不說別的，單單筆者一篇闡述新房成交量變化的文章下，不少朋友的觀點便出現了極大差異。
有人說，光看到了報道里其他城市「量價齊跌」，唯獨自己這個縣級市，今天才開一樓盤就直接宣布「清盤」，早在三天之前就沒房子了，去年9月份的新樓盤單價8600，同樣的位置，今年就漲到了9800-11800，搶房的人一茬接一茬。
還有人說，身處某新一線城市的四環遠郊，特價房層出不窮，精裝改毛坯、大戶型送車位、首付分期招數一個接一個，新盤扎堆入市，購房者觀望情緒異常濃厚，僅僅最近兩個月時間，單價起碼降了1000左右。
為什麼購房者的感受出現如此大差異呢？
道理很簡單，是因為近幾年的樓市，呈現出了典型的「分化」特徵，不再是以前我們熟悉的「普漲普跌」模式。
比如，京滬深與二線城市表現不同，長三角、珠三角與中西部表現有差異，哪怕同屬三四線樓市，也會因為區位、人口、商業等諸多因素，房價出現走勢不一致的情況。
因此，更深層次的問題是：分化趨勢下，10年後的房子，會變成「金屋」還是「草屋」？哪些城市會「後來居上」，哪些地方「難有起色」？
筆者認為，這要從以下三個方面展開分析。
每個城市的人口和供地規模都不同，它們的房價「稟賦」也不會相同。人口流入的越多，周邊區域的房價越堅挺。
比如，23個千萬級大都市圈人口流動分化趨勢明顯，當前京津、深莞惠、廣佛肇、廈漳泉、長株潭、重慶等都市圈常住人口、戶籍人口、小學生增長居前，蘇錫常、南京等都市圈常住人口流入雖然放緩、但戶籍人口和小學生依然明顯流入。
這些地方有個共同特徵，即多個大城市形成「以點帶面」的網狀結構，不是單一的龍頭城市引領，比如環京的燕郊、固安，環滬的崑山、嘉興，環深的珠海、中山，雖然這些地方的房價經過了這些年的炒作，已有「高估」的跡象，但在常住人口持續增加的前提下，房價下降會有一定的「安全邊際」。
也就是說，越是靠近核心城市群，房子變成「金屋」的可能性越大，越是「偏安一隅」，遠在核心城市數百公里之外的「資源型」城市，越有可能變成「草屋」。
何為房子的「估值」？經濟學家姜超有個非常形象的計算方法。
以租售比為例，主要是看房價和租金之間的關係，相當於資本市場的「市盈率」。意思是刨除掉買賣的話，持有房產大概多久能收回成本。根據中原地產的數據，北上廣深四大一線城市在2008年初的租金回報率均值為3.5%，到2018年末，這個數字已經降至1.6%。
如果將租金回報率倒過來看，房價租金比就可以看做是樓市的「估值」，按此計算，2008年一線樓市的估值為大約是29倍，而到了2018年末，已經飆升到了62倍！這一水平，處於過去10年的最高點附近。
京滬廣深尚且如此，其他地方的房價高估程度，也就不言而喻了。
因此，我們以房屋租售比、房價收入比為標準，衡量各個城市的「估值」，租金回報率越高，寫字樓空置率越低，證明10年後房子變成「金屋」的可能性就越大，當然，京滬廣深因為其獨特的城市地位，加上稀缺的資源，不能簡單套用這個公式，但對那些二三線城市來說，房價收入比越低，同時人口能保持持續流入的城市，也會同樣保值。
為什麼要看貨幣增速呢？與房價有什麼關係？
數據顯示，從2007年到2017年，M2（流通中貨幣）的均值增速為15%，同期房價上漲的幅度也趨近於這個速度，也就是說，人們把房產當成了金融投機品，而不是用來居住的消費品。
也就是說，流通中不斷增加的貨幣，按年均15%的增速來看，都被「吸納」到了房地產之中。
在前段時間舉行的博鰲房地產論壇上，東方證券經濟學家邵宇的話很有意思：這麼多年，我們賺錢的方式無非就是三種，掙經濟增長的錢、掙貨幣供應的錢，實在不行還可以掙隔壁老王的錢。
邵宇稱，房地產的優勢在於把經濟增長的錢掙了，把流動性的錢也掙了，還把隔壁老王的錢掙了，所以是一種風口自然積累的表現。據他統計，中國現在的房地產總市值65萬億美金，相當於450萬億人民幣。
專家說的很直白，買房，掙的就是貨幣供應的錢、貨幣流動性的錢。
但是，今年央行發布了LPR新規，以後房貸利率不再參考基準利率，開始參考5年期LPR，這也就意味著，以後的樓市，會和實體經濟「涇渭分明」，銀行的資金更多向製造業、新經濟去傾斜，唯獨樓市，資金會「繞著走」，不再重複過去M2增長進入房地產的情況。
因此，在LPR新規落地後，未來10年，樓市會保持「穩中有降」的態勢，現在已經變成「草屋」的區域，未來依舊難有起色，現在是「金屋」的城市，以後會逐步褪色。
近日，中泰證券宏觀分析師梁中華發文指出，從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產每天都在虧錢。比如上海市持有房產的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當前至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢。
這種特徵，梁中華用「7字」金句總結：房子在悄悄虧錢。
內行人道出的規律，極有可能會成為下一步樓市演變的方向，不管「金屋」還是「草屋」，哪怕房價一直維持高位，持有房產的後果，就是「悄悄」虧錢。
10年時間，對每一位購房者來說只是轉瞬，對樓市來說卻意味著「滄海桑田」，只有回歸理性的置業理性，才能跳出對房價漲跌的困惑，自住就買，投機要迴避，量力而行，這些樸素的規則，才是真正的大勢。