金地集團的2019年：排名墊底「招保萬金」旗下項目違規頻發

引言：欲在「2019年突破2000億」及「重回前十」的金地集團持續逆勢發力，12月31日，克而瑞披露的金地去年一年的銷售額為2106.1億元，排名行業第14，但在「招保萬金」四大房企中依然墊底，與第十名的銷售差距也有300億。回顧2019年，努力「重回第一陣營」的金地項目違規消息不斷，規模行進之路並不順利。

文 | 原創中心 劉瑩

金地集團董事長凌克曾表示，「不放過每一次市場調整帶來的成長機會助力規模增長，希望進入前十梯隊」。歲末年終，在克而瑞百強房企銷售榜單中，金地2019年一年的銷售額為2106.1億元，排名行業第14，但在「招保萬金」四大房企中依然墊底，而頭部的「碧萬恆融」則將銷售梯隊拉升至五千億以上級別，金地與「第一陣營」的差距未減反增。

排名墊底「招保萬金」

旗下項目違規不斷

在克而瑞百強房企銷售榜單中，曾經與金地集團並稱地產界「招保萬金」的萬科、保利、招商蛇口在2019年分別實現銷售6312.1億元、4702億元和2205.5億元，排名行業第2、第5和第12位，紛紛交出了略好於金地的答卷。

從權益銷售的表現來看，金地在「招保萬金」中的排名依然墊底。克而瑞統計顯示，2019年全年，金地的權益銷售額為1305.8億元，排名行業第17位，而萬科、保利、招商蛇口的同期權益銷售分別為4102.9億元、3190.3億元和1561.8億元，排名行業第3、第6和第12。

初創於深圳的金地集團成立於1988年，並於2001年登陸上交所上市，是中國較早上市並實現全國化布局的房地產企業，而地產界「招保萬金」的美譽始於2006年，彼時，招商、保利、萬科和金地的營收分別為29.39億元、40.27億元、179億元和35.54億元，四家房企還處在同一起跑線上。

2006年之後，由於受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等因素的綜合影響，金地集團在近十年的時間裡規模降速，並逐漸與「招保萬」拉開差距。

2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，並在2017年提出了「三年內衝擊2000億元」的銷售目標，此後，金地一改往日穩健的經營風格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。

2017年也成為了金地快速擴張的關鍵一年，焦點地產新聞查詢財報發現，2015年至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，而在2017年，金地的土儲總投入激增約600億，突破了千億元。

然而這一年，金地的營收不僅未有增長反而大幅下滑。財報披露，2017年末，金地的營收為376.62億元，同比下降32%，而招商、保利和萬科同期的營收分別為755.38億元、1463.06億元和2429億元。

2018年末，金地迎來歷史最好業績，但依然墊底「招保萬金」。財報披露，2018年，金地的銷售額為1623.5億元，而招商、保利和萬科的銷售額則為1705億元、4050億元和6069億元。

土地規模擴張為金地奠定了未來發展的糧草基礎，但是也令其資金承壓。財報披露，2017至2019年中，金地的經營活動凈現金流分別為-69.89億元、-18.28億元和-70.56億元，截至2019年三季度末，金地的該項指標小幅回升至-2.7億元，但仍為負數。

由於偏愛在拿地後引入合作方共同出資開發的模式，金地的新增土儲權益占比一直不高。華泰證券研報顯示，2015年至2019年中期，金地集團的新增土儲權益比例分別為38%、42%、47%、40和54%，有連續4年的時間裡，金地的該項指標一直在50%以下。

在財經評論員嚴躍進看來，項目投資中，合作開發可以帶來業績成長規模擴張，但是，資本市場更加會考慮權益的土地儲備和權益的項目銷售規模，從企業管理層的角度來講，未來要務實加強權益占有比例。

由於合作開發項目過多，金地在2019年三季報發布時還被業內質疑「賺錢能力欠佳」。財報顯示，期內，金地的營收同比增長26.91%至425.32億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤僅同比微增3.41%至54.25億元，歸母凈利潤則相比2018年同期驟減10.6億元至17.93億元。「增收不增利」的消息傳導至資本市場，金地股價在三季報發布的次日領跌地產股，最高跌幅達6.5%。

因規模擴張而引發的金地旗下項目違規及安全問題也接踵而來。2019年12月，金地旗下在建樓盤「西江雅苑」被業主投訴存在「樑柱輕輕一摳，混凝土就會掉落」、「天花板、牆壁、露台、飄窗等處有不同程度開裂」的情況，因此，業主質疑開發商在工程建設過程中存在偷工減料、監管不力等問題，並擔心會有安全隱患。

在取得歷史最好成績的2018年，金地也頻因「項目違規」登上負面消息榜單前列。比如，2018年1月，嶗山區金地浮山後項目三期工程發生混凝土攪拌車溜車事故，致使3名工人受傷，2名因搶救無效死亡；此外，上海金地集團佘山天境三期項目也遭到業主投訴稱，該期樓盤存在嚴重質量缺陷與銷售時承諾不一致、車庫存安全隱患等問題。

「大力投喂」

借力金地商置彎道超車

在「重回行業前十」的壓力驅動下，金地也試圖藉助金地商置實現彎道超車。去年12月，金地集團H股上市平台金地商置公告引入原天潤集團總裁張晉元，出任高級副總裁，負責產業園業務和科技孵化。

業內人士透露，明星職業經理人張晉元曾先後就職於萬科、華夏幸福和泰禾，是深受萬科董事會主席郁亮器重的「戰投幫「精英之一，並且，其在華夏幸福負責戰略和市場的豐富經驗，也對金地商置在產城業務的打法上有所幫助。

成立於2013年的金地商置定位地產綜合開發和資產管理，主營業務涉及商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等，在過去6年里，金地商置的銷售增速一度超過母公司金地集團，另業內側目。

而在億翰智庫看來，金地商置的大力擴張，正得益於母公司的「大力投喂」。比如，在金地商置成立之初，金地集團便直接向其注入了6個住宅物業以及150萬方的土儲，而也正得益於這些過渡而來的住宅項目，金地商置才獲得了持續增長。

從新增土儲方面來看，金地商置也得到了金地集團的眷顧。財報披露，2015-2016年，金地商置的新增土地面積占集團總新增面積的近50%，而同期其銷售貢獻僅占集團銷售總額的五分之一。2017-2019年中期，這一比例略有調整，但也一直維持在與金地商置銷售貢獻相當的30%左右。

來自國元證券的研報顯示，在房企普遍面臨融資難的情況下，金地商置能夠在公開市場上的籌得資金也得益於金地集團，在其2019年三季報披露的籌資總額中，約75%的借貸都來自於金地集團。

有業內人士認為，金地集團或在有意將高盈利項目集中於金地商置旗下，使其在財報中有良好表現，以獲得香港資本市場的青睞，形成集團「A+H」雙輪驅動。

但從營收貢獻上來看，金地商置「名商不言商」，其投資管理和服務運營收入占比與住宅開發並未做到齊頭並進。財報顯示，2014至2016年間，金地商置的住宅開發收入占比一直在90%以上。此後，金地商置先後收購了上海啟客集團和廣電地產的部分股權，持續發力商業項目，但截至2019年年中，其投資管理和服務運營收入占比僅9%，仍未超過10%。

從土儲方面的規劃來看，也印證了金地商置目前的業務重點仍是住宅開發，且在城市分布上與金地集團有所重疊。財報披露，2017年至2018年間，金地商置的純住宅建面占比分別為65.7%和60.0%，若將其他有住宅用途的混合用地包含在內，這一比例將進一步提高。

截至2019年年中，金地商置公告披露的土地儲備為1541萬平方米，其中90%位於一二線城市，同期，母公司金地集團在一、二線城市中的土儲占比為80%，這也引發了外界關於金地商置與金地集團涉嫌同業競爭的質疑。

財經評論員嚴躍進認為，上述兩家公司的同業競爭肯定不可避免，這會導致金地集團與金地商置在拿地和項目營銷中形成一定的競爭和衝突，如果未來衝突升級，金地集團則需要重新梳理相關業務線。

另有業內人士表示，金地商置在商業產品線上並未凸顯自身的特色和優勢，與在商業上有所作為的龍湖、萬達等房企的差距也非常大，儘管引入住宅業務會規避商業部分的壓力，但也會導致徒有商置之名，估計金地集團自身也十分矛盾。

金地也在嘗試通過引入新的合作夥伴的方式改變金地商置「名商不言商」的局面。但在億翰智庫看來，近些年，金地商置的物業投資確實在以較為穩定的速度增長，但絕對值十分有限，加上資金回籠周期較長，因此，住宅開發的擴張在短期內仍將是金地商置的發展重點，商業項目的收入貢獻有限。

在另一位業內人士看來，對於金地商置而言，不論它是高速擴張還是致力於打開暢通的資本通道，最終都將服務於金地集團的規模擴張夢，終止母公司的下坡路，助力其回歸行業前十和第一陣營，才是金地商置的主要任務。

一直表現「優秀」的金地商置也在行業調整周期里出現銷售業績上的下滑。截至去年11月底，金地商置披露的銷售額為524.88億元，而在11月單月，金地商置僅實現銷售45.12億元，同比出現24.33%的下滑。

從銷售均價方面的表現來看，2019年前11月，金地商置的銷售均價為20231元/平米，相比2018年同期的21881元/平米，單位面積內下降1650元/平米，同比降幅為7.54%。