編者註：房多多今夜登陸納斯達克，作為中國最大的在線房地產交易服務平台，或能重塑住宅地產交易市場。

作者/華盛學院Jay

招股信息速覽

核心要點

房多多運營著中國最大的在線房地產交易服務平台，在中國約200萬房地產經紀人中，有107餘萬名經紀人在平台上註冊，滲透率超過50%；

公司創新性地使用移動網際網路技術、雲技術和大數據，為中國的中小房地產經紀商戶量身打造SaaS解決方案，實現房地產交易的關鍵資源，包括房、客、資金和交易數據的在線聚合；

中國房地產交易服務市場前景廣闊，中國住宅物業交易佣金的總量將在2019-2023年間保持22.6%的年復合增長率；

預計到2023年，房地產交易的平均佣金率將提升至2.8%，房多多的盈利前景有所保證；

房多多在成本管控和規模效益的雙輪驅動下，已經實現正向盈利，初步具備造血功能。

一、行業概覽：乘著地產春風而起

「數十年前，我們的兩位聯合創始人，開始了他們在中國的房地產經紀人職業生涯。他們親眼目睹了房地產交易的低效率，因此感到有必要改善交易體驗。於是，當兩位聯合創始人與第三位精通網際網路和技術領域的創始人相遇時，房多多就這樣成立了。我們的使命是使房地產經紀人更容易開展業務，並賦予他們實現夢想的權利。」

上文，來自房多多招股說明書，情懷的背後，有著非常廣闊的市場需求。只要你在中國大陸生活過，房地產驚人的繁榮興旺一定是你難以忘懷的奇妙景觀。

儘管中國在過去5年取得了非常大的經濟成就，其名義GDP在2013-2018年間的年復合增長率達到8.2%，但中國房地產的發展速度更快。根據統計，2018年中國住宅物業市場的總規模達到21.5萬億元，過去5年的年復合增長率達到11.9%，增速已經超過中國整體GDP。此外，根據諮詢機構預測，2019-2023年，中國住宅物業市場仍將以9.2%的年復合增長率維持高速增長。

由於房地產規模日益膨脹，居民對住宅物業的交易需求越來越大。與其他類型的消費不同，中國的房地產交易對買賣雙方都有至關重要的影響，並且通常涉及複雜的交易流程，這些因素催生了一個龐大的住宅物業代理服務，即房屋交易中介。

根據統計，2013-2018年，通過房屋中介交易的房地產價值總量由3.6萬億增長至6.7萬億，年復合增長率達到13%，並有望在未來5年保持15.1%的年復合增速。

根據諮詢機構調研，中國住宅物業交易佣金的總量也由2013年的524億增長至2018年的1241億元，年復合增長率達到18.8%，並將在2019-2023年間提升至22.6%的年復合增長率。預計到2023年，房地產交易的平均佣金率將提升至2.8%，對比當前提升顯著。

房多多，也正是在蓬勃發展的地產行業的滋潤下，不斷成長起來。

二、房多多的業務模式：網際網路和房地產的相逢一笑

在房地產交易服務行業里，最常見的還是以直營模式運營的傳統經紀公司。這種模式的典型代表就是鏈家，主要通過大量的門店覆蓋和房產經紀人構建其競爭壁壘。龐大的資源投入，決定了這類重度垂直門店的運營方式很難突破城市基本量以及管理效率的天花板，而且在擴張和下沉上的成本也異常高。

此外，還有一種新興的模式，即是以「貝殼找房」為代表的網際網路半開放平台。除了擁有鏈家、德佑兩個自營品牌外，還鼓勵其他經紀公司入駐平台。不過由於自營品牌和其他經紀公司之間的利益難以協調，目前的貝殼也正在向徹底的交易服務平台轉型。

然而，房多多的模式不同於之前的兩者，它在房地產交易服務行業中走上了SaaS的新路線。

事實上，儘管有鏈家和貝殼這樣規模較大的服務商，房產經紀行業的市場整體上仍是高度分散的，2017年前5大中介商的經紀人總數占比僅14%。市場的長尾屬性讓房多多找到了一條聯合大量中小型中介公司和經紀人的發展道路。根據諮詢機構數據，截至2018年年底，房多多運營著中國最大的在線房地產市場，在中國約200萬房地產經紀人中，有91.1萬人在平台上，滲透率超過45%。

房多多通過創新性地使用移動網際網路技術、雲技術和大數據，為中國的中小房地產經紀商戶量身打造SaaS解決方案，實現房地產交易的關鍵資源，包括房、客、資金和交易數據的在線聚合，賦能經紀商戶輕鬆地在線上開展業務。

在實現方案上，房多多通過構建一套由技術驅動的模塊化產品和服務，疊加獨創的閉環在線交易模式，簡化了傳統上繁瑣的房地產交易流程，並使得代理商和代理機構能夠更加高效地進行交易。例如，平台可以將經紀人與最合適的房源、買家和賣家進行匹配，從而增加交易達成的可能性。

三、房多多的財務狀況如何？

房多多的收入來源主要分為兩大類：1.基本佣金收入；2.創新計劃和其他增長服務收入。

基本佣金收入來自房地產買賣雙方，而房多多會將佣金收入的很大一部分作為費用支付給代理人。公司的佣金收入由2016年的14億元增長至2018年的20億元，年復合增長率達到19.52%。

創新計劃和其他增值服務的收入主要包括：銷售激勵收入、特許經營收入、金融服務收入、貸款便利服務收入等。該分部的收入由2016年的4980萬元增長至2018年的2.48億元，但該收入在2019H1中又同比下滑了42.7%。

整體來看，房多多在2016-2019H1的營收增速較快，2016-2018年間的年復合增長率達到24.38%，而2019上半年營收更是同比上升55.42%，表現可以說是非常優秀了。

隨著規模效益的增加，房多多的各項成本均得到了非常大的改善，不僅毛利率穩步上升，而且營銷、研發及行政支出費用不增反降。根據招股書，房多多的三費總額由2016年的5.92億元逐步減少至2018年的4.07億元，這還說在營收大幅增加的情況下達成的。

凈利潤方面，得益於營收、毛利和三費率的持續改善，房多多在2017年便錄得64.9萬的微利，並在2018全年及2019上半年分別實現1.04、1.0億元凈利潤，同比均有大幅改善。

四、核心競爭力及風險點

房多多所深耕的中國房地產交易服務市場前景廣闊，在巨大的交易存量背景下，公司已經建立了頗具規模效益的運營網絡。與貝殼不同，公司是獨立的房地產平台，不存在內部的利益衝突，而公司廣泛且經過驗證的房地產資料庫和獨創的閉環交易模型均是其護城河。此外，房多多已經實現正向盈利，具備造血功能，這一定程度上說明企業的運營策略取得了初步成功。

風險點方面，房多多的業務容易受到中國房地產市場的波動，近期中國政府對房地產的調控趨嚴，這些因素均會增加企業運營的不確定性。此外，公司仍要面對來自傳統交易服務商和潛在的新興競爭對手的威脅，投資者需要警惕市場競爭加劇的風險。

五、估值及申購策略

房多多的業務模式是具備開創性的，獨特的網際網路血液與房地產相結合，以及開創性的SaaS業務模式，使得公司的選擇估值對比標的上比較困難。

以2018年0.15億美元的靜態利潤計算，房多多的市盈率高達80倍，但若以動態眼光看待，公司的招股價不一定昂貴。例如2019H1時，房多多便已取得了去年一整年的利潤水平，若以H1凈利靜態估算全年利潤，則公司的市盈率會大幅下降至30PE，顯得相對合理很多。此外公司的營收仍在大幅增加，在合理的成本管控下公司仍有望在未來大幅提升凈利潤絕對額。

房多多目前的業務模式的獨創性，或許與此前在美上市的瑞幸咖啡、網紅電商如涵控股相似，都是在某個領域極具開創性的企業。然而公司已經具備盈利能力，在投資價值上的安全係數會比後兩者更高。

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