10月伊始，一份數據讓諸多房地產業內人士大感意外。

9月份，TOP30房企銷售業績單月環比均有不同程度上漲，中國恆大以831億元刷新了單月銷售歷史記錄。

碧桂園也是如此，9月合同銷售金額約515.8億元，同比增加40.39%；銷售建築面積約577萬平方米，同比增加48.98%。

雙雄就是雙雄，一個創出歷史業績記錄，另一個同比大增近半的規模。

這並不是個例，在上個月，TOP21-30房企，全口徑銷售金額環比漲幅高達35%，看樣子大家的日子都挺滋潤。

在一片金九告吹，銀十破碎，「銅九鐵十」的聲音之中，在土地市場流拍不斷、底價拿地、溢價走低的環境下，在融資環境收緊，房貸利率換錨的節骨眼上，開發商還能取得這麼好的業績，確實出乎意料。

是有錢人太多，還是剛需依舊旺盛？要知道，碧桂園、恆大可是所謂的「三四線之王」，是什麼支撐了如此雄厚的業績？

筆者認為，是房企加大促銷力度，加速回款的原因。

8月末開始，恆大在全國範圍內展開「搶收行動」，掀起打折促銷的大幕，更有消息指出，恆大召開會議，從9月27日開始，將實施僅次於2014年的主動激進營銷策略，三四線基本全部執行精裝賣毛坯價（預計7折左右）。

隨後，融創、龍湖、禹洲、旭輝等多個房企表態下半年不再拿地、要勒緊褲腰過日子。

中新經緯10月4日報道稱，買房送車、送車位、送裝修、送物業費，房地產市場的促銷手段，在「金九銀十」期間爭相上演，有的項目甚至還傳出6折優惠。

克爾瑞研究中心總結稱：營銷範圍逐漸擴大，春節前後的營銷活動多集中於三四線城市，後逐步擴大到一二線城市，特價房營銷方面，也逐漸從去化較難的三四線區域擴展到一二線郊區。

當然，不管怎麼說，市場確實不差，這算是最近三個月以來，樓市難得的好消息了。

統計1-9月份的數據，也能看出目前樓市的端倪。

據每日經濟新聞10月7日報道，中原地產統計數據顯示，今年1-9月，22個熱點城市合計住宅簽約113.1萬套，相比2018年同期的112萬套輕微上漲了2.8%。22個城市裡前9個月有13個城市同比上漲。

也就是說，9個月的時間裡，22個城市賣掉了113萬套房子，其中一半以上的城市房價都在上漲。

前幾個月表現的堪稱強勢，那麼，在10月-12月，樓市何去何從？購房者能不能買房？

我們不妨從以下兩個方面展開分析。

第一，房貸利率的變化。

自10月8日起，買房貸款利率政策發生變化：新發放商貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成；二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

這份規定，無疑會對未來三個月的樓市造成很大影響，今天媒體也有集中報道，各個城市都已經順利完成了換錨的過程。

從結果來看，大部分一二線城市的變化非常微小，與新規之前幾乎沒有任何差異，上海甚至出現了減點，深圳、北京的加點也跟以前一樣。

但是部分三四線樓市出現了一定程度的下降，雖然幅度很微弱，卻值得重視，畢竟剛剛平穩過渡，未來要看各個城市自主加點的意願有多大。

因此，10月-12月份，熱點城市的房貸利率大機率不會下降，依然不是好的出手機會，而部分大都市圈周邊的三線強市，出現30個基點以上的下降，是可以考慮看房的。

第二，調控力度是否出現變化。

2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，創出歷史記錄。

相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

很明顯，2月份和3月份，因為長假和調控力度減弱的原因，「小陽春」應運而生，熱點城市房價上漲加速，隨後每個月調控次數都在40次以上，頻率很高，土地市場隨之走弱，房企隨之開啟促銷。

所以，未來三個月，依然要看調控的態度，如果還是單月幾十次以上的調控頻率，對購房者來說，也就可以安心看戲了，說明調控力度不會出現任何放鬆。

知名房產分析師張大偉近日表示：「目前樓市調控重壓，信貸收緊，特別是對10月8日新LPR計算利率方法的關注，使得最近市場再次觀望。雖然當下全國看，房價上行城市依然較多，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京上海杭州南京合肥等城市，房價下行苗頭已經出現」。

專家道出了答案：別看現在依然火熱，降價的「苗頭」卻出現了。

也希望內行的簡單一語，能「叫醒」購房者，樓市雖然還有機會，各地金九和黃金周的成交情況也很樂觀，但這是在調控向剛需傾斜，房企加速收回款，特價房大量出現的前提下實現的，一旦未來三個月內，出現了房貸利率、調控政策的變數，依舊不是好的購房時機。