轉眼又到年底，今年樓市可以用一句話來形容：山重水複疑無路，柳暗花明又一村。
上半年，處處火熱。
蘇州、南京在搶房，無錫、杭州跟漲，鄭州、瀋陽、重慶四處湧現地王，連沉寂已久的京滬，都出現了難得的成交熱潮。
「小陽春」行情下，房貸利率4連降，熱點城市限價盤「萬人搖」是常事，房企融資規模重回千億，地王又開始大量「批發」。
下半年，遍地冰封。
6月份，住建部挨個約談房價過熱城市，7月份，銀保監會收緊房地產信託資金，10月份，央行推出LPR新機制，貨幣難以再輕易流入房地產。
統計局發布的70城房價指數顯示，10月份，二手房降價的城市增加到了35個。時隔55個月來，70城市中再次出現二手房價下跌過半的情形。
到了11月份，時隔56個月，再次出現連續2個月超過30城房價下調的現象。
本以為今年樓市就此會宣告結束，到了12月份，寬鬆的信號又一個接一個。
前有成都、南京、佛山放鬆購房門檻，後有深圳取消「豪宅稅」和公寓「只租不售」，隨後廣州南沙區、黃埔區相繼出現鬆動。
沒辦法，樓市太重要了，重要到我們所有人都難以承受它持續走弱的風險。短短几個月的功夫，各個城市的那點小心思又按捺不住了。
這些城市的「底氣」從何而來？前幾個月，調控持續加碼的「用意」又是什麼？為什麼今年的房地產呈現出「一波三折」的狀態？
答案就是房地產市場的「風向標」：因城施策。
這幾個字雖然簡單，卻代表了「進可攻，退可守」的精髓，話能分兩頭說，事可以兩頭做。房價過熱的城市堅決壓下去，庫存壓力大的城市，要想方設法的穩住房價。
中庸之道，不偏不倚，上有「瓶頸」，下有「托底」。
中指研究院最近發了個報告，梳理了「因城施策」的時間軸。
第1階段，是在2015年。
當時房地產還沒有從2014年的冷清氣氛中醒過來，在2015年3月份的報告中，首次提及了「穩定住房消費，因地施策」的字樣。
重點是「穩定住房消費」這幾個字，那個時候房價增速轉負，庫存積壓，土地流拍，開發商的日子很不好過。
沒人買房，就意味著上下游的基建、原材料、施工、家具、家電、裝修裝飾都會受到拖累。
因此，在第一個階段，從2015年3月到9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下調150bp。
在2015年買房，利率打折是常事，首付分期、零首付也屢見不鮮，我還記得很多小城市當時齊刷刷的發布買房補貼政策，只要農民進城買房，一平米補個幾百塊很正常。
一句話：這個時候的樓市，仿佛在求著購房者進場。
第2階段，是2016-2017年。
這個階段的重點是「去庫存」。
在2016-2017年，一二線熱點城市不約而同收緊了政策，而三線以下城市，之前積壓了大量賣不出去的房子，怎麼能順利消化掉，就成了樓市的重中之重。
棚改，適逢其時。
原本空無一人的售樓部，擠滿了城鄉結合部的拆遷土豪，再多的房子，再高的房價，在強大的購買力面前，也會變得不堪一擊。
一線城市限貸沒資格，就去二線城市，高鐵、地鐵、輕軌、國家中心城市，隨便拿出來一個概念，都能變成房價上漲理由。
二線城市炒高了，就去三四線找「窪地」。
這個時期，對大部分中小城市來說，房價上漲不需要理由，如果有，那就是價格太低了，僅此而已。
第3階段，是2018-2019年。
從去年至今，「因城施策」被賦予了更多意義：把房價壓住，哪怕用一切辦法也要做到。
從房價來看，2018年只有2-5月份房價出現反彈，2019年也是一樣，漲幅的持續時間、幅度越來越少。
調控次數連續兩年創出歷史新高，各個城市仿佛用政策發布的頻率、密度來宣告一種態度。
但是，所謂「過猶不及」，很少有城市能承受房地產長期下行。
最近看到一份數據：今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑周期。
從2017年至今，京滬的人口凈流出已經持續數年了。
但是，房價跌的再凶，人口流出再多，龍頭大都市是無所謂的，因為北京只有一個，上海也只有一個，無法複製。
這也是最近各地打小算盤的原因，說「扛不住」了有點誇張，但這些年來早已「食髓知味」，試探一下總可以吧？
這個樓市的「國家戰略」，即將在明年進入第4階段。
2015年的第1階段，是為了穩住房價不下跌。
2016-2017，「因城施策」開始進入「大城市收緊，小城市寬鬆」的分化。
2018-2019，是各城市做出「強壓房價」的姿態，同時又有點心裏面的「小九九」，不敢明說。
第4階段，又會如何演繹？我覺得，有兩種可能。
第一，明年1-3月份，是密集的政策發布期，以寬鬆為主。
參考2018年底的菏澤，以及2019年中的開封。
敢吃第一個螃蟹的城市，毫無疑問需要莫大的勇氣，去年菏澤第一個放開限售，市場目光迅速聚焦。
只不過，今年開封的運氣不太好，取消限售後又撤銷，好比前幾天的張家港，也是一樣的路數。
為啥今年這些城市猶豫不決？因為沒有看到「前方開路」的城市。
但是，現在不用擔心當「出頭鳥」了，最近一大堆以「搶人」名義放鬆的城市，未來3個月，正是政策發布的絕佳時間，不用怕被市場盯上。
第二，類似2015年初的情景，「托市」比「壓市」更重要。
現在很多城市的問題，不是要把房價壓下去，而是要把市場「托住」，這也當然也是「因城施策」。
2015年為啥反覆的降息降准？為什麼放開限購？
市場需要喘一口氣，不能下行過快，眼瞅著不少小城市房子越來越難賣，土地拍不出好價格，大家都急得抓耳撓腮的。
現在也是一樣，先用微弱的放鬆政策，緩和部分樓市下行的慣性，哪怕過幾個月市場又變得不景氣，至少不會硬著陸。
穩中有降是可以的，穩中微漲當然也行，唯獨不能接受的，是「連續漲」和「持續跌」。
在這樣的環境下，房價好比「捧在手裡怕摔了，含在嘴裡怕化了」，每個城市都會表現出謹小慎微的態度。
期待再來一波動輒20%以上的漲幅，不可能。希望一波跌到位，把投機客的首付給跌沒了，也不現實。
一句話：明年的房子，沒有差價了。
更重要的是，2020年開始，租賃房、老舊小區改造將會更大力度的推進，為樓市注入新的動力。
這從側面也印證了馬雲、李嘉誠的觀點成真。
早在5年前，馬雲給阿里巴巴員工的一封內部信《未來的年輕人，要學會租房子》中，曾建議道，「十年以前我喜歡阿里巴巴所有的年輕人，最早的鐵軍沒有多少人。我說買房子去，趕緊買房子」。 「但是，現在我鼓勵大家不要買房子，要學會租房」。
2014年的時候，馬雲就開始建議大家租房住，彼時的預言，現在已經成為了現實。
今年8月份，集體土地入市獲通過，掃清了法律障礙，這些土地不具備商品房屬性，集體產權不會改變，以後會大規模的應用於保障房和租賃房。
9月份，9個省市出台住房租賃新規，或補貼，或規範房源，措施多樣。
2020年，會有更多的城市加入到擴大租賃房的隊伍中，租房生活，將不再是「紙上談兵」。
李嘉誠也曾表達過兩個觀點：第一，不賺最後一個銅板，第二，房子的核心是地段。
現在的市場，恰恰就印證了這兩點，比如那些連年房價高漲的三四線城市，已經到了「最後一個銅板」的時間，尤其是那些遠郊的新城區、城鄉結合部，遠離核心城區的學區、醫院、商業配套，這些房子，將成為2020年需要重點迴避的類型。
今年以來，央媒《經濟日報》先後2次發文，釋放出了同1個信號。
《經濟日報》在11月初的表態是：「房子是用來住的，不是用來炒的」這個政策定位，越是存在下行壓力的時候，越應該保持定力。當然，房地產市場的平穩，不僅是不大漲，過快的下降也不是平穩。各地必要時進行政策微調，避免大起大落。」
在12月15日的表述是：發展保障性和租賃住房，建立「多主體供給、多渠道保障、租購併舉」的住房制度，是房地產的重點和方向，也是「房住不炒」和防止樓市「大起大落」的題中之義。
兩番話，其實就1個意思：底線劃出來，每個城市，你們自己看著辦。