只剩一個多星期，2019年樓市就要結束了。
很多人下意識的會認為今年房地產表現的不好，比如，一會是土地流拍的消息，一會又是降價促銷的新聞，還有前段時間傳出來房企破產家數達到了450家，全年調控次數達到了550多次，無一不讓人們的神經「緊繃著」。
但是，今年房地產的數據卻非常好。
房產研究機構克而瑞近日發布報告指出：參照2018年及2019年各月銷售增速，預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。
這是什麼概念？
超過16萬億的成交額，17億平米的銷售面積，今年賣出去的房子，不管總價還是面積，都創出了歷史新高。
不過，對開發商和投機客來說，不要高興太早，2省市已開始實行，1個消息擊中了樓市的「心臟」。
第一，西安市對商品房預售資金再出重拳。
近日，西安市住建局發布《商品房預售資金監督管理辦法》。核心內容包括以下3點。
1，商品房預售資金應全部存入專用監管帳戶，由監管銀行進行監管。
2，房地產開發企業不得直接收取或另設帳戶收存購房人的購房款。
3，商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥，完成不動產首次登記後可提取剩餘的重點監管資金。
該怎麼理解這個政策？
這個措施，相當於直接把開發商的資金關到了「籠子」里，再也無法像以前那樣滾動周轉，盲目擴張，拆東牆補西牆了。
舉個例子，按以前的玩法，一家開發商現在手裡有不少在售樓盤的回款，這些錢並沒有用於該樓盤的施工，而是被挪用到其他項目上趕工期，或者是投入到土地市場去拿地，在房價持續上漲的階段，這種「套路」可以帶來更大的規模，更豐厚的利潤。
一旦房價開始回落，現金流補充不及時，已經挪用的預售資金已經花出去了，輕則樓盤質量縮水，重則直接停工或延期交房，損害購房者的利益。
以後直接把預售款項納入「專款專用」的帳戶，按樓盤施工進度撥付，開發商就算想玩花樣，也是「巧婦難為無米之炊」。
第二，黑龍江調控升級，禁止房企貸款拿地。
前段時間，黑龍江省住房和城鄉建設廳、自然資源廳等六部門聯合發布了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》。
其中提到：房企拍地前需承諾土地購置資金是合規自有資金，不屬於金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發現房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，並在兩年內禁止參加土地招拍掛。
這個政策很容易理解，開發商想拿地，必須要用自己的錢，手中的樓盤需要先賣出去，回款穩定，財務狀況要足夠健康才行。
以前土地市場火爆的時候，房企拿著信託、銀行貸來的資金，反正不是自己的錢，只要能拿下地王，他們就敢一直競價，結果就是地價飛漲，購房者吸引入市，投機氛圍大增。
西安和黑龍江雖然調控措施略有區別，卻都把目標直指開發商的「錢袋子」，可以說是房地產的「心臟部位」，方向大同小異。
要知道，我們實行的是預售制，銷售的房子絕大部分都是期房，房企的資金槓桿越高，整個市場的風險就會成倍放大。
這樣一來，房企最前端的「資金層面」都被管控住了，隨著各個省市都開始效仿，房地產預售制中最核心的「拿地槓桿」將會失去作用。
假設地價占房價的30%，建安費用占20%，稅費、銷售費用占20%，賣房利潤占20%，還有其他一些零碎成本占10%。
假如各地都實行這樣的政策，對房企而言，地價成本必然會抬高，自有資金將會變得捉襟見肘，中小開發商的降價、促銷乃至破產、併購，將會成為常態。
因此，對不少三線以下城市來說，一旦未來也開始實行「預售資金監管」、「禁止貸款拿地」，當地小型開發商一旦開啟降價潮，地價30%這一部分會演變成房價的跌幅。
因此，展望未來，2020年的樓市，表面上風平浪靜，實則暗流涌動，難言樂觀。
這樣的形勢，需要我們每個人都做好準備。
在今天舉行的「2019年世界浙商上海論壇暨上海市浙江商會年會」上，馬雲就發話了。
他說：到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。
馬雲只說了是「賣樓」，沒有說面積大小，是大平層還是別墅，是洋房還是整棟高層，但可以肯定的是，這10位朋友甩賣的這些樓，價值一定不會小。
看看，連馬雲周圍的朋友，都開始降價賣房了，對所有的購房者和房企來說，也應該有這樣的覺悟，降槓桿，降負債，讓已經被擊中「心臟」的樓市，逐步平穩的回歸理性。