很多人拿人口、GDP、城鎮化這些因素說事，比如：農村人口進城帶來置業需求，城鎮化進程從30%提升到近60%，城市土地價值稀缺、教育醫療資源集中等邏輯。
事實上，推動房價上漲的根本原因，是樓市裡的錢變多了。
經濟學家任澤平上個月發了一組數據：2020年1月，中國廣義貨幣M2首次超過200萬億，距離2013年3月突破100萬億不到7年。
過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增長了16倍。
所謂的M2，就是「流通中的貨幣」，這些錢流入到社會上，必然要有去處，顯然，過去這些年錢都流入到了房地產裡面。
「上車」早的購房者，房貸利率動輒打7折，持有房產幾乎沒有什麼成本，變現時的稅費也都由買家承擔，這讓買房成了一件「一本萬利」的「生意」。
持有成本少，房產增值獲益多，加上大量購房者都是3倍乃至5倍的槓桿，會有什麼後果？
答案很簡單：房產升值預期強化，各種長期、短期資金都加速流入樓市。
但是，如果任由各類資金流入樓市，必然會對實體經濟和消費形成積壓。
在房價上行時期，基於「越漲越買」的心理，房價漲的越高，銷售面積的增幅越快，2015-2017這一波上漲，直接帶動了家具、家電、裝修各個行業的快速繁榮。
不過，房價一旦走平或進入下行階段，在高額的月供壓力下，老百姓不敢旅遊、不敢報輔導班、不敢買車、不敢下館子，內需就無法得到提振。
因此，如何遏制各類資金流入房地產，成了今年調控的重點。
在4月末，我們可以看到國家連續發出2道「資金限制令」，2個買房渠道都被封堵住了。
4月23日，人民銀行上海總部召開的上海房地產信貸工作座談會明確，堅持「房住不炒」定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。
據中房報報道，近日，銀保監會向各家人身險公司、各地監管部門下發了《人身保險公司保單質押貸款管理辦法（徵求意見稿）》，並要求4月30日前反饋意見。
值得注意的是，本次意見在規定保單質押貸款的貸款用途時強調：保險公司在簽訂貸款協議時，應對貸款用途進行審核，並明確要求貸款申請人不得將所借款項用於房地產投機。
這2道「限房令」有什麼特點？
這裡我們先聊聊什麼叫經營貸和保單貸。
舉個例子，如果你名下有企業資質，手裡還有一套全款房子，就可以拿這套房子做抵押，最高評估價可達到7成，這筆錢貸出來再去買房。
因為近期央行頻繁降息，1年期LPR已經降到了3.85%的水平，有的地方還給企業主貼息，短期貸款利率下降，房貸利率依然維持高位，有人就動起了歪主意，用低息的短期貸款拿來買房，等到房產升值後再出手變現。
最近深圳樓市出現多個項目開盤秒磬，部分樓盤買房還要掏上百萬的「喝茶費」，有人稱部分投機客就利用了「經營貸」的手段買房。
隨後，央行深圳市中心支行通過自查後表示：未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況，短期資金流入樓市的現象極少。
所謂保單質押貸款，是指人身保險公司按照保險合同的約定，以投保人持有的保單現金價值為質，向投保人提供的一種短期資金支持。
理論上講，年繳費大於2400元的商業保險生效半年以上就可以作為融資憑證進行貸款；保單必須是在繳狀態。保單的投保人，可以用保單向銀行等金融機構申請保單貸，單家銀行最高可申請50萬。
有人就動起了歪心思，把這筆錢用來買房，「拆東牆補西牆」，由此增加了購房槓桿，相應的月供壓力、斷供風險也必然增加。
現在，這兩條買房的路子被徹底封堵，想用短期貸款的低息，撬動高市值房產然後變現的「美夢」，也就此戛然而止。
事實上，通過央行發布的一份報告，我們就能看到調控已經開始產生「療效」了。
據統計，一季度末，金融機構人民幣各項貸款餘額 160.21 萬億元，同比增長 12.7%；一季度增加 7.1 萬億元，同比多增 1.29 萬億元。
其中有一項重要的細分數據：截止一季度末，人民幣房地產貸款餘額46.16萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末低0.9個百分點，連續20個月回落。
連續下降20個月，這是什麼概念？
1，這是從1998年房改以來首次出現的現象。
2，流向樓市的錢正在以肉眼可見的速度變少。
3，加上調控出手封堵短期資金購房的路子，未來流入房地產的資金會繼續減少。
事實上，這就是樓市調控長效機制逐步形成的過程，央媒《經濟參考報》頭版評論回應稱：當前我國房地產市場表現遠談不上過熱或升溫，要高度警惕宏觀經濟金融基本面和政策面可能引發的樓市預期變化。
文章指出來3個「預期」：穩定經濟增長壓力和樓市政策鬆動的不當預期。宏觀政策對沖與房價上漲的不當預期。穩住經濟基本盤與房價容忍度上升的不當預期。
顯然，不管是依賴賣地收入的各大城市，還是指望購房套利的投機者，不管是為了一套房子苦苦掙扎的剛需，還是從小房換大房的改善族，不管是開發商還是銀行、信託，所有的市場參與主體都要明白一個事實：房價，漲不動的。