7月過半，如果用一個字形容已入伏的天氣，就是「熱」，但同樣用一個字形容來合肥樓市，卻是「涼」。
很多人發出疑問，2019年的撿漏時機是不是到了？
答案，是肯定的。
NO.1丨
降價潮！無大型開盤，無新盤入市
總結7月上半月樓市關鍵詞，就是九區三縣無大型開盤、無新盤入市、有優惠降價。我們一一來看。
1、九區三縣無大型開盤
怎麼判斷一個樓盤開盤加推是否「大型」？依據有兩個，一是看推出房源數量，一次只推出一棟幾十套的，說明蓄客有限。二是看開盤地點，是在售樓部還是在酒店，在售樓部，說明參與選房的人數不多。
按照以上兩個標準來看，7月上旬，合肥九區三縣無大型開盤。
我也統計了一下上旬的公開加推的樓盤情況，市區僅有1盤加推，三縣0盤加推，另濱湖南和巢湖還有兩盤開盤。
7月5日，恆大中央廣場·大都會加推22#樓，均價1.7萬/㎡，精裝房，需要全款。
7月6日，巢湖宋都如意長江首開。192套小高層，備案均價11300元/㎡。
7月13日，新濱湖孔雀城加推5棟樓，高層面積88-100㎡，均價6500元/㎡，洋房面積117-127㎡，均價7300元/㎡。
圖丨巢湖宋都如意長江開盤現場圖
2、無新盤入市
7月上旬，純新盤大動作主要集中於規劃曝光、臨展開放，首開入市的沒有。尤其是幾個上半年呼聲較高的純新盤，比如濱湖金鵬壹品天成、經開海爾雲璽、高新高速蜀西湖畔都把入市節點推遲到了月底或者下個月。
3、優惠降價潮
繼年中的優惠潮之後，7月不少樓盤又啟動了降價潮。
注意，這兩種促銷方法本質上是不同的，前者是為了沖業績，以優惠吸引購房。而後者是純粹是為了走量，在市場下行的時候打出的「價格戰」，特價房、工抵房、內購會、折上折......席捲重來。
比如，廬陽某地王打出特價房，交12萬享一口價，原單價均是2萬+，現單價最低僅需1.6萬+/㎡，最高直降4536元/㎡。
再比如，包河中央公園板塊某盤，精裝高層備案價2.17萬/㎡，專場內購會僅需17779元/㎡起。
背後的邏輯，還是當下市場需求的明顯不足。從春節前的春節促銷，到春節後3、4、5月份的小陽春，再到年中6月的年中大促。可以說，整個上半年已經提前釋放了一大波的購房需求。
NO.2丨
7月下旬，兩大事件帶來樓市「小轉折」
顯然，天氣剛入伏，樓市卻已入秋。
雖然無論怎麼打雞血，市場也回不到滿血的狀態。但進入7月下旬，接下來或許將有一些「小轉折」。
1、2場大型土拍集中拍賣，給市場打一針強心劑。
根據合肥土地網消息，7月合肥有兩場土拍，分別是7月17日和7月30日，共推出23宗共1812畝地。具體地塊如下表所示：
今天，7月17日土拍場次安排出爐，政務、濱湖、肥東、包河共四宗地掛牌出讓。本場土拍中，政務區迎來2019年首次推地，雖然地塊位置比較不錯，但因為地塊面積僅有1.95畝，且規劃為人才公寓，熱度不會高。
看點在於肥東店埠鎮的FD19-6號純居住地塊，面積69.714畝，最高限價1500萬/畝，地塊距離包公大道約1.5公里，目前周邊配套比較欠缺，附近暫無在售樓盤，未來入市競品少。
而本月土拍的「重頭戲」顯然是在7月30日的大型土拍，預計有19宗共1735畝地出讓。主要看點有：
濱湖雲谷旁，再爆150畝黃金「巨無霸」地塊，或再引激戰。
新站少荃湖板塊，一次性推2宗超百畝純居住地。
政務西罕見供地，共2宗227畝，均有配建要求。
廬陽迎來2019年首次供地，而且連推2宗......
從整體推出的地塊來看，不管是體量還是數量，都屬於大規模、重量級，超百畝「巨無霸」有8宗，純居住用地有6宗，位於主城區且含居住的地塊有9宗，土地質量整體較優。
不出意外，7月底的這場土拍或多或少，都能掀起一絲波瀾，給市場打一針強心劑。
圖丨合肥土拍現場實拍圖
2、一大波純新盤馬上開，激發購買力。
市場上，不少純新盤開盤的節點，就在7月底8月初，下旬開始，將是新盤集中認籌，入市開盤的爆發期。我們按時間順序來看：
1、濱湖區金鵬壹品天成預計7月底首開，首開5棟樓，正在驗資，等待備案價公示，金融後台基地F4最後一員即將出道。
2、肥西中海嶺湖灣同樣預計7月底首開，一次性開900多套房，小戶型已停止驗資，北雁湖性價比最高樓盤馬上出山。
3、高新區北雁湖玥園預計8月初首開，首推高層+小高層精裝產品，放風價1.8萬/㎡+，價格和產品都會有驚喜。
4、蜀山區徽創君泊暫定8月3日首開，首開高層+洋房，高層毛坯放風價1.6萬+，是董鋪湖板塊目前最低價高層，必然搶手。
5、高新區樂富強悅湖熙岸，預計8月首開，具體時間待定，毛坯高層放風價1.5萬+，註定瘋狂。
這幾個純新盤，都有一個共同點，就是性價比很高，可以說是整個2019下半年最後值得期待的純新盤。在這一段時間集中入市，給市場注入新鮮血液，激發購買力的同時，必然能掀起一陣樓市熱浪。
7月底，8月初在大型土拍和新盤集中入市兩方面的推動之下，或許，將會迎來「小轉折」。
NO.3丨
真撿漏！2019首個最佳買房時機已來
很奇怪，市場越熱房子越難買的時候，很多購房者明知是坑還往裡跳，反而市場冷靜下來，市場預期減弱的時候觀望情緒越來越濃。
經常有人會問：現在是買房的時機嗎？如何才能買到高性價比的房子？
很簡單，兩個字，「撿漏」！
搞清楚什麼樣的樓盤適合撿漏，畢竟這是成功撿到「真漏」的前提。
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1、價格倒掛嚴重的新盤。
什麼是倒掛？就是指那些低於周邊二手房或是板塊均價較多的新房，一般以1000元/㎡以上為判斷標準。這樣的盤不代表一定好，但一定最便宜，不一定好買，但買到就賺。分區域來看：
1）新站區：長虹世紀榮廷均價不到1萬/㎡，不用想，閉著眼買。
中建開元御湖公館，說後期入市加裝修均價可能要漲2、3000元/㎡，就算這樣，也就1.2-1.3萬/㎡，還是比區域其他1.4萬+的盤便宜很多，買！
2）瑤海區：恆大中央廣場，一環盤，均價1.7萬/㎡，對比其他區域一環旁2萬+樓盤，性價比不要太明顯。
公園天著、大髮長安融悅四季、高速靜安春暉里這幾個1.3萬/㎡的主打毛坯的新盤，售價顯然比同區域在售精裝新盤低1000-1500元/㎡左右，配套、地段不算差，可以入手。
3）廬陽區：信達廬陽府限時優惠96折，比備案價優惠很多，門口就是在建地鐵5號線汲橋路站，信達口碑一直爆棚，完全可以考慮。
4）蜀山區：前文說的徽創君泊，以及麗豐璞羽山的高層，比起同板塊2萬+的洋房別墅，高層產品再加上1萬8不到的價格，也算是不多見。
5）高新區：目標主要放在幾大純新盤，北雁湖玥園、樂富強悅湖熙岸、高速蜀西湖畔三個盤，都是性價比比較高的盤。
6）經開區：邦泰學府里，比同板塊在售新盤啟迪科技城便宜了近3000元/㎡，但品牌、學區稍顯弱勢。
7）包河區：龍川里、高鐵都市花園兩個1.6萬+盤，首付要求較高，全款優先，限於首付充足的購房者。
8）濱湖區：1.7萬+的合肥雲谷還有兩棟樓沒有對外賣，接著就是1.8萬+的榮盛華府和金鵬壹品天成兩個毛坯高層盤，這個價位也基本是當下濱湖的門檻價。
9）三縣來看，肥東10500元/㎡盤，肥西1.48萬+的中海嶺湖灣、長豐10700元/㎡的奧青城都是明顯低於所在區域均價的盤。
要知道，房價的價差，相當於就是已經賺到手的錢，這樣的樓盤撿漏必看。
2、促銷的尾盤。
尾盤往往已經是准現房，而且開發商急於清盤迴籠資金，往往優惠較大，相對價格更實惠。
比如南山檸檬郡剩餘的大戶型，優惠後最低1.1萬+；瑤海區保利羅蘭春天，尾盤高層1.3萬+；廬陽區上坤海棠四季，尾盤大戶型1.9萬+；高新區祥源金港灣尾盤洋房1.9萬+…….
值得注意的是，尾盤剩餘樓層多為頂底樓，戶型以大戶型為主，都是前期較難銷的房源，買尾盤多留心，避免入坑。
3、預期下降的二手房。
市場風向變了，伴隨著的就是房東心裡的預期價格也會跟著變。
首先，多關注一些降價和帶看量較少的房源，一部分急著拋房的房東多數在這個時候會選擇降低價格。
其次，在原本價格的基礎之上，你還可以狠命砍價， 有商有量，不著急入手，和房東、中介打好心理戰，淘到市場最低的房源也不是不可能。
NO.4丨結 語
樓市調整，明顯是件好事。購房者理性，不再見房就搶，開發商去化有壓力，自然會在產品和服務方面去提升。
對購房者來說，下半年兩大有利條件依然不會變，一是大量投資客依舊被限購排除在外，二是限價整體基本不會放鬆。但依然不建議等待，尤其不要賭房價走勢，輸的可能性很大。
合肥房價已處於高位，出去那些2萬+,餘下的小部分，就是撿漏的剛需，就看誰運氣好。