秋風漸起,樓市「東熱西涼」!西部急趕工,沿海忙開工,房企難了

2020-08-19     藍白觀樓市

原標題:秋風漸起,樓市「東熱西涼」!西部急趕工,沿海忙開工,房企難了

最近幾年,大家可以發現,不管是經濟運行還是我們的生活,「分化」的趨勢越來越明顯。

比如人口和GDP的分布,越來越呈現「兩極化」:有的地方熱到發燙,有的城市涼的冰冷。

拿人口來說吧,長三角和珠三角的吸引力有增無減。

把新出生的人口減去新死亡的人口,我們可以得出凈增長人口,把凈增長人口去除掉以後,去年人口流入最多的省份是浙江,其次是廣東。

在2019年,浙江和廣東人口凈流入規模達到了84.1萬和82.6萬,在全國各省市中遙遙領先,根據測算,70%以上的人口凈遷入量都流向了浙江和廣東兩省,而前兩年這個比例都只有60%左右。

事實上,今年以來房價漲得最多的地方基本上還是長三角和珠三角,比如深圳、杭州、寧波。

GDP也是如此,「南北分化」的趨勢日益明顯。

2019年,南方地區15個省市的GDP總量之和達到了63.4萬億元,而北方16省只有35萬億元,南方是北方的1.8倍。

人均也是一樣,南方地區人均GDP超過10萬元的就有4個,分別是上海、福建、江蘇、浙江,而北方只有北京1個。

這種分化的趨勢,放在樓市裡也非常明顯。

大家都知道,房地產投資有幾個部分,拿地、新開工、施工和竣工,傳統地產周期中存在「新開工-施工-竣工」的傳導鏈條,通常來說,新開工面積是施工面積的重要構成部分和主要波動來源,其增速往往同步或略領先於施工面積變化。

說白了,大量的房企選擇新開工,意味著土地儲備大幅增加,開發商對一個區域極度看好,一波接一波的重金砸下去,最終出現「地價上漲——新開工面積上揚——房價上揚」的局面。

反之,如果一個區域的開發商只趕工,沒有新開工的項目,說明大量賣出去的期房在積壓,交房壓力日益顯著,現金流只出不進,降價潮隨時可能出現。

拿今年來說,從施工與新開工的角度來分析,樓市分化的典型表現是「東熱西涼」。

一邊,是西部城市的開發商加緊「趕工」。

經濟學家趙偉8月17日發布的報告顯示,西部地區的房地產投資,早在3月即開始修復、當月同比增速16.3%,此後總體保持高位。

2020年前7月,西部地區地產投資累計同比7.6%,但尚未恢復至2019年底水平(16.1%)。從地產投資修復的主要驅動邏輯來看,西部地區投資恢復可能以趕工為主,單位面積施工強度、凈復工面積等存量施工相關指標,表現明顯強於東部和中部地區。

為啥西部的房企這麼急著趕工?

原因很簡單,西部多以三線以下城市為主,從2016-2019年,大量的開發商下沉到小城市,高周轉策略下,拿地十分激進,新開工後的樓盤沒有用來施工,大量的錢都被「挪用」到繼續拿地擴張規模的用途上了。

按照3年交房的規律,到了2020年就面臨必須要竣工的壓力,只能把有限的資金用到施工上,而不敢繼續增加拿地規模、增加新開工面積了。

另一邊,是東部沿海忙著新開工。

截至6月,東部地區新開工面積單月同比增速高達14%、明顯超過中部和東部地區,並且也好於東部地區2019年底的水平;前6月,東部地區新開工累計同比-4%,中部和西部地區分別為-11%和-8%。

其中,上海、浙江、北京等東部省份新開工需求較為旺盛,顯然跟地王頻出、房價節節攀升有密切關係。

關鍵的問題是:中西部的小城市數量,要遠遠多於東部沿海一二線城市的數量。

在上海、寧波、南京、杭州、蘇州樓市火熱的背後,是數以百計的地市、數以千計的縣城,房企為了交房在咬牙支撐。

沒辦法,今年地產商太難了,21世紀經濟報道此前做過統計,數據顯示,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億,從8月份開始,將逐步達到年內最大單月償債額度。

最主要的原因,還是融資端的壓力。

7月份,全行業共發行241款416.1億元的房地產集合信託產品,相較於6月的481款794.2億元的規模,發行只數環比下降50%,融資規模環比下降47.6%;

與去年同期的516款755.56億元的規模相比,發行只數同比銳減53.3%,融資規模同比下滑43.6%。

最近兩天,據21世紀經濟報道的消息,房地產企業有息債務規模將受到控制,相關方面對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理,並設置了「三道紅線」:即剔除預收款後的資產負債率大於70%;凈負債率大於100%;現金短債比小於1倍。

這樣的發債條件,對大量房企來說無異於雪上加霜,別說是正在趕工的西部區域,哪怕是東部沿海等房價火熱的城市,地產商的現金流也很難扛住,一些高槓桿、地處偏遠、人口流出地區的樓盤,降價將是必然趨勢。

8月已到下旬,颳起的秋風已顯寒意,換個角度來看,房企所經歷的寒秋,何嘗不是購房者的「春天」呢?

文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/tvOwCHQBd8y1i3sJhf_p.html