最近樓市不太平靜，接連爆出大事件，深圳尤其突出。
短短半個月，先是中央宣布支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區，目標打造全球標杆城市。緊接著，央行發布個人房貸利率新政，調整計算方式。
顯然，每個政策都對購房者有重大影響，但大多數人並不清楚其中的實際意義。
10月8日為節點的房貸利率調整，到底是上調還是下調？
深圳從「特區」升級「示範區」，對購房者來說最直接的好處是什麼？
接連發布的新政策透露了什麼信號？現在是買房的時機嗎？
值得一提的是，當整個樓市都經歷傳統淡季時，深圳投資客的熱情卻開始升溫，而且目標明確，出手果斷。
眼下的政策變化到底是不是一次機遇？如何才能抓住？看懂當前市場環境，正確的理解新政策的方向，是跑贏大市的關鍵。
//政策禮包+利率新政
看懂大方向最重要！//
最近，受到重磅政策的影響，整個樓市都不太平靜，尤其是深圳。
一周前，央行發布個人房貸利率新政，參考數據從基準利率調整為LPR，並對個人房貸利率進行了「最低價」的限定。
兩周前，中央發布《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，提出要將深圳發展為「競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市」。
到2025年，深圳經濟實力、發展質量躋身全球城市前列; 到2035年，建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為我國建設社會主義現代化強國的城市範例; 到本世紀中葉，成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市。
當下的市場環境，顯然很難單純的定性為上升還是下降，它更像在經歷一場磨合：深圳升級示範區紅利滿滿，利率新政透露著調控方式升級的味道，而熱鬧了大半年的粵港澳大灣區樓市似乎正在經受市場的新一輪調整……
我們無法通過預知政策或者市場來調整步伐，但毫無疑問的是，在新背景下，購房的邏輯已經發生了一些改變。
1
房貸利率差異化將更加明顯
單從政策內容來看，最直觀的影響就是取消了折扣。目前僅有上海能享受折扣利率，所以對大多數城市來說，取消一個本來就享受不到的優惠，影響不大。
（圖源深圳商報）
長遠來看，以後房貸利率直接跟LPR掛鉤，相比幾年一調的基準利率，每月一調的LPR更市場化，更能體現國民經濟發展水平。
（數據來源：中國指數研究院綜合整理）
以後不僅是每個城市的利率不一樣，居民房貸將更趨個性化、差別化，優質客戶將有更大的話語權。
值得注意的是，一旦確定加點（也就是以前說的浮動），整個貸款期間都是按照這個數值，無法變更。以後選擇買房時機要更慎重，考慮到經濟大環境，不要傻傻的高位站崗。
2
深圳地位再拔高 長線比短線更重要
今年是深圳經濟特區成立40周年，2月出台了《粵港澳大灣區規劃綱要》，8月緊接著就送了一份「政策大禮包」—— 《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》。
從改革開放的「試驗區」，到「中國特色社會主義先行示範區」，深圳的定位，已經不再局限於中國，而是放眼全球，向全世界展示中國經濟發展、改革成就的成功範本。
對於已經進入「不惑之年」的深圳來說，這個新定位無異於第二次改革開放。
短期來看，升級示範區對深圳來說，最直觀的影響就是市場信心大增。
《通知》公布第二天，證券市場一片飄紅，深圳成分股有45隻股票大漲至漲停，其中有多支地產股。
對於房地產行業來說，受到最嚴厲調控的影響，深圳的房價短期之內不會出現太大的浮動，但是長期來看，城市投資價值顯著提升，開發商的經營思路也將逐漸由開發銷售，轉為長期持有。
（深圳土地供應面積大幅下滑 圖源深圳中原研究中心）
從眼下粵港澳大灣區的樓市現狀來看，資源已經開始向深圳聚集。
//投資客殺到！市場連鎖反應開始了//
最近，多個項目發布喜報，透露已經有外地客來深掃貨，動輒拿下2、3層不限購的公寓。
還有多名中介透露，近期來諮詢的客戶明顯增多，尤其是外地客，目標明確，出手闊綽，直接看向光明這樣的潛力片區。
因為限購政策，不僅是外地人，許多深圳本地人也沒有多餘的房票，不限購不限貸的公寓產品長期撐起深圳新房市場的半壁江山。
尤其是粵港澳大灣區、深圳升級示範區等政策加碼後，公寓產品得到更多投資者的青睞。
但必須提醒的是，公寓分為商務公寓、商業/辦公類公寓、產研用房類公寓。只有商務公寓是政府認定的正規公寓，具有居住功能，也可註冊辦公，也就是所謂的「真公寓」。
判斷方法很簡單，購房前要問清楚。
商務公寓的土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般是40-50年，也有長達70年的。房屋用途明確寫著「商務公寓」，個人名義購買。
「731新政」後，深圳公寓進入存量時代。雖然從最新的數據來看，公寓目前成交量仍占據深圳新房市場的三成，但是從供應來看，已經開始出現下滑趨勢。
中原研究中心數據顯示，2019年上半年商務公寓批售項目14個，總供應面積41.85萬平，僅為去年供應量的29.85%。
目前深圳市面上最受歡迎的產品有兩種——千萬豪宅和低總價小公寓。因為總價門檻的限制，大部分投資客偏愛的還是總價在300萬以內、有地段和交通優勢的小面積公寓。
（圖源深圳中原研究中心）
而其中，又以45平以下的小公寓最受歡迎，從今年上半年的成交數據來看，占比達到42.99%。
（圖源深圳中原研究中心）
但是，深圳市面上可以做到45平以下的商務公寓並不多，目前可選擇但暫未入市的，僅有光明中心區的璟悅軒（建發•小巨蛋）項目。
//38平「超大」公寓走紅//
相比其他商務公寓產品，璟悅軒在片區潛力、配套和產品上有比較明顯的優勢。
此前憑藉在38平的戶型中創造3個居住空間的「神設計」，該項目僅在前期巡展兩個月就圈粉上萬人。
據工作人員透露，項目美學示範區開放後，前來參觀的購房者更是「周周火熱」，來訪量高居不下。
（除了3個居住空間，還有5280升收納空間）
南方樓事現場了解到，不少購房者從福田、南山等區域前來參觀，就是為了一睹「38平奇蹟空間」。
從實探體驗來說，雖然戶型面積只有38平，但是每個居住空間都至少可以放置一張1.2米的床（主臥可放置寬1.5米的床）。
2 個臥室中間還設計有一個面寬1.8米，高1.8米的衣櫃，可收納46個登機箱。而且3個居住空間彼此獨立，有比較好的私密性。
除此之外，項目在公共配套上的設計也非常人性化：不僅保留了常規的廚衛空間大小，還設計了一個2.7平、收納容量約等於9個登機箱的陽台。
這樣有創意的戶型，可見一定融合了開發商和設計師很多的心血，確實是今年深圳最值得看的項目之一。
此外，產品還自帶整套智能照明、控溫、遮光、防盜等家居設備，極大提高了現代人的生活舒適度和幸福感。
項目地段優勢也比較突出，不僅位於光明中心區，生活便利，而且周邊舊改密集，未來還將有較大的發展潛力。
配套方面，不僅地鐵南莊站（6 號線）和公明南站（13 號線）都距離項目僅800米和600米，光明的體育館、文化館也都分布在項目周邊，紅花山公園和 15 萬平米 shopping mall 宏發大仟里、天虹商場均在項目步行 10 分鐘範圍內。
南方樓事曾在展示中心開放首日到現場實探，許多購房者都表示看中了項目的交通優勢——2條線，2個地鐵站環繞，這樣密集的交通規劃，在光明確實比較稀缺。
除此之外，建發在所有項目上都嚴格貫徹「新中式」風格，即使在璟悅軒這樣的公寓項目中，也包裝了三進位園林、迎客松、竹林等中式元素。這一點在深圳市場比較少見，對於偏愛中式風格的購房者來說，將是不小的優勢。
目前項目展示中心已經開放，對擁有新中式園林的公寓、38平如何打造3個居住空間等方面感到好奇的朋友，不妨自己親自看看，相信會有更直觀的體驗。
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