原標題：秋風漸起，樓市「東熱西涼」！西部急趕工，沿海忙開工，房企難了

最近幾年，大家可以發現，不管是經濟運行還是我們的生活，「分化」的趨勢越來越明顯。

比如人口和GDP的分布，越來越呈現「兩極化」：有的地方熱到發燙，有的城市涼的冰冷。

拿人口來說吧，長三角和珠三角的吸引力有增無減。

把新出生的人口減去新死亡的人口，我們可以得出凈增長人口，把凈增長人口去除掉以後，去年人口流入最多的省份是浙江，其次是廣東。

在2019年，浙江和廣東人口凈流入規模達到了84.1萬和82.6萬，在全國各省市中遙遙領先，根據測算，70%以上的人口凈遷入量都流向了浙江和廣東兩省，而前兩年這個比例都只有60%左右。

事實上，今年以來房價漲得最多的地方基本上還是長三角和珠三角，比如深圳、杭州、寧波。

GDP也是如此，「南北分化」的趨勢日益明顯。

2019年，南方地區15個省市的GDP總量之和達到了63.4萬億元，而北方16省只有35萬億元，南方是北方的1.8倍。

人均也是一樣，南方地區人均GDP超過10萬元的就有4個，分別是上海、福建、江蘇、浙江，而北方只有北京1個。

這種分化的趨勢，放在樓市裡也非常明顯。

大家都知道，房地產投資有幾個部分，拿地、新開工、施工和竣工，傳統地產周期中存在「新開工-施工-竣工」的傳導鏈條，通常來說，新開工面積是施工面積的重要構成部分和主要波動來源，其增速往往同步或略領先於施工面積變化。

說白了，大量的房企選擇新開工，意味著土地儲備大幅增加，開發商對一個區域極度看好，一波接一波的重金砸下去，最終出現「地價上漲——新開工面積上揚——房價上揚」的局面。

反之，如果一個區域的開發商只趕工，沒有新開工的項目，說明大量賣出去的期房在積壓，交房壓力日益顯著，現金流只出不進，降價潮隨時可能出現。

拿今年來說，從施工與新開工的角度來分析，樓市分化的典型表現是「東熱西涼」。

一邊，是西部城市的開發商加緊「趕工」。

經濟學家趙偉8月17日發布的報告顯示，西部地區的房地產投資，早在3月即開始修復、當月同比增速16.3%，此後總體保持高位。

2020年前7月，西部地區地產投資累計同比7.6%，但尚未恢復至2019年底水平（16.1%）。從地產投資修復的主要驅動邏輯來看，西部地區投資恢復可能以趕工為主，單位面積施工強度、凈復工面積等存量施工相關指標，表現明顯強於東部和中部地區。

為啥西部的房企這麼急著趕工？

原因很簡單，西部多以三線以下城市為主，從2016-2019年，大量的開發商下沉到小城市，高周轉策略下，拿地十分激進，新開工後的樓盤沒有用來施工，大量的錢都被「挪用」到繼續拿地擴張規模的用途上了。

按照3年交房的規律，到了2020年就面臨必須要竣工的壓力，只能把有限的資金用到施工上，而不敢繼續增加拿地規模、增加新開工面積了。

另一邊，是東部沿海忙著新開工。

截至6月，東部地區新開工面積單月同比增速高達14%、明顯超過中部和東部地區，並且也好於東部地區2019年底的水平；前6月，東部地區新開工累計同比-4%，中部和西部地區分別為-11%和-8%。

其中，上海、浙江、北京等東部省份新開工需求較為旺盛，顯然跟地王頻出、房價節節攀升有密切關係。

關鍵的問題是：中西部的小城市數量，要遠遠多於東部沿海一二線城市的數量。

在上海、寧波、南京、杭州、蘇州樓市火熱的背後，是數以百計的地市、數以千計的縣城，房企為了交房在咬牙支撐。

沒辦法，今年地產商太難了，21世紀經濟報道此前做過統計，數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，從8月份開始，將逐步達到年內最大單月償債額度。

最主要的原因，還是融資端的壓力。

7月份，全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品，相較於6月的481款794.2億元的規模，發行只數環比下降50%，融資規模環比下降47.6%；

與去年同期的516款755.56億元的規模相比，發行只數同比銳減53.3%，融資規模同比下滑43.6%。

最近兩天，據21世紀經濟報道的消息，房地產企業有息債務規模將受到控制，相關方面對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」：即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

這樣的發債條件，對大量房企來說無異於雪上加霜，別說是正在趕工的西部區域，哪怕是東部沿海等房價火熱的城市，地產商的現金流也很難扛住，一些高槓桿、地處偏遠、人口流出地區的樓盤，降價將是必然趨勢。

8月已到下旬，颳起的秋風已顯寒意，換個角度來看，房企所經歷的寒秋，何嘗不是購房者的「春天」呢？