門、花草代澆水、三公里代購；大堂里配置AED急救設備、急救包等，時刻呵護業主健康…（部分物業服務後期可能收費）
［後記］
二七濱江，相當於是武漢的「上海、深圳」。它的大平層價值，被嚴重低估。與其臨淵羨魚，不如約550萬擠入富人區，占一席之地。
在二七濱江，新希望地產，是兩個時代的分界線，也是武漢大平層新時代的先行者。D-ONE，是二七濱江的首個服務式大平層，也是武漢富人區的核心資產之一。
當二七濱江富人區的高端住宅謝幕後，大平層也會走出一線城市一樣的軌跡：
未來有一天，二七濱江大平層的價格可能與高端住宅的價格一樣，甚至還要比高端住宅更貴。
每一次時代浪潮時，聰明的有錢人，總是懂得把資金投向何處。
文｜楊光華（地產寫字人）