Q&A | 壹
房住不炒 正是資產重組時
提問：徐sir好！近期想做些資產調整，請幫我指點一二：我手上現有五套房：華潤中央公園二套（小三房及二房各一套），萬科高爾夫、胭脂山桂苑各一套，均在90多平，另有梓山湖碧桂園小別墅一套。手裡房票已滿，房子基本全款，僅有30餘萬房貸。
希望資產整體調整一下，留一套自住，其他租售均可。小孩三年內會結婚，需要婚房一套，沒有嚴格的地域要求，能兼顧學區、交通方便最好。自家開建材公司，年收入不低於30-50萬。拜託！
回答：估計是你看了我之前寫的一篇：《如果上一波段標的沒買好，最好全部打散重組》，萌生了你現在的想法。
手上的5套房，從華潤中央公園說起。
月湖區，老牌漢陽偽豪宅區，為什麼說偽，因為漢陽在我眼裡當年就沒有真的豪宅區。2013年九龍倉8K多拿的地價，9500就慌亂逃跑了；再接著華潤中央公園、月湖琴聲、中海琴台華府等，把月湖板塊整體拉上了一個台階，當年普遍賣10000-13000，但橫盤很久。
與之一橋之隔，距離僅1公里的越秀星匯雲錦，開盤也才13000-17000，只相差4000左右，可現在月湖二手成交2-2.1，越秀卻2.9-3.1，差價達到了8000，這就是漢口和漢陽的命運。
再來看整個大區域發展。漢陽目前在我的投資邏輯中依然排名第四，未來會不會厚積薄發，超越漢口武昌，現在不好說。
再從深層次來看，漢陽起碼落後了其它幾個區5年以上，所以華潤這兩套房，我的建議是：出掉。出掉的時候，建議賣個2.1-2.2萬左右，趁現在橫盤，二手微微下調，換出360-400個左右。
胭脂山這種老小區，我說過很多次了，短時間不拆遷，又沒學區，雖然在內環，基本也沒有什麼價值。租，賣都不能有好價格，還是全款，占用資金不說，還占房票，如果對居住品質要求不高，勉強住一下，也只能說湊合，如果想改善，又不想全款夯住，要麼抵押貸款，要麼賣出。我的建議肯定是賣出，我見不得15年以上的垃圾房，沒小區環境，物業差，房型老，步梯累等毛病，本來武漢這15年品質房就少的可憐，直到這兩年才出現了杭州綠城，廈門建發，重慶龍湖等品質大開發商，所以胭脂山應該能換出200-220個。
萬科高爾夫其實環境是不錯的，萬科品牌也無可挑剔，無奈只是個金銀湖盤，屬於漢口的後花園，承載的功能也有限。我認為：退休養老，修生養性，喜歡湖景無話可說。市場上升期時，低單價，低總價的近郊樓盤投資＋自住完全沒問題，但是橫盤期，我們考慮的更多的是：買核心地段的硬通貨資產。
武漢有個怪現象，1234環價格根本沒有拉開，內環3-4萬，2環2-3萬，3環1.5-2萬，4環8K-1.5萬。這種差價，首付差不多的情況下，或者首付只需要多出一點，就應該咬牙買入更中心的區域，不僅配套完善，地段夠好，還特別抗跌，風險小。萬科高爾夫要是你不自住的話，建議也可以出掉，二手在1.7-1.8左右，可以換出150個左右。
最後一套碧桂園咸寧別墅，就留著養老吧，現在那邊還未成熟，起碼再過十年的事，如果不缺錢，建議就留著，反正也賣不出什麼價，放個10年8年的，翻1-1.5倍還是很有可能的。
整體房貸僅30萬，幾乎可以忽略不計，如果其餘4套房全部賣掉，你手上可以拿到的總現金為：700多個。
至於如何整合資產，我的觀點是：你這700多個必須變回4套房以上，才有價值。本來我就是做房產裂變的，要麼把面積堆上來，要麼把套數增加。最核心的問題是：你房子全部全款，這根本就是「大媽買理財」，沒有把房產投資的精髓發揮到極致。
前段時間的大會上曾說：房住不炒。房產投資回報率這幾年只會恆定在：跑贏通脹。
你不拉負債，不加槓桿，即使房子翻一倍，你這700個5年後，也就變1400個，而我會用這700個買到總市值2000個的房產。如果翻倍，我將賺到2000個，拋去利息也能凈掙1500-1800個。同樣買房產的錢，同樣的時間，我賺到的回報率是你的2倍以上。
至於這700多個怎麼買，我的建議是：1套大平層自住，2套神盤投資，還有1套給孩子的婚房，兼顧學區等。
4套起步是基本配置，如果還有餘錢，沒有房票，可以配置1-2套市區或者光谷的公寓，相當於4套變5套以上，這才是我投資房產的思路和精髓之一。
一，大平層買哪裡？這個根據你自己的上班位置，就近原則。當然，盤要看好，別瞎買。
二，2套神盤買哪裡。白沙洲，光谷東，四新有幾個盤值得看看。
三，1套孩子婚房，兼顧學區，交通配套等，肯定是越市區的學區房越好，面積100-140之間都可以考慮。選擇主次：我偏向於漢口核心區，武昌核心區，光谷核心區，再選擇漢陽核心區。
這樣一看，適合你的樓盤太多，你給我的問題也太發散，我不能一一舉例，你看好了幾個樓盤我再來具體分析。下次，你可以把問題提的更精細，例如：你的家庭情況，工作地點，承受首付總價，月供極限，居住喜好等告訴我。
Q&A | 貳
武漢純投資看什麼
提問：本人已婚，老公武漢戶口，孩子未滿1歲。我手頭現有資金300萬，家庭年收入大概100萬，目前在廣州自主創業，暫無計劃回武漢發展。
2016年已購入武漢江岸區幸福灣98平米小3房，廣州暫無購房資格（社保還需要2年多滿5，目前正在通過考試的方法落戶廣州，如果考試順利，明年5，6月份可以拿到廣州戶，如果不順利要繼續等多一年），現在比較糾結這300萬現金怎麼分配。是拿出部分資金繼續在武漢投資一套，另一部分留著在廣州購？ 還是所有資金都留著在廣州購入好的標的物？
6月份在武漢看過幾個盤，琨瑜府、東湖城、遠洋東方鏡等。我目前的想法是拿出一部分資金純投資買入琨瑜府的小戶型，留著部分等廣州，不知道這種想法對不對，望徐sir給意見！
回答：不回武漢發展，相當於在武漢做一波房產純投資。
幸福灣2016年應該才9K左右，現在二手可以到1.8萬,如果不打算賣出，又考慮在武漢再買一套，我是很贊成的，畢竟我深耕武漢多年，深刻了解武漢目前已經發展到什麼程度了。
至於你不夠資格買廣州，一直處於等的情況下，現金放手上，每年10%的貶值是妥妥的，而且房價永遠是今天最便宜。有人說房子降價了，那是因為二手之前掛太高了，實際上武漢的新房備案價一直在漲。白沙洲之前10000齣頭的房子比比皆是，現在毛坯備案價都到17000了，光谷東更是馬上賣上20000＋。
此外，市區，核心區備案價也已經放鬆，武漢天地上次43000，這次直接50000，下一次53000沒毛病；綠城黃浦灣更是賣出了62000的價格。
據購房薈統計，今年武漢90%樓盤備案價分別有300-7000元/平的上調。即使橫盤狀態下，房產的投資也是能每年跑贏通貨膨脹的，何況再不漲，房子還有租金，武漢200萬總價房，地段好一點的位置，甚至可以租到5000＋。
我的建議肯定是：與其等待廣州房票出來，不如先購入武漢有倒掛的神盤，先入為主，投資增值靠譜。2年後，即使你想買廣州好地段，好標的樓盤，武漢的房子也是可以好脫手的。
現在勸你買入武漢第二套，並不是讓你亂買，瞎買。暴漲期，買啥漲啥；橫盤期，一半對一半，有些地段，有些樓盤會暴露出根本問題，潮水褪去，也將裸泳，顯示出升值乏力，後勁不足等特點。所以，如何在這個房票空檔期，買入武漢好的標的物，這才是最關鍵的。
300萬肯定不會全部打出，因為你是純投資，應該看低價、剛需、大品牌、學區房、已經規劃快落地板塊等。你自己看過的琨瑜府、東湖城、遠洋東方境，這三個盤都不錯，說明你對武漢幾個熱盤，還是下了些功夫的。
關山大道投資短線是不錯的，風險小、配套成熟、宇宙第一大道，其實房價這3年幾乎沒怎麼漲，二手一直穩定在2.5-2.7左右，2年後3.3-3.5應該是比較穩的。琨瑜府的確是一個不錯的選擇。
徐東板塊東湖城，地鐵口、二環內，離中北路、沙湖、武昌濱江均10分鐘車程即到，價格卻只有這幾個板塊的三分之二，僅2萬左右毛坯，對面華僑城已經3萬＋，先不談超高層自住舒適性，純投資肯定是一個非常不錯的選擇。
遠洋東方境拋開漢陽區不談，內環核心、雙地鐵、雙學區，核心城區200多萬方超級大盤，自帶100多萬方商業，大品牌開發商加持，屬於武漢樓盤中的「五好學生」，綜合素質極高，不偏科，各方面硬實力極近完美，價格才2.5萬帶裝修，性價比超高，也是一個相當值得投資的樓盤。
以上三款，都是武漢爆款神盤，雖然說你的眼光獨到，但你不一定買的到。當然，我再推薦幾個盤你去看看，多看幾個增加買入機會。
首先光谷東要趕緊入。
第一梯隊：中糧祥雲、龍湖香頌、瑞安光谷創新天地；
第二梯隊：碧桂園雲璽、雲鏡、十里春風等三個盤，中建星光城、新城璞悅門第、花山聯投瑞園都可以去看看先。
其次可以看哪裡呢？
白沙洲：東原啟城、中建鉑公館、融創望江府等；
四新：城投四新之光、中核時代廣場等。
東西湖：恆大常青花園、光谷南長投綠城蘭園、礄口美好香域花境等，這些都屬於目前依然有倒掛，房價處於板塊均價之下的樓盤。
需要注意的是：有些20000以下的盤，你是二套，基本上不能參與剛需搖號，要麼你直接買140平以上面積，要麼你直接騰個首套名額出來，或者把幸福灣賣出，然後光谷東、關山大道、白沙洲、四新自由組合2套，但是請記得，如果沒有買入光谷，一定要持有一套，因為奇蹟可能會再次發生。
這樣配置後，你剩下的錢可以買廣州，要麼等武漢的房子升值後，集中火力買廣州核心區，要麼先入一套廣州自住＋投資。我不認為後期武漢漲不贏廣州，反而我更看好武漢，未來5-10年，應該是強二線的天下，強二線看武漢，它已經到了風口，勸你千萬別錯過。
Q&A | 叄
軍運之後 還有上漲行情
提問：徐sir，你好，之前看過一些你關於買房的文章，很佩服你的見識。關於買房，有些問題想諮詢一下。
我在武漢讀的大學，畢業後戶口轉入武漢一個國企施工單位，後來被公司派到外地漂泊了幾年。2017年回武漢又找了一家單位，目前戶口還在原來的國企施工單位。
未婚，沒買房，剛需，34歲了。目前武漢有公積金，可貸70萬。
2017年家中老人突患重病，治病花了不少錢，現在病情基本穩定，但是生活還是不能自理，在十堰的家中有家人照顧，以後可能會接到武漢來住。
所以想找一個配套相對完善的區域。
現在手上的資金約有33萬。在漢南區一個國企上班，工作相對穩定。（每月除去家人治病的醫療費，可用月供約有4000元）
我看過16號線沿線地鐵站的幾個樓盤，智慧生態城的中建壹品瀾庭項目，感覺它的交通比較方便，但是周邊是一片空地，現在還沒有個明確的規劃，不知以後規劃及配套如何。而且就算規劃的有一些配套商業、學校、醫院，也不知何時能實現。
漢南區的華發風景灣、蘭亭風華項目也看過，離地鐵站很近，猶豫了一段時間，還是沒有買。
漢南區的發展有潛力，但是它離主城區太遠，交通不太方便。現在雖然是不限購區，但是人口還是很少，後期配套是否完善，都是個很大的疑問。畢竟人口沒有達到一定規模，那些配套都是很難落實的。
我記得看你以前的文章說過，有購房資格的話，還是應該儘量朝限購區買，主城區買。
以後有機會的話，我還是想到主城區去工作。
我自己總結了一下，最主要的需求：
一是希望交通方便，最好在地鐵站旁 。二是周邊配套儘量完善，或者是配套有確定的規劃。
像我這種情況，應該如何買房，有沒有可供參考的樓盤？請幫忙提供建議，謝謝！
還有，在今年軍運會之前買還是之後買為好？也幫忙分析一下，謝謝！
回答：首先感謝你對我的認可。看了你的情況，深感你的生活不易，34歲還在單身，說心裡話，應該找個伴了，共同撐起一個家。
家中老人重病誰都不願意，既然已成事實，作為兒女盡一份孝心，也算報恩了。百道孝為先，不管未來的日子多苦，我相信你的生活一定會好起來的，加油。
言歸正傳，關於你看到的漢南區幾個項目，我個人覺得並沒有太大問題
原因一：你本身就在漢南上班，國企應該相對穩定，你暫時不考慮出來的話，工作、居住就近原則，漢南買房是適合你的。
原因二：你的首付僅33萬，按3成首付，環顧整個武漢，你能買到的區域也就剩下：陽邏、武湖、橫店、光谷南、葛店、蔡甸、漢南、東西湖等。再遠就只能去孝感、洪湖、鄂州、黃石、咸寧等，但是即便這幾個位置，房價也不低。
而曾經的市區窪地：白沙洲、四新、金銀潭、後湖、礄口、光谷東、花山等，也已經基本填平，想進武漢三環內，首付沒有50萬以上，談何容易。
所以，按你的條件，還有月供水平，僅4000，我實在沒有辦法幫你想到哪個主城區可以買，即使可以夠到主城區的房子，也是小面積70-80平，這種戶型極其難買到，搶的人太多。
最關鍵的問題是：你買的這個房子是純投資，當然可以在武漢三鎮選，你的要求又是準備未來接老人來武漢看病、養老。因此，居住應該是第一位的，捨近求遠顯然不適合。
比如光谷南的綠城長投蘭園，80平，11800元每平，首付35萬以內可以拿到，但是普通人根本買不到。用33萬首付倒推，80平，單價僅限高度12000，在武漢三環內根本就不可能，白沙洲有個南益洺悅華府，10800毛坯，90平，也很不錯，可惜，也不是一般人能買到的。環顧全武漢，這些限購區，不超過3個盤，你可以買，其它全部在首付50萬以上，介於你居住＋投資，還要照顧老人，上班方便，我認為：最佳買房地，只能是漢南。
至於買哪個盤，樓盤建議：我覺得就按照你的要求去選就對了，大品牌、地鐵口、配套全、有學區最佳。華發、恆大、綠地城、蘭亭、新城都不錯，便宜的還有航城麗都等。
漢南本身作為經開區，未來發展是可以的。從漢宜高速出去，仙桃、潛江、荊州、宜昌人就近原則，都有可能第一站進武漢。就在漢南置業，不要擔心沒有接盤俠，先解決你自己的剛需，再談最佳投資標的，畢竟錢少，只能階段性認命，如果你錢多，當然可以任性。
至於是軍運會前買好，還是後買好，我認為肯定是越早買越好，今年整體新房備案價還在漲。為了軍運會，這一年武漢政府已經砸了1400億改變城市面貌，特別是這半年，武漢已經有了點國際化大都市的看相，未來只會越來越好。
我相信對於強二線城市——大武漢，僅17000的均價，相比其它同級城市來說，真是屬於價值低洼城市，真實力還並未釋放，也沒有到達它的頂峰。5-10年內，武漢房子再翻一倍，一定是看的到。而且早買早交房，實在不想自己住，還可以出租，租金抵月供，也可以減輕你的階段性壓力。
當然，如果你家裡不是有重病的老人，我本可以教你極端操作手法，但是需要配上100-150個XYK外掛模式，還要有能抗壓的能力和定力，你是可以直接買市區的，這個買房模式不適合公開場合說，有機會聽我線下交流。
最後建議就是：該出手時就出手，剛需不要猶豫。工作居住：就近原則。投資：量力而行。
選籌：學區、品牌、地鐵、地段、配套等五大要素足以。
Q&A | 肆
公寓投資的高階玩法
提問：徐sir，你好
我今年八月剛舉辦了婚禮，所以手頭有些閒錢，差不多50個左右，再加上我和老婆在結婚前，都各自買了一套房且均在還貸，而且父母都是外地戶口，短期內不想為購房資格再去折騰，所以想給手裡的閒錢找個出路。
因此，我對比了一下買理財、購買商鋪和投資房產，覺得理財收益偏低，商鋪風險又大且資金壓力很大，所以目前比較傾向投資房產，特別是公寓。
說到投資公寓，我之前看了光谷中心城，對這個區域的公寓還是很有信心。但是，前段時間我身邊有土豪朋友去東西湖區網安合寓「掃貨」，回來和我們兄弟幾個吹牛，我聽了還是蠻心動，也去看了一下。
所以我這邊想問一下徐sir，如果買公寓，是買光谷中心城好，還是買東西湖的網安合寓，希望能給出專業意見，感謝！
回答：一般情況下，有房票肯定是把住宅票做滿，沒房票直接上手公寓也是個不錯的選擇。當然，你說短期內不想再為房票去折騰，所以直接上手公寓，也沒問題。
這裡我先給一些我自己投資公寓的標準：
1：儘量買5.4米的層高，可以很方便做2層，這樣給酒店也好，自己做雙鑰匙也行，多變空間。
2：如果是4.5米的，做2層略顯尷尬，必須2套起買，然後做半挑空，設計的好，也比較有感覺，做辦公，經營，都不錯。
3，當然，公寓自身條件，租金水平，周邊配套，交通，物業及開發商品牌等因素，也不可或缺。
這樣來看，光谷中心城和東西湖的網安合寓均可以買。
光谷中心城小米，華為等高管眾多，高新科技公司、世界500強企業的員工需求大的很。幾十萬人轉移到中心城來，住宅根本不夠用，所以公寓目前正站在投資風口上。
而網安合寓也不錯。目前，項目位於武漢臨空港經濟開發區，是武漢第三個國家級經濟開發區，參考光谷和沌口，特別是光谷的火熱現狀，就是該區域未來的樣子。至於項目本身的定位和規劃，你去過一次，相信置業顧問也和你說了不少，比如網安合寓是國家網絡安全人才與創新基地的一部分。
至於光谷中心城和網安合寓，從長遠投資的角度看，光谷中心城目前公寓不少，但是均價普遍在1.2-2w之間，而網安合寓目前均價遠不到1w，入場門檻網安合寓占優勢。
再來說公寓投資玩法，租金收益肯定比較穩妥，但我投資公寓看中運營，而非單純的靠公寓的租金去獲得投資回報。至於不靠租金怎麼玩，酒店、民宿、辦公、眾創空間、長租公寓都不錯。從這點上看，網安合寓較之光谷中心城，產業群體較為純粹，人群需求也很單純，不是自租客、創客就是商務客群，未來國家網安基地成熟起來，市場需求肯定比較穩定且旺盛。
投資網安合寓，我的建議充分利用你手頭的50幾個，只做首付多套起買，然後形成規模。雖然我不知道你現在的工作情況，但是多套公寓一起，無論創業，還是開闢自己的「副業」，或者租給其他商家運營，都比較好落地。
Q&A | 伍
自住首選近地鐵盤
提問：徐sir您好，我是外地人，現在武漢經開上班，想買一套自住房，能拿出30萬的首付。目前，我去看了蔡甸、漢南等幾個區域，請問這些區域有沒有樓盤可以推薦？
感謝！
回答：30萬首付，建議您考慮漢南吧。漢南又名經開南，顧名思義是經開區的南面。
眾所周知，經開區在「千億區」排名中占據榜首，以先進的製造業優勢領先於其他區域。其中汽車及零部件產業園、通航產業園主要分布在漢南，而判斷一個新區的潛力，產業才是重要指標。
對於剛需來說，購房一直有一個標準，就是「買得進來，住得進去」。買得進來很好理解，買能力範圍內的房子，對於遠城區說，住得進去有一項重要的指標，就是要有地鐵，來保證正常通勤生活，房產的保值增值也有保障。
這樣看下來，蘭亭風華比較適合你。首先蘭亭風華性價比較高，毛坯出售價格7、8k；其次，它是地鐵房，位於經開（漢南）區馬影河大道與興三路交匯處，北面是漢洪高速，南面是教育用地，東臨烏金河渠。可以說是位於經開南的核心地段，屬於漢南門戶位置。此外，項目南面隔著教育用地，離地鐵16號線馬影河站200米左右；而且項目產品力不錯，前期首付20萬左右就可以入手，還是很有優勢。
Q&A | 陸
不宜長持老破小
提問：徐sir，您好！
本人已退休，名下有三套房：
1、百瑞景的自住房，暫不出售；
2、常青花園五小區，2室2廳1衛，96㎡電梯房；
3、一套大智路老破小，房屋面積70多平米。
購房想法：
現在兒子媳婦都住在北京，在武漢沒有住房需求，所以我想賣掉常青花園五小區和大智路老破小這兩套房子，只留下百瑞景的次新房；然後拿出錢來置換一套別墅，希望有院子可以養花種菜，過一過閒暇的退休生活。
但是，別墅這類產品，市區的太貴，郊區的配套又不方便，想問問還有什麼產品可以滿足我的要求？望指點迷津，不勝感謝
回答：我曾經不止一次地說過，老破小如果不能拆遷，基本就是貶值的，能賣就不要留，所以常青花園和大智路老破小可以先掛出去，有合適的價格就出掉。
常青花園這套房子目前大概可以賣到180萬的樣子，大智路可以賣到150萬吧，這樣可以湊足330萬。如果確實想買一套帶院子的，配套齊全的別墅，這個價格在市區可能也就是個首付，不知目前您這邊收入如何，能貸款多少年，承擔多少的月供，雖然城區配套好一點的，但即使是疊墅也要大幾百萬，壓力確實有點大。
我的建議是，可以去孔雀城江瀾賦去看一看，一方面離武昌也不遠，開車過去半小時的車程，另一方面別墅自帶配套，自住肯定沒有問題的。
目前，孔雀城江瀾賦五期，推出了建面約130-160㎡的中式合院，130萬起步相對比較划算，而且大部分房源都自帶約70㎡的超大院子，加上露台贈送面積可以做到100%，能滿足「樓下種菜、樓上養花」的生活情趣，值得考慮。這樣還可以省下一筆錢，讓自己的老年生活，過得更有質量。
Q&A | 柒
投資自住 何樂不為
提問：徐sir，我跟我老婆都在光谷上班，名下就一套保利時代94㎡的房子，沒有貸款。由於近期媳婦懷了二胎，所以住在老家的父母想來武漢，幫助我們照顧孩子。
目前的想法是，保利時代的房子給我的父母住，同時去光谷東購買一套新房自住，媳婦坐月子和後期小寶寶成長階段，岳父岳母也會時不時來新房裡照顧，所以近期有意光谷創新天地的大平層。
我和老婆年收入一共50萬，目前手頭有存款大概200萬。但現在糾結的一點，如果買220㎡的戶型，擔心還貸壓力很大；或者買180㎡的戶型，另外再買一套小公寓，近一兩年岳父岳母過來住公寓，後期不來的時候，可以將公寓出租，補貼還貸。
是一步到位，還是考慮搭配公寓做資產配置，請教徐sir我該怎麼做，感謝！
回答：光谷創新天地挺不錯，光谷中心城核心版塊，自帶大體量商業和其他配套，旁邊就是光谷外國語學校和光谷十七小，對於二孩家庭還是很合適的選擇。
再加上項目是瑞安與中信泰富合作開發的項目，品質有保證，還是「天地系」產品，比較難得。而且小區容積率低，樓間距大，裝修標準也較高，主力戶型還是140平米起，圈層也蠻純粹，還是很值得買的。
至於買180平還是220平米的問題，按照我的傾向，肯定是直接三成首付買180㎡的戶型，然後再入手一套項目附近的公寓，近期滿足家庭成員居住需求，遠期可以作為家庭現金流的補充。
Q&A | 捌
能換老破小 就別猶豫
提問：徐sir您好！
我現住首義路事業單位房，沒進房產局系統。2016年在萬松園中奇歐式花園買124平米三房陪讀兼投資。
1.現有200萬，想純投資購房，我和老公七十年代人，只想用公積金，每月有四千，不太想背太多商貸，目前看了中建大公館，能負擔124平米的房型，戶型太差，己圈存但不想買了。也關注白沙洲的中建鉑公館，現賣到一萬五，離地鐵口遠，學區弱，一直在猶豫。琨瑜府聽說不好買。
2.萬松園樓梯房建於2001年，周邊配套很好，正在加裝電梯，目前租金四千，請問是長持還是換購新房？一直糾結了幾個月，請您多多賜教。
回答：首先，我也是70年代的人，本人月供6位數，為什麼我可以抗得住，而你們不行？還是思路決定出路。
70年代人馬上就要被社會淘汰了，年近半百，這個時代的人講感情，相對保守。但我認為：要拼一下最後的機會。60歲以上才可以考慮慢慢退休，別人李嘉城91歲才退休，你們日子還長著呢。
你手握200萬，這麼好的首付條件，卻把房產買到三環邊。是，我曾經說過很多次：低價好翻倍，不超過武漢整體均價的低洼區域還有價值，漲幅也會相對高一些，但那是對於手上現金不多的人。如果僅夠三環的首付，無可厚非，只能選三環邊，如果能夠上核心區，我的建議還是堅定的買核心地段的學區房。
第一個疑惑：中建大公館對口光谷十小（武漢小學分校），在關山大道上還是有它特定的優勢，你自己又不住，純投資，何必在乎它的房型有多差。再說，這個盤房型基本都不算太好，就看後期學區溢價。短線看，2年內破3萬應該是穩，既然你看了關山大道，什麼不看看正榮紫闕台，戶型比大公館好，學區和大公館公用，正榮的舒適度是關山大道最高的，而且性價比很不錯。琨瑜府不好買，說明俏，越難買，說明價值越大，想辦法去買。
其實還可以考慮光谷東，不過你只能買140平以上的，或者花園洋房，疊墅產品，畢竟你有買20000＋單價的實力，我是長線看好光谷中心城，未來5年完全有機會超越關山大道，因此我重倉光谷東，建議你去看一下：中糧祥雲、龍湖光谷城·香頌、瑞安光谷創新天地、碧桂園、新城、中建等均有符合你總價和單價要求的房。
第二個疑惑：從關山大道一下子跳到白沙洲，結果只看了中建鉑公館，如果可以選白沙洲，目前最好的盤應該屬於東原啟城，最後兩棟即將清盤，雙學區、雙地鐵、純投資沒毛病。
再遠，就不建議你出三環了。所以白沙洲雖然算一個最好的投資區域之一，但我個人覺得不是特別適合你。畢竟你的首付夠足，貸點款也不是特別難的事。當然，如果你聽不進去我的投資模式，你就按你自己需求，用掉公積金，只貸款月供4000左右。這種投資選擇，除了白沙洲區，你還可以看看漢陽四新、王家灣、漢口後湖、徐東、光谷南、礄口等區域。單價控制在15000-20000之內，面積控制在90-130以內，基本上都符合你的要求。這些區域具體樓盤太多，看一下我們《小妹買房》公眾號，搜索：2萬以下可以買到的樓盤，你先網上看好，我們再針對樓盤一一解答。
第三個困惑：賣不賣萬松園樓梯房？我以往的問答寫的太多了，15年以上的步梯房，只要不拆遷，儘快出手，沒有什麼糾結和遺憾的，這種產品已經被淘汰，再好的地段，也是占房票，如果特別捨不得，還不如加點錢，換同一地段新盤，或者次新房，儘量5年內、大品牌、有學區、物業好、有景觀的品質盤。
老房子實際上是貶值的，無非是土地帶來的增值，跟你房子本身無關。我們研究過很多次，在同一條件下，什麼年代的房子升值最快，要麼祖屋，不賣；要麼次新房最快。所以建議你加裝電梯後，直接掛個好價格出手。捨不得萬松園附近這個位置，新房可以看看西北湖一號、中海萬松九里、華潤萬象城、泛海國際、越秀金融匯等。二手可以淘一下10年以內的次新房，應該也不會太差，畢竟孩子在附近上學，要陪讀，暫時還離不開。
如果不參考我自己的投資思路，以上的分析就基本上滿足你現在的需求了，如果按照我的投資方式，我肯定是要把200萬首付做最大價值處理。
要麼：一套限購區＋一套不限購區，
要麼：一套限購區＋一套核心地段LOFT公寓，
如果看的准，還可以：一套限購區＋一套小商鋪。
銀行貸款利息，我認為是中國境內正常途徑能借到的最低利息，有錢人才借錢，窮人連借錢的資格都不會有，銀行絕對是嫌貧愛富，就看你自己怎麼選，想好要不要給你自己加點壓力，如果不想，就按我給你的前半段執行，如果想，我們再具體深度探討如何裂變房產。
投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考
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