本報記者 陳雪波 盧志坤 成都報道
「地下排污管道施工費用、員工工資支出、物業費收入詳單……」近日，《中國經營報》記者在成都七道堰社區物業辦公室牆上看到了物業帳目的每一筆開支記錄。如果是本社區業主，還能在自己的手機上看到更為詳細的帳目細節。七道堰社區正是採用了信託制物業模式，小區運營的各項費用才得以如此公開透明。
據記者了解，成都從2018年開始推行信託制物業，截至目前，成都已有329個小區（院落）導入信託制物業服務模式，涵蓋商品樓盤、老舊小區、征地拆遷安置小區、鄉村集中居住區等不同小區（院落）類型。
成都市委社治委數據表明，成都市已導入信託制物業服務的小區矛盾糾紛大幅下降（平均下降率達95%）、無一例物業合同訴訟案件。據第三方調查，信託制物業服務小區的業主滿意率從52%提升到95%、物業費平均繳費率從56%提升到90%，實現了「兩升一降零訴訟」的治理效果。
為什麼要採取信託制物業？實際運行效果如何？現在還存在哪些問題？帶著這些問題，記者近日走訪了成都部分推行信託制物業的小區。
透明化運行換取業主信任
「原來業主對物業的服務怨聲載道。採用信託制以後，業主能對物業的所有開支了如指掌，物業的服務質量也提高了很多，業主自然評價高了很多。」中大君悅金沙花園一二期物業經理張華向記者介紹了小區的變化。
不同於以往的酬金制、包干制，信託制物業是以小區業主大會為委託人、物業企業為受託人、業主為受益人，將物業費、小區公共收益等設立為信託基金，歸全體業主所有。由物業企業從中提取一定比例作為保障款，用於一線員工的補貼及小區維修基金，以此構成業主信任物業企業、物業企業忠誠業主的新型信任體系。
在之前，中大君悅金沙花園一二期的物業公司是一家低效的物業公司，因為服務響應速度慢、停車管理混亂、電梯問題多、物業費收支不清晰等問題，業主早已失去了對「小事做不好，大事做不了」的物業公司的信任。
金沙街道金鵬社區書記易佑龍告訴記者，2021年，這個小區成為青羊區第一個試行信託制模式的小區，並聘請了嘉善物業作為小區的物業公司。
小區採取了共有基金「雙密碼」帳戶管理方式，分別由物業公司、業委會掌握密碼，一切支出需要先後經由物業和業委會允許。同時，小區的收支情況也會公開，業主能夠隨時在自己的手機微信小程序和「天府市民雲」App里看到所有詳細數據。據介紹，相比其他模式，在信託制下，業委會有更為深度的參與。
與此同時，物業的響應速度相比過去提高了很多，還對小區地面停車位重新規劃，整個小區的面貌煥然一新。加之信息公開，業主對物業公司的信任度提高了很多，繳費率很快從60%左右躍升到了90%以上。
業主參與積極性悄然提升
相比於中大君悅金沙花園一二期，武侯區七道堰社區的起步更為艱難。七道堰社區多是二十世紀八九十年代建設的老舊院落，在過去幾十年里從來沒有收過物業費、停車費，但髒亂差的問題一直困擾著社區居民。
七道堰社區書記陳懿向記者介紹，七道堰社區創新性地成立了社區社會企業——四川杞稻焰社區服務公司（以下簡稱「杞稻焰公司」），來承接老舊院落連片導入信託制物業。根據服務的不同，收取的物業費每平方米3～8角不等。這也讓這個有30多年歷史的社區，邁出了現代化物業管理的重要一步。目前，燃燈寺東街3號、5號、9號、14號、26號院以及七道堰街11號院等6個院落已經在享受這樣的物業服務。雖然過去沒有繳納物業費的習慣，但採取信託制物業後，這些院落的物業費收繳率幾乎達到了100%，居民滿意度達到了90%以上。
杞稻焰公司進駐院落後，首先對樓棟的管線、外立面、消防設施、監控設備、綠化進行了全面維修升級，還協調解決了老舊院落缺少停車位的問題，並加入了自動停車出入系統。「原來我們院子又髒又亂，現在整整齊齊的，巴適多了。」一位社區居民告訴記者，物業參與改造，給院落帶來的變化很大。
業主從始至終對小區的帳戶了如指掌，基於此，業主非常清楚這些錢都是會花在自己小區的，如果能節省，也切切實實都是省了自己的錢。如此一來，七道堰社區一些業主會自發地參與院落保潔。而杞稻焰公司聘請的員工，也多是本小區業主。
在面對小區大型工程的時候，業主同樣能展現出驚人的能量。張華告訴記者，在得知物業公司將對中大君悅金沙花園一二期的消防系統維護後，一些有工程、消防背景的業主承擔起了尋找設備採購源的工作，在多個方面為小區省錢。最終消防維護費用居然從最開始的預算400萬元降到了180萬元。最近小區需要維修總坪、步道，還要新建防洪溝，小區業主又組建起了「土建群」，開始了新一輪的群策群力。
2025年前力爭覆蓋1000個小區
今年10月17日，成都市發布《成都市老舊小區推行物業服務專項行動方案》，信託制物業服務方式即是該方案中重點推薦的四種物業服務方式之一。
事實上，信託制物業不僅適用於老舊小區。「信託制物業可以適應所有類型的小區。」成都社區信義治理學院院長陳劍軍告訴記者，信託制物業應該儘快地在更多的小區中推廣。信託制物業能夠做到為業主利益最大化而服務，公開透明的運營模式也能夠避免過去小區里經常出現的偷電、漏水等很多問題。在他看來，信託制物業已經是國外物業體系中的主流，國內的物業體系走了很多彎路，需要儘快普及信託制物業。
作為一個新興模式，信託制物業的發展還有很多障礙。比如，成都市委社治委在調研中發現，由於信託制物業在成都乃至全國剛剛興起，成熟專業的信託制物業機構較少，與之匹配的服務產品也相對有限，第三方監督機構評價體系缺失，難以形成較為科學的效果評價，影響了基層推廣和社會接受度。
易佑龍補充指出，信託制下物業公司的受信任程度提高，同時也需要業主給予配合：信託制物業是雙向的。此外，在信託制物業發展初期，還面臨專業化公司數量不足的困境。「很多物業公司不能稱其為信託制物業公司，嚴格來說只能叫信託制民辦非企業，缺乏專業性、穩定性，也缺乏市場經營的能力。」易佑龍總結稱，作為一個新鮮事物，物業公司對信託制的認識也會有一個逐步加深的過程。
此外，陳劍軍也表示，信託制物業在落地初期還面臨著很多難題，比如多方的利益衝突，特別是在行業主管機關的功能定位與部門利益的轉型方面，還需要去逐個突破。現在已經有很多社會企業參與進來了，希望能繼續完善相關制度，在黨建引領之下，讓信託制物業繼續提質擴面。
在打下基礎之後，成都的信託制物業推廣已經有了加速之勢。成都市委社治委透露，2023年至2025年，成都計劃每年新增不少於100個信託制物業服務小區。到2025年，信託制物業服務模式基本成熟、理念深入人心，全市信託制物業服務小區力爭達到1000個。