濟南樓市從2016年10月開始調控，持續至今，樓市的一場好戲從去年下半年開始上演，也就是說樓市調控的實質性影響越來越明顯，濟南房價前幾年高歌猛進的勢頭，如激情過後的過山車頂點，接下來的情節簡直不要太刺激。
去年年底，很多人體驗了一把，一批特價房惠澤了一大批自住型購房者；如今濟南樓市進入後疫情時代，新的攪局者來了，堪稱價格屠夫，接下來買房要小心了！
NO. 1｜壹
不怕樓盤套路深，就怕韭菜有思想
現在的購房者，都已經慢慢的接近行業的內幕和真相，他們正在像買車一樣，逛論壇了解產品，各種渠道打聽價格，樓市交流群體互通有無，說到價格，他們門清，連售樓處的特價房有多少套，價格多少，正常房源成交價位，周邊精品樓盤的價格，以及樓盤們之間的PK，他們爛熟於心。
基本上濟南樓市有個風吹草動，不能說人盡皆知，但大部分勁爆消息還是會一夜傳遍濟南各地樓市群，這很大程度上感謝自媒體。
最近濟南樓市的攪局者來了，兩個大盤接下來可能開盤在即，放出的風聲，價格很低，堪比價格屠夫。雖然位置產品稍有不同，但基本跟同片區、周邊片區的項目相比，價格優勢比較明顯。
要知道這兩個盤都是超級大盤，一旦大盤這麼玩，基本上周邊樓盤會很難受，一個放風價13000，一個放風價一萬五六，這還是比較震撼的。
我們可以把這兩個大盤的動作看做濟南樓市2020年開局的風向標，一場價格暗戰不可避免。
個人是這樣判斷的：
1、濟南房價會震盪整理，只要調控緊箍咒不除，漲不了！
2、（保值、增值）重點關注片區：CBD及其周邊、賢文片區、科技城片區、和諧片區內的新房或者十年內的次新房。
3、五花大綁的調控會逐步鬆綁，樓市慣性還要繼續下探一會！
4、各片區的馬太效應會日漸明顯！
5、不會營銷的高價地徹底涼透！
6、韭菜們變得有思想了，博傻時代結束了！
這是參考君關於濟南樓市2020年的一點判斷，濟南樓市參考的知識星球里我們會有更豐富全面且具體的分析與研判，歡迎關注。
NO. 2｜貳
濟南樓市2020的16字箴言
2020年，在濟南房地產市場需求側支付能力不足的新常態下，送各位16個字：低溫前行，震盪整理；冰火交融，危中有機。我們也可以把這4個短期，對應為2020年的四個季度。
在16個字之外，參考君向大家分享一個我個人的具體看法，說的不對，說的不准，歡迎拍磚。噴子別噴，除非你給點建設性的意見。
1、整體上來看，濟南樓市總體均價會穩。
這個很好解釋，作為主管部門強調必須穩房價，相信各熱點城市地方政府不敢造次。但這種穩，是均價的穩，不會大漲也不會大跌，只能是具體樓盤的波動，也就是業內人所說的整體溫度計正常，局部失常。
2、具體到片區、樓盤來說，那些價格回調的片區，有止跌反彈空間；水分較大的片區和樓盤還要繼續擠水分。
調控時代房價應該是三個維度決定：供求關係+資源稟賦+輿情炒作。其中，供求關係與資源稟賦各占4，輿情炒作占2。
輿情炒作很好理解，如果某新區，幾乎所有的輿情一直評價為價值高地，那麼就會影響到購房人，甚至讓購房人產生買了就升值的心理。所以，你會發現那裡新樓盤多，哪裡的市場解讀就多。
供求關係，濟南每個片區不一樣，不做分析了。至於資源稟賦，山水湖河公園學校商場醫院地鐵高架等等。
3、五花大綁的調控已經到了最嚴格的程度，接下來不會再緊了。
4、省內其他城市的人會繼續加大濟南接盤力度。
地市和濟南的價差在逐步拉平，日照樓市妖到均價一萬，臨沂更是一飛沖天，泰安濟寧聊城房價也不復當年，省內地市的房價正在無限接近濟南，而濟南雪山新東站還有一萬的新盤，請記住濟南樓市不可能永遠這樣。
在地市和濟南樓盤價差縮小的背景下，又有放鬆外來人員落戶政策助力，外來韭菜正在爭相恐後接盤濟南樓盤。
5、樓市供應結構由金字塔型向橄欖型轉化。
濟南樓市的主流應該已經是改善了，2018年的成交面積就已經達到了122平米。面積段突破120平就是改善階層了，所以，可以得出結論，濟南樓市供應結構正在由金字塔型向橄欖型轉化。
由於嚴苛調控，6成首付壓力太大，濟南的改善需求幾乎長達三年沒有釋放。這部分群體比剛需還剛需，急需面積段120平以上的大房子，來實現美好生活需求。
6、濟南城市有機更新大勢下，大量的二手房成為新房市場攪局者。
老城區樓盤，正在逐步分批加裝電梯。這意味著濟南城市有機更新，已經逐步展開，老城區的優勢是房子舊，但配套全，生活便利，而且隨著大量人口向新區的遷移，交通擁堵的痛點，也在逐步緩解。
次新二手房，有些價格真的很驚喜。
NO. 3｜叄
南南南南南南
2020年的預判，比2019年2018年2017年都難。
之前我們做過很多預判，比如2017年下半年到2018年年初我們預判了處理二手房的最佳時機，等等。之前很多預判還是比較簡單，但2020年不一樣了。開局太魔幻，都知道2020年會很艱難，但沒想到是這樣的殘酷。唯一確定性的是，目前國家對樓市的立場比較堅定，房地產不會作為短期刺激經濟的方式。
所以核心調控政策持續，不論是開發商，還是濟南購房者支付能力都面臨餘額不足的痛點。而從中央高層表態，央行的舉措看，市場上有很多錢，但就是到不了房產碗里來。
開發商支付能力不足，帶來的結果是，濟南土拍市場最近一兩年都有點力不從心，高溢價很少，托底的都是自己人，就這樣還有不少流拍，土地財政也受影響。
而濟南購房人支付能力更是堪憂，現在很多剛改人群十分尷尬，到了換房的年級，面臨換房的需求，特別是疫情居家幾十天，突然發現自己的小房子有點住不開了。然而，如果他們不賣自己的首套房，也就是自己住的這套房，就沒有能力購買二套戶型稍大的改善房。
資金實力不允許改善，而二手房目前又賣不上價格，成交周期長，換房力不從心。
現在很多購房者其實都面臨著一些問題，自己很困惑迷茫，參考君接下來會分別為大家分析。
由於篇幅所限，本文不就濟南所有片區展開分析，也不就具體樓盤如何選擇展開分析，感興趣的人士，可加參考君，深入探討。買房找優惠可以加我，爆料也可以加我，幫忙參考也可以加我。我儘量回復。
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