房地產以每10年為界，表現出的特徵都不一樣。

比如，從1998年房改到2008年，是購房者意識覺醒的時間，住慣了筒子樓、集體宿舍、農村瓦房的人們，猛地發現：房子原來可以按揭貸款，可以住進幾十層的高樓，可以以買房為「跳板」紮根城市。

這個時期的房子，是城鎮化進程的推進，是人口紅利持續釋放的過程，房價即便上漲，波及的範圍、躥升的幅度也不會太離譜，婚房、剛需改善房、學區房這些概念，正是在這個階段出現萌芽。

但是，從2009年至今，這十年以來，高槓桿的購房方式流行開來，棚改貨幣化安置助推，各大龍頭房企爭相下沉中小城市，普漲格局來臨。

最典型的表現是「居民槓桿率」這個指標，截止2018年末已經達到了53.2%, 10年時間，上漲了35個百分點，增速最快的階段是從2017年開始，短期消費貸增速首次超過了長期住房貸款。

好比是「做餛飩」一樣，1998年到2008年，是加熱、預熱的時間，2009-2019年，是把餛飩包好，準備下鍋的時間，隨著水溫越來越熱，房子，也到了即將改變趨勢的前夜。

如今，樓市就開始了「煮餛飩」，有兩口「大鍋」直接籠罩下來，動彈不得。

第一口「鍋」：土地市場。

房地產的源頭是土地，「麵粉價」的不斷抬升，最終才傳導到了「麵包價」。

國泰君安房地產團隊負責人謝皓宇近日發布報告指出，新環境下，賣地-經營城市-土地升值的邏輯打破，傳統開發模式難以為繼，高毛利、慢開發思路受限於房價上漲乏力、地價房價比提升；高周轉、高擴張模式則受限於一線及三四線城市需求增速放緩。

他還披露了一組數字，當前的土地市場中，「招拍掛」占據了80%的份額、容納了90%的房企，已經到了不得不改變的時刻。

從近幾個月的市場表現來看，樓市正在告別「高價地」時代，土地市場10年來首次的變局已經到來。

比如，8月份，40城整體土地成交面積環比下降16.9%，平均土地成交均價環比下跌1.8%，量價齊跌。與此同時，40城市土地出讓收入環比下跌30.3%。

深究起來，土地出讓金收入為1933.7億元，環比下降30.3%，同比下降11.2%，為4月份以來首次下降。綜合1至8月，40個城市土地出讓金收入17967.7億元，同比增加12.1%，增幅收窄9個百分點。

注意看分項數據的表現，1-8月份整體賣地收入是增加的，但是8月直接環比下降30%的幅度，我們只能理解為「拐點」已經來了。

賣地收入下降的同時，流拍、底價拿地也正在增多。

中原地產研究中心統計數據顯示，8月份，全國70大中城市土地成交溢價率只有8%，較4月23.94%的最高點下降了近16個百分點，創年內最低。與此同時，土地流拍數量明顯增加，高達72宗，為年內最多。

更重要的是，農地入市、集體土地帶來租賃市場、保障房的體量大幅增加，即將成為現實。

近日，土地管理法、城市房地產管理法得到修改，從土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善。

其中，最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的障礙，這一期盼已久的土地市場舉措終於取得突破。

這些地塊一旦放開，雖然用地性質不改變、須經過大部分村民同意、還要登記在每年的用地計劃指標中，但是，有一點可以確定：各地正在大力發展的租賃市場、保障房體系，都可以跟農地入市聯繫起來。

高價地時代遠去了，長期供給增加了，這就是短短一個月以來，土地市場的「波瀾起伏」。

第二口「鍋」：房地產金融體系。

房地產是靠金融提供的「流動性」、「槓桿」、「貨幣」才能擴張的市場，具體來說，一是房貸利率，二是房企融資，猶如硬幣的一體兩面，只要房貸利率上漲，房地產融資下降，「熄火」就是必然。

拿最近來說，房貸利率出現了10年來第一次重大變化：下月起，參考5年期LPR浮動。

定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上lpr為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按最新5年期lPR為5.45%）。

請注意這個描述：首套房不低於5年期LPR。

以後按揭買房，再也不存在所謂的利率打折了，只有「上浮」一條路，至於上浮多少，那是各城市自己的事，要看各地不同的庫存、成交情況而定。

對購房者最直接的影響，莫過於折扣取消、買房成本依然居高不下，甚至還會略有上漲。

據中國證券報近日報道，某房產大數據研究院11日公布數據顯示，據其監測的35個城市共533家銀行分(支)行中，除停貸銀行外，目前共有19家銀行首套房利率水平仍低於4.85%，116家銀行的二套房貸款利率水平低於5.45%。

相關數據報告稱，房貸利率新政實施後，這些銀行都「必須上調」自己的房貸利率水平。從目前數據看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水平也低於新規下限，面臨著上漲壓力。

我們也可以這麼理解，LPR相當於一面牆，把實體經濟和房地產隔開，製造業、工廠、新經濟會擁有更低的融資成本，適用於1年期LPR，而房企的開發，個人購房者的置業成本，依然有增無減。

這個舉措，可謂是「創造性」的。同樣，房企融資環境也出現了根本性變化。

同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，接近5月的最低點。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中，公司債融資大跌超八成，信託貸款融資大跌超六成。

請注意這幾個數字：房地產融資總額下跌58%，公司債下跌超過80%，信託超過60%。

這意味著，資本市場、大型機構，不再把房地產作為首要選擇，資金不再優先流入房地產。

「雪上加霜」的是，9月12日，上海證券報報道稱，銀保監會首席風險官、新聞發言人、辦公廳主任肖遠企透露：過去有銀行與房企「合謀」，通過表外資金，繞道「輸血」房地產，目前主要壓降的主要是這些資產。

從防風險的角度來看，房地產企業開發貸、個人按揭貸款，都要按造銀行經營的規則來做，要合規，該提資本的提資本，該提撥備的提撥備，授信集中度也要遵循標準。

這就給以後的樓市定了基調：別管什麼金九銀十，別管什麼城鎮化黃金期，穩定、房住不炒，才是主要趨勢。

這兩口「大鍋」不同尋常，讓樓市像「煮餛飩」一般，經受土地市場的轉變、房地產金融體系的切換，直到出現新的「引擎」，直到場內的投機情緒被熬的所剩無幾，才能「出鍋」。

前有20年波瀾壯闊的變遷，後有10年來土地、房貸、融資出現「第一次變化」，房地產正是在一次次的關鍵節點上，才形成了如今高達15萬億的市場，至於下一個10年又會如何演繹，我想9月份的樓市，其實已經告訴了我們答案。