金秋的樓市，沒有了上半年的跌宕起伏，多了一絲清涼。

房地產的源頭：土地市場，流拍、底價拿地、低溢價不斷出現。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至19日，9月份以來成交價格超過10億的地塊合計52宗。從這52宗土地看，22宗地塊是底價成交，占比高達42%，刷新年內最高紀錄。同時，只有20宗地塊的溢價率超過10%。

值得注意的是，70大中城市的經營性土地流標土地明顯增加，總數達72宗，為年內最高。

源頭疲弱，中下游的情況也好不了。

據中國證券報近日報道，9月份，多地樓盤開啟了降價促銷，北京一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。廣州、合肥、鄭州、武漢等地也有一手房價格下調的現象。

不光是新房，拿二手房來說，一線城市成交量出現了15個月以來的首次下跌，有很強的風向標意義。

表面上看起來，樓市是不是有點「招架不住」了？筆者認為，展望10月份，乃至明後年的樓市，並無大礙。

第一，LPR落地後，會向剛需族進一步傾斜。

房貸利率參考5年期LPR浮動，堪稱2019年樓市的大事件，在8月下旬央行發布公告之後，即將在10月份正式實行。

一方面，新規取消了利率折扣，也就是說，10月份之後再買房，不會再有所謂「利率打折」的情況出現，最低水平就是5年期LPR。

另一方面，賦予各地很大的自主權，各地央行的分支機構，可以因地制宜，也就是「因城施策」，在央行規定的基準上，決定要加多少基點。

因為公告中說的是首套房不低於下限即可，二套房是直接加60個基點，以9月20日最新公布的5年期LPR來看，因為目前很多城市還實行的基準上浮，普遍在20%-30%之間，那麼，部分庫存較高、購房需求迫切的首套房，後續可能有進一步下探的空間。

第二，長效機制已經齊全。

回顧近兩個月以來房地產市場的措施，既有舊改推進、農地入市的長遠舉措，又有房地產金融體系調控，嚴控資金違規流入房地產，信託規模大幅下降，更有租賃城市試點擴大、租賃補貼發放等利好。

這些措施，仿佛是一張大網一樣，把樓市牢牢圈住。

我們更應該發現，這些舉措中，大部分都是針對供給端的調控，比如集體土地入市，能夠大幅增加房屋供應量，尤其是新增土地匱乏的一二線城市，比如租賃試點城市擴充，既有京滬深等一線大都市，又有鄭州、武漢等二線省會，更有徐州、洛陽等三四線地市。

眾所周知，需求端是限購、限貸和限售，是應對短期走勢的策略。

而供應端的增加，更多針對的是長期，少則幾年，長則十數年，只有供給量上來了，投機情緒自然會消退。

第三，購房需求仍在，但會逐步轉向理性。

雖然最近幾個月的樓市表現不佳，但我們必須承認的是，未來依然存在部分購房需求，還沒有被釋放出來。

經濟學家李奇霖此前發布報告指出，預計未來11年，全國住房需求是79億平米，而2016-2018三年時間內，就已經透支了11億平米，占比達9%。

這就是2019年與2016年最大的區別，如果說當時的樓市「順風順水」，現在卻可以說「面臨抉擇」，當三四線樓市的房價收入比動輒超過10倍時，房價上漲的動力已經消失了。

但是，房價停止上漲，與購房需求依然存在，兩者並不矛盾，只是沒有了過去幾年那樣波瀾壯闊的漲勢，也沒有了買房賺快錢的環境，房子的居住屬性將進一步凸顯。

近日，國家信息中心經濟預測部新動能研究室副主任、經濟學家、社科院專家鄒士年發表演講，他援引了陽光資產首席戰略官邱曉華的數據：2018年到2025年，可能有一億多人要進入城市，雖然25到40歲的購房主力人口減少2800萬，但城鎮住房的配套率從75%提升到90%。

因此，專家認為：按照每年500萬到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求。

也就是說，未來8年，樓市依然有4000萬套的購房需求，等待著我們去挖掘。

但是，有一點需要注意：10月份乃至未來8年的樓市，雖然「並無大礙」，卻不能說是「高枕無憂」。

原因很簡單，買房的賺錢效應已經沒了。

比如，今年4-6月份所謂的「小陽春」，短短几個月就宣告結束，京滬深的二手房，從2017年直接跌幅近20%，不少山崗上的投資客只能「忍痛割房」，三四線樓市沒有了棚改的發動機，靠舊改能萌生出多少需求？

這些都是未來樓市的隱憂，也是房子不再賺錢的明證，作為購房者，應當留一分清醒，房子雖然該買還要買，多留個心眼總沒錯，不要硬著頭皮往樓市裡沖就好。